Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома

Содержание

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: законы, порядок действий

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома

Управляющая компания осуществляет управление МКД на основании договора, заключенного между организацией и собственниками жилья. Если УК недобросовестно выполняет обязанности и не реагирует на замечания, стоит подумать о ее замене.

Возможные причины для смены УК Услуги предоставляются некачественно или не предоставляются совсем Возможные причины для смены УК Применение необоснованного тарифа на обслуживание Возможные причины для смены УК Управляющая организация присваивает средства владельцев жилья

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

После проведения собрания собственники жилья вправе дать УО год для исправления всех недочетов в работе. В случае отсутствия положительных изменений можно обратиться в ГЖИ с жалобой. Следующий шаг – это прокуратура. Смена УК – мера достаточно радикальная, и требует документальной базы.

Законодательная база

Российский ЖК – основной нормативный акт, который регламентирует работу управляющей компании. 162 статья обязывает заключить соглашение на обслуживание с каждым владельцем помещения.

Несоблюдение условий такого договора со стороны собственников, даже в случае безответственной работы УК, может стать основанием привлечения жильцов к ответственности.

Поэтому обращение владельцев помещений в доме в государственные органы прокуратуры и ГЖИ, совместно с положениями ЖК, помогут законно провести процедуру смены управляющей организации.

Жилищный кодекс РФ регламетирует деятельность всех управляющих компаний.

ЖК предоставляет несколько законных способов для того, чтобы сменить недобросовестную управляющую компанию в многоквартирном доме:

  • дождаться срока, когда заканчивается действие договора, и выбрать новую управляющую организацию;
  • если сама УК не возражает, можно его расторгнуть по обоюдному соглашению;
  • в соответствии со ст.162 ч.8.2 ЖК, на собрании владельцев помещений можно односторонне расторгнуть договор в случае злостного нарушения УО условий договора;
  • Высший Российский Арбитражный суд своим Постановлением №7677/11 от 22.11.11г. разрешает владельцам помещений сменить УО без нарушений решением большинства;
  • 199 ст. ЖК дает возможность лишить управляющую организацию лицензии;
  • можно изменить способ управления домом, при решении создать ТСЖ, принятом на собрании жильцов. Управлять МКД не обязательно самим, можно нанять другую управляющую компанию.

В данном случае следует предусмотрительно включить в Устав ТСЖ пункт о том, что сменить управляющую организацию жильцы вправе решением одного заседания.

Основания для смены УК

Собственники жилья могут и должны требовать от своей управляющей компании своевременного предоставления качественных услуг и прозрачности информации о деятельности УК. Основанием для смены УК в многоквартирном доме могут послужить:

  • регулярное невыполнение обязанностей;
  • услуги предоставляются некачественно или не предоставляются совсем;
  • применение необоснованного тарифа на обслуживание;
  • ремонтные работы выполняются несвоевременно и некачественно;
  • есть подозрения, что управляющая организация присваивает средства владельцев жилья и не представляет в течение 5 дней отчета о своей деятельности.

Если у УК нет лицензии – это тоже повод для прекращения работы с ней.

Управляющая компания должна своевременно предоставлять услуги собственникам и иметь лицензию.

Как сменить управляющую компанию

Есть некоторые нюансы смены УО в одностороннем порядке. Для того чтобы поменять законно управляющую компанию, нужно пройти определенную процедуру.

Последовательность действий

Порядок смены старой управляющей компании многоквартирного дома на новую УО проходит в несколько этапов и начинается с создания инициативной группы. Она требует у управляющей компании пакет документов, касающихся обслуживания дома, и изучает их.

Дальнейший порядок действий:

  • в случае обнаружения нарушений со стороны управляющей компании выбирается другая УК, с ней составляется договор;
  • проводится собрание собственников помещений;
  • ставится в известность руководство УО, договор расторгается;
  • подписывается документ на управление МКД с новой организацией.

Порядок действий при смене УК не должен быть нарушен.

Обязательно наличие протокола собрания, которым жильцы выражают свое согласие документально.

На общем собрании МКД должен вестись протокол, в котором жильцы выражают свое согласие документально.

Как проводится собрание

Процесс проведения собрания начинается с письменного уведомления собственников за 10 дней до его проведения. Делается это заказным письмом (номер отправления фиксируется) или под подпись.

Один жилец, не получивший извещение, может стать причиной признать решение недействительным. Собрание проводится, как очно, так и заочно. Регистрироваться участники должны с указанием данных паспорта.

Собственники, если не могут присутствовать, командируют своего представителя.

На повестке ставятся вопросы о:

  • расторжении отношений с действующей управляющей компанией;
  • замене способа управления или оставлении без изменения;
  • предоставлении информации о новой управляющей организации и подписании с ней документа.

Действующая УО информируется за 30 дней.

Принятие решения

Переход к другой управляющей компании возможен, если проголосует больше половины собственников, проживающих в МКД (учитывается не число помещений, а квадратные метры). Решение вывешивается в доступном месте для ознакомления всех жильцов, не имевших возможности присутствовать на собрании.

Как выбирать УК

Первым делом необходимо составить список подходящих управляющих компаний. Их перечень, как правило, есть на сайте администрации МО. Далее – познакомиться с их работой (посмотреть дома, пообщаться с жильцами, познакомиться с рейтингами и результатами ГЖИ и т. д.).

Вторым шагом является знакомство с потенциальными УО. Стоит поехать в сопровождении небольшой группы собственников жилья. Выяснить предоставляемые условия и возможности, рассказать о своих пожеланиях и предоставить собранную ранее документацию технического и санитарного состояния здания.

Следующее действие – заполнение анкет претендентами на управление, в которых будут ответы на интересующие жителей вопросы и вносимые предложения.

Далее происходит определение с выбором новой управляющей компании и обсуждение конкретных условий договора.

Как перезаключить договор

В договоре должны быть указаны:

  • имущество, согласно техпаспорту;
  • предоставляемые услуги, тарифы по ним и способы оплаты;
  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • как УК будет отчитываться перед жильцами.

Дата подписания договора или другая, выбранная по соглашению сторон, будет являться началом его действия.

Оплата для новой управляющей организации будет взиматься, когда данный МКД включат в лицензионный реестр выбранной УО. Все данные размещаются на сайте ГЖН.

Источник: https://ZKHinfo.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/kak-smenit-uk-v-mkd

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме 2020 – порядок, процедура

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома

м многоквартирных домов чаще всего занимаются специальные управляющие компании. Они следят за техническим состоянием МКД, предоставляют жильцам коммунальные услуги и выполняют немало других функций. По сути, это наемная компания, которую можно сменить при необходимости.

Основания

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

  • злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в договоре;
  • УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
  • не проводятся ремонтные работы;
  • организация игнорирует обращения граждан;
  • управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2020 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, необходимо уточнить все нюансы. Существует определенная процедура, согласно которой нельзя решать такие вопросы в одностороннем порядке.

Порядок действий

Если речь заходит о смене управляющей компании, значит, есть определенная инициативная группа жильцов.

Этим собственникам квартир для получения результата необходимо придерживаться стандартной процедуры:

  • выбор новой управляющей компании;
  • проведение собрания жильцов;
  • предоставление соответствующей информации руководству УК;
  • оформление договора с новой организацией.

Ни один пункт пропускать нельзя. К тому же, собрание жильцов должно быть проведено под протокол.

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

  • расторжение соглашения с УК;
  • выбор новой организации;
  • оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Чтобы смена управляющей компании в многоквартирном доме была осуществлена по всем правилам, нужно, чтобы за это проало больше 50% присутствующих.

Решение, принятое на заседании, доносится до тех жильцов, которые не смогли принять участие в ании.

Здесь представлен образец протокола собрания собственников о смене управляющей компании.

Уведомление старой УК

Управляющую компанию необходимо поставить в известность о принятом решении по всем правилам. То есть, с соблюдением нужных формальностей.

Поэтому в течение 5 дней после собрания соответствующее уведомление и копию протокола направляют не только в УК, но и в службу государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Вышеперечисленные документы передаются также руководству управляющей компании, с которой хотят сотрудничать жильцы.

Право подписи договора есть у всех жильцов многоквартирного дома. По закону (ст. 162 ЖК РФ) документы обязаны пописать больше половины владельцев квартир. Иначе соглашение просто не будет иметь юридической силы.

Договор обязательно должен содержать такие пункты:

  • состав имеющегося имущества (сведения тех. паспорта);
  • перечень услуг, которые будет предоставлять УК;
  • стоимость услуг, способы оплаты;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность, если условия соглашения не будут выполнены участниками;
  • способ предоставления отчетности жильцам.

Документ ступает в силу с момента подписания или с даты, которая была выбрана сторонами.

Образец договора обслуживания с управляющей компанией здесь.

Какие документы нужны?

Так как смена управляющей компании является юридической процедурой, то инициаторам обязательно понадобятся соответствующие документы. В первую очередь это заявление, протокол собрания владельцев квартир и договор со старой управляющей компании. Также лучше иметь реальные доказательства того, что УК не выполняла своих обязанностей (если этот факт имел место быть).

Оплата счетов ЖКХ в новую компанию

Смена УК часто пугает жильцов именно из-за различных финансовых вопросов, которые очень часто возникают. Например, когда нужно перечислять денежные средства новой компании? Считается, что делать это необходимо, как только будет подписан договор. На самом деле это не совсем так.

Многоквартирный дом должен быть включен в лицензию УК (эту информацию можно узнать на сайте ГЖН). Только после этого собственники могут без опасений оплачивать услуги организации.

Что делать, если УК не хочет отдавать дом?

Для недобросовестных управляющий компаний наличие на содержании многоквартирного здания – это хороший способ для осуществления различных мошеннических схем. Поэтому УК не всегда положительно реагируют на решение жильцов и отказываются передавать документы новой компании.

В этом случае есть только один реальный способ добиться правильно решения – составление искового заявления.

Как минимум, можно пригрозить руководству организации судебным разбирательством. Если это не помогло, тогда следует нанимать хорошего юриста и готовить иск.

Можно ли поменять на ТСЖ?

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.

Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.

Выбор способа управления МКД зависит только от самых жильцов. Если они недовольны тем, как работает УК, то можно ее сменить. Седлать это гораздо проще, чем кажется. Особенно, если есть уважительные причины. Можно создать ТСЖ, правда, для очень больших домов, где трудно собрать жильцов, будет нелегко руководить. Но для небольших МКД это является идеальным решением.

На видео о порядке смены УК

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/kak-smenit-upravljajushhuju-kompaniju-v-mnogokvartirnom-dome/

Процедура приёма-передачи многоквартирного дома: законодательство и практика

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома

Как часто мы сталкиваемся с плохим обслуживанием, не соответствующим выполнением работы и искусственным завышением тарифов со стороны управляющей компании. В подъезде всегда грязно, уже несколько месяцев не работает лифт и не вывозится мусор, осыпается штукатурка?

В данном случае может помочь обращение в управляющую компанию. Но если после рассмотрения заявления ситуация не изменилась, можно смело менять организацию. Давайте рассмотрим, как отказаться от услуг управляющей компании.

Порядок смены управляющей организации

  • Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
  • Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
  • Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
  • Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
  • Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
  • Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Долги Собственников Жилья Переходят От Управляющей Компании На Тсж

Здравствуйте, коллеги! Ситуация в следующем. Есть дом, в котором создано ТСЖ, ТСЖ НЕ ленивое, имеет свой счет и ведет деятельность. Решили заключить снами договор управление (не обслуживания а именно управления). У ТСЖ есть долги перед ресурсниками.

Мы как УК направили в во все РСО письма о том что дом с 01 числа забираем, на что они нам сказали что мы ОБЯЗАНЫ забрать дом вместе с долгами, сосласись на ЖК (видимо на весь, так как статью конкретно назвать не смогли), сказали что если не будет представлено соглашение о том, что мы забираем дом с долгами, — с нами договора заключать по этому дому не будут (это вода и тепло).

Я перерыл весь кодекс, нигде не сказано, что новая УК должна брать дом с долгами от ТСЖ. Логически: у ТСЖ есть действующий счет, дебеторская кредиторская задолженность.

Никто им не мешает заниматься взысканием дебеторки за прошлый периоды (до заключения договоров с УК) самостоятельно, пусть взыскивают долги на свой счет и гасят кредиторскую задолженность перед ресурсниками, мы то здесь при чем?

Рекомендуем прочесть: Авансовые Отчеты С 01072019

Как организовать собрание собственников

Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.

Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.

Это важно знать: Что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ

Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами ания.

В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.

Собрание состоялось, если в нем участвовали собственники, которые владеют свыше 50% . Голос зависит от размеров жилой площади, которая принадлежит гражданину. Переход состоится, если инициатива наберет свыше половины .

В результате положительного ания управляющая фирма должна сдать полномочия в течение тридцати дней и передать новой фирме техническую документацию по дому.

Порядок выхода из ТСЖ

По большому счету для выхода из данной организации, владельцу жилья в МКД достаточно изъявить свое желание. Только донести его до руководства ТСЖ требуется не устно, а в письменном виде! Документ пишется от лица собственника, желающего покинуть товарищество, за его подписью.

Заявление составляется по установленному в товариществе образцу или в произвольной форме. Готовый документ направляется по почте или вручается лично одному из представителей правления ТСЖ. В последнем случае следует иметь два экземпляра документа для проставления отметки о его принятии.

Далее поступившее заявление регистрируется и рассматривается правлением. Законом оснований для отказа в выходе из товарищества одной квартирой или домом не предусмотрено. Более того, членство в нем считается прекращенным с момента подачи заявления.

Законодательством такого требования не предусмотрено, но лучше до выхода из ТСЖ погасить все долги по членским взносам. Стоит заплатить и задолженность за жилищно-коммунальные услуги. Отдельными документами (например — уставом) ТСЖ порядок выхода из него может быть прописан более детально.

Если компания не хочет передавать дом

Если управляющая компания отказалась добровольно передать полномочия по контролю за жилым многоквартирным домом новой фирме, вы можете подать исковое заявление в суд. Но в данном случае важно правильно выполнить условия проведения собрания и нужны веские поводы для смены фирмы.

В случае грубых нарушений со стороны управляющей фирмы, среди которых продолжительное отсутствие газа и воды, в зимний период — слабое отопление и так далее, можно подать исковое заявление в суд. В данном случае важно составить жалобу с указанием и доказательствами нарушений.

Это фотографии, видео- и аудиоматериалы, которые отражают проблемы. Важное значение играют акты независимых экспертов. Это замеры температуры в помещениях, исследование неисправного трубопровода и т.д..

Перед подачей иска в суд обязательно обращайтесь с жалобой о нарушениях непосредственно в компанию, обслуживающую дом. Если заявления остаются без рассмотрения, ответа или действий по исправлению нарушений, возможны жалобы по бездействию управляющей компании в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и/или Прокуратуру.

Как показывает практика, суд может отказать в иске, если в досудебный период не были предъявлены претензии и отправлены обращения непосредственно к ответчику.

Переход долгов по ком

Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:

В свою очередь, статья 223 Гражданского кодекса определила, что право собственности возникает тогда, когда предыдущий ее владелец передал нынешнему. Передачу можно осуществить путем продажи, дарения и т. д.

Получается, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не обязывает нового хозяина рассчитываться по задолженностям предыдущих жильцов.

Раз право владения возникает в момент передачи имущества, значит, ответственность по уплате долгов ЖКХ возникает в тот же момент.

Меняем управляющую компанию: пошаговый порядок действий и описание особенностей

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

  • Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
  • Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
  • Оказание услуг плохого качества;
  • Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
  • Отсутствие у организации лицензии;
  • Сокрытие деятельности и расходов.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Что это такое

ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое расположено в многоквартирных домах.

Данная организация является некоммерческой. Создаётся она на основании доброй воли собственников объектов недвижимости.

цель этой организации — это эффективное управление домом, в котором более 2-ух помещений.

Товарищество и управляющая компания являются конкурентами на рынке предоставления услуг по управлению домами.

Товарищество — это демократический способ управления, при котором каждый собственник имеет право голоса и участвует в «жизни» своего дома.

Управляющая компания не даёт собственникам таких «привилегий». Кроме того, УК — это коммерческая организация, и она преследует целью своей деятельности извлечение прибыли, что может пойти в разрез с желанием собственников помещений.

Создаётся ТСЖ и ликвидируется точно так же, как и любое другое юридическое лицо, но с некоторыми нюансами.

Причины для закрытия товарищества могут быть разными, но «популярная» — это правление товарищества не справилось с возложенными обязанностями и не достигло намеченных целей.

Причина таких последствий в том, что найти хорошего «управленца» довольно сложно.

Зачастую выбрать председателя из собственников помещений не представляется возможным, так как нет компетентных граждан.

: ликвидация ТСЖ и лицензирование УК

Ликвидация может быть как принудительной, так и добровольной. Принудительная ликвидация производится только через суд.

Законодательные акты

ТСЖ — это товарищество, то есть юридическое лицо. Поэтому все нюансы деятельности такого вида юрлица описаны в законах по гражданскому праву.

А, так как членами являются собственники объектов недвижимости, то следует также применять нормы жилищного законодательства. В жилых домах сейчас располагаются как жилые, так и нежилые помещения.

Это необходимо было отразить в законе, поэтому в 2020 году в ГК РФ были внесены соответствующие изменения, касающиеся «переименования» ТСЖ в ТСН — товарищество собственников недвижимости.

Такому виду управления домами посвящены статья и статья ГК РФ. Основные определения даны в ст. 48 и ст. 50 ГК РФ.

При создании товарищества стоит также брать во внимание ст. 135 ЖК РФ и ст. 136 ЖК РФ.

Добровольная ликвидация происходит на основании ст. 141 ЖК РФ, а принудительная на основании Федерального закона от 26. 10. 2002 года № 127-ФЗ «О банкротстве».

Внесение записи о прекращении деятельности конкретного товарищества происходит на основании Федерального закона от года № 129-ФЗ.

Основания для прекращения деятельности

Товарищество является объединением собственников объектов недвижимости на добровольной основе. Также, на добровольной основе, оно может быть ликвидировано.

Но для этого должны быть веские причины. Основные причины ликвидации перечислены в ст. 61 ГК РФ.

К таким причина относятся:

Товарищество может быть закрыто по следующим причинам:

  • в наличии менее 50% от общего числа собственников;
  • сами собственники приняли такое решение.

На этих основания происходит добровольное прекращение деятельности собственников жилья.

А принудительное производится, если:

ТСЖ

Особенности работы ТСЖ:

Источник: https://tbti.ru/teoriya/smena-uk.html

Смена управляющей компании / Sibdom.ru

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома

Поменять управляющую компанию можно в любой момент. Но зачастую собственникам квартир в многоквартирных домах, которые, начиная этот процесс, совершают ошибки, не удается довести дело до конца.

Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.

Основания для смены управляющей компании

В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.

Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.

Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.

Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом.

В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК.

Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.

Общее собрание при смене управляющей компании

При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде.

Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.

Повестка общего собрания собственников квартир

Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года.

В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.

Обязательно в повестке должны быть отражены вопросы, которые касаются непосредственно этого собрания: вопрос о проведении очно-заочного ания, вопрос о расторжении договора со старой УК, о выборе способа управления, об утверждении новой управляющей организации и условий договора, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).

Собрание проводится в очно-заочной форме.

Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки ания.

В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.

Составление реестров собственников квартир

Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами.

Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра.

Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.

Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.

Уведомление соседей о собрании

Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.

Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.

В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.

При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования.

Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.

Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки ания по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.

Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек).

Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья.

Для принятия решения за смену УК должен проать 51 процент пришедших на собрание собственников.

После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.

Как выбирать новую управляющую компанию?

Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой.

Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах.

На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.

Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом.госуслуги.ру».

«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов.

— Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять.

А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1727/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.