Прямой договор с управляющей компанией

Три причины НЕ заключать прямые договоры ЖКХ

Прямой договор с управляющей компанией

Последнее время в кругах, близких к ЖКХ только и разговоров, что о переходе на прямые договоры с РСО. Управляющие организации готовят общие собрания собственников жилья и настоятельно рекомендуют перейти на прямые договоры между собственниками и РСО. Однако мы приведем три причины, почему не стоит переходить немедленно на такие договоры.

Суть проблемы

Коротко напомним суть изменений. С апреля 2018 года появилась статья 157.2 Жилищного кодекса РФ. Эта норма разрешает собственникам квартир перейти на прямые договоры с РСО.

Сейчас коммунальные услуги оказывают собственникам управляющие организации, которые в свой черед заключают договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО. Теперь можно напрямую заключить договор на оказание коммунальных услуг между собственниками и РСО.

Подробнее об этом читайте в статье Кому надо переходить на прямые договоры в ЖКХ.

Почему же собственникам жилья не стоит соглашаться на заключение договоров?

Первая причина: это невыгодно

Когда Госдума вносила изменения в ЖК, разрешая прямые договоры, то обосновывали это заботой об интересах РСО. Утверждалось, что управляющие организации, получая от собственников деньги за коммунальные услуги, не перечисляют их в РСО. Отсюда большая задолженность за коммуналку, что мешает работать РСО.

Но на самом деле все не так. РСО и раньше имели возможность отказаться от договора с управляющей организацией и перейти на прямые договоры с собственниками (см. Прямые договоры с РСО. Зачем это надо?). Однако РСО не использовали эту возможность, а значит им это было не выгодно.

Ладно, пускай это не выгодно РСО. А как же собственникам? Тоже невыгодно. Сейчас за все коммунальные услуги перед собственниками отвечает управляющая организация. Какой бы не возник вопрос по коммунальным услугам (водоснабжение, отопление, электричество), собственники обращаются к одной и хорошо известной организации – к управляющей.

С прямыми договорами придется бегать к каждой организации отдельно

Если перейти на прямые договоры с РСО, то по каждой отдельной коммунальной услуге собственникам квартир придется иметь дело с самостоятельной РСО.

Ржавая вода в кране? Надо обращаться в водоканала (сейчас – к управляющей). Слабо греют батареи? Надо бежать в местную ТЭЦ (сейчас – к управляющей).

Вот почему собственникам квартир переходить на прямые договоры невыгодно.

Вторая причина: не ясно, кто отвечает за качество услуг

Мы уже писали об этом: сейчас неясно, кто должен отвечать за качество коммунальных услуг (см. Кто отвечает за качество коммунальных услуг по новым правилам?).

Раньше суды соглашались с такой позицией: раз в законе сказано, что за коммунальные услуги отвечает управляющая организация, то даже если нарушение качества возникло из-за действий (бездействия) РСО, то перед собственниками все равно отвечает именно управляющая организация (насколько это необоснованная позиция с позиции закона см. Что делать, если из крана течет ржавая вода).

Однако сейчас специального правила об ответственности РСО не установлено. Так кто будет отвечать за качество услуг? Не ясно. А раз не ясно, зачем собственникам жилья принимать на себя дополнительные риски.

Третья причина: нельзя применять Правила коммунальных услуг

Правила коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства от 06.05.2011 №354. Именно этим документом предусмотрены, например, перерасчет за коммунальные услуги при отсутствии потребителя в помещении, уменьшение платы при некачественных услугах, порядок проведения проверки приборов учета и т.д.

Формально данное Постановление не применяется к прямому договору между собственниками жилья и РСО. Правила можно применять только к договорам водоснабжения, электроснабжения и т.п.

, но не к договору на оказание коммунальных услуг с РСО. Да, это «буквоедство». Но что мешает РСО стать такими придирчивыми и, скажем, отказать в перерасчете на том основании, что Постановление не применяется.

Ничего не мешает, а значит это дополнительный риск для собственников жилья.

Итак, общий вывод: пока не будут внесены изменения в подзаконные нормативные акты, не появятся разъяснения Минстроя собственникам жилья не надо переходить на прямые договоры с РСО.

И не забывайте подписываться на мой блог в Дзене – тут всегда самые свежие и интересные посты о ЖКХ!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gkh/tri-prichiny-ne-zakliuchat-priamye-dogovory-jkh-5add75acdb0cd9dcbee54501

Прямые расчеты с РСО: кому выгодно?

Прямой договор с управляющей компанией

0

07.07.2020 11:49 7 Июля 2020 в 11:49

Прямые договоры и расчеты за жилищно-коммунальные услуги между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями (РСО) стали возможны в стране в апреле 2018 года. Тогда президент России подписал федеральный закон, которым внес изменения в Жилищный кодекс. Собственники получили право выбирать, кому платить за воду, газ, электричество, отопление и вывоз мусора: напрямую поставщикам коммунальных услуг, либо через управляющую компанию или ТСЖ. В этой статье на примере ТСЖ нескольких городов Северо-Запада разберемся, какие плюсы и минусы есть в схеме прямых договоров с РСО.В прошлый раз мы попытались разобраться, насколько выгодна товариществам собственников жилья единая квитанция по оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Это схема оплаты, при которой расчеты за большинство (или вообще все) ЖКУ прописаны в одном платежном документе. Сегодня попробуем проанализировать второй способ оплаты – прямые договоры собственников жилья с РСО. Он означает, что собственники квартир в МКД напрямую, минуя бухгалтерию ТСЖ, платят поставщикам коммунальных услуг. При этом жильцам приходит не одна квитанция, как происходит в случае единого платежного документа, а сразу несколько: один счет за воду, другой за тепло, отдельный – за вывоз мусора и так далее. Стоит помнить, что на прямые платежи нельзя перевести общедомовые платежи. Только поквартирные. Отметим, что, согласно нормам Жилищного кодекса, принятым в 2018 году, инициировать переход на прямые договоры между собственниками помещений в многоквартирных домах и РСО могут как сами жильцы, так и поставщики. Если собственники жилья в многоквартирном доме, делами которого заведует управляющая компания, решили изменить способ оплаты ЖКУ, то им необходимо проать за это большинством на общем собрании, а протокол отправить в ту или иную РСО, а также региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Отдельно заключать письменные договоры с «ресурсниками» не требуется. Договор будет считаться заключенным по факту платежа по первой выставленной квитанции.В свою очередь, РСО могут перейти на прямой расчет с потребителями в доме с управляющей компанией только в том случае, если эта жилищная организация накопила большие долги. А именно, если задолженность «управляшки» перед РСО превышает две среднемесячные суммы (указанные величины прописываются в договоре ресурсоснабжения или в договоре на вывоз мусора). В этой ситуации поставщики коммунальной услуги имеют право разорвать договор с управляющей компанией, а ту или иную услугу напрямую начинают оплачивать собственники жилья.Например, такая ситуация сложилась в городе Мончегорск Мурманской области. «Управляющие компании перешли на прямые расчеты, это была вынужденная мера со стороны «ресурсников», потому что «управляшки» не перечисляли РСО деньги, и последние расторгли договоры в одностороннем порядке, – рассказала Юлия Павлова, бывший председатель ТСН «Металлургов, 33» (г. Мончегорск). – И, когда дома перешли на несколько квитанций, у людей было очень много жалоб. В РСО нужно было найти специалистов, которые умеют начислять оплату ЖКУ, которые умеют обрабатывать информацию. Появилось сразу несколько мест, куда нужно было сдавать показания, вносить плату. В связи с этим стали возникать многочисленные ошибки. Поэтому на данный момент в схеме прямых расчетов вижу только минус». С ТСЖ ситуация та же. Собственники также, как и в случае управляющей компании, могут перейти на прямые расчеты с РСО, проав за это на общем собрании, и поставщики ресурсов имеют право в одностороннем порядке прекратить отношения с ТСЖ-должником. Как по решению суда, так и без него – эти нюансы прописываются в тексте договора. «Несколько квитанций по оплате ЖКУ – для ТСЖ это нормально. У нас есть должники, и зачем мы будем стопроцентно рассчитываться с РСО, в том числе за неплательщиков? – отметила Светлана Новоселова, бухгалтер ТСЖ «Доверие» (пгт Муезерский, Карелия). – Организации будут полностью получать от нас оплату, а мы будем сидеть в долгах. Зачем ТСЖ брать на себя убытки? Нужно будет подавать иски в суды против неплательщиков, оплачивать госпошлину. Это морока. Вот пусть тот, кто собирает плату за тепло, например, тот пусть с ними и воюет. Мы бы тоже хотели получать сто процентов оплаты всех ЖКУ. Однако же такого не бывает».

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Большинство опрошенных нами председателей и бухгалтеров ТСЖ работают с собственниками квартир по единой платежке. Многие выбрали такую схему оплаты ЖКУ в самом начале организации ТСЖ и после ее не меняли. При этом они видят не только недочеты прямых договоров собственников с РСО, но и положительные стороны. Например, с момента образования ТСЖ «Строитель» в городе Тосно (Ленобласть) собственники квартир оплачивают ЖКУ по единой квитанции. При этом, в доме живет многодетная семья, накопившая около 700 тысяч рублей долга по «коммуналке». В ней заняли странную, но принципиальную позицию – по счетам не платить. «Мы с ними воюем уже много лет. Был суд, выдали исполнительные листы, обязали платить, прошел почти год, но они заявили, что вообще платить не будут, – рассказала Надежда, председатель ТСЖ «Строитель» (г. Тосно). – Хозяйка семьи работает в благотворительном фонде, говорит, что приносит людям добро, а ее еще и квартплату обязывают вносить. У семьи 700 тысяч рублей долга, для нашего ТСЖ это очень много. Фактически мы вынуждены платить за них. Наверное, для того, чтобы было меньше нагрузки на ТСЖ, лучше, чтобы каждый собственник жилья заключал договор с РСО, потому что в таком случае ТСЖ не будет брать на себя ответственность за расчеты, каждый собственник жилья будет отвечать сам за себя. Он не заплатил – значит РСО имеет право наказать его, а не ТСЖ будет обязано покрывать его долги за счет других жильцов». «Мы работаем по единой квитанции, – заявила бухгалтер ТСЖ «Лидер» Людмила Чернышева (г. Ухта, Коми). – Не стали переходить на прямые расчеты собственников с РСО. Минусы единой квитанции в том, что у нас тоже есть неплательщики, долги которых приходится «тащить» бюджету ТСЖ. Каждый год у нас начинается с того, что мы подаем в суд на должников. Сейчас подано четыре иска. Задолженности взыскиваются, но не в том объеме, который хотелось бы видеть. Есть давние долги, некоторые тянутся с 2009 года. И это ведь деньги, которые фактически изъяты из денежного оборота ТСЖ. Мы на эти средства, может быть, выполнили бы какой-нибудь ремонт. А так – приходится экономить, знаете, по принципу «главное, чтобы трубы не текли». Изыски, например, плитку положить в подъезде, нам уже недоступны. И плюсов у единой квитанции, кроме удобства оплачивать ЖКУ единым «квитком», наверное, больше и нет». Есть среди опрошенных нами работников ТСЖ и специалисты, которые, наоборот, видят в прямых расчетах собственников с РСО только отрицательные стороны. «Квитанция у нас одна, туда в том числе, включен и капитальный ремонт, – отметила Александра Афонишева, бухгалтер ТСЖ «Двина» (г. Петрозаводск, Карелия). – Единственное – за электричество люди платят отдельно. Думаю, что плюсов в нескольких квитанциях, в прямых расчетах собственников жилья с ресурсоснабжающими организациями нет. Элементарно неудобно. Какой может быть плюс, если нужно пять раз платить за разные виды услуг? Одной квитанцией удобней. Так и жильцы говорят». При этом стоит помнить, что при прямых расчетах собственников жилья с РСО у ТСЖ остается обязанность содержать в надлежащем порядке инженерные сети и другое оборудование, относящееся к общему имуществу МКД. Подытожим. Для ТСЖ главный положительный момент прямых договоров собственников жилья с РСО – отсутствие финансовой ответственности ТСЖ за неплательщиков. Еще одна немаловажная сторона вопроса – исключается ситуация, когда собственник той или иной квартиры в МКД вынужден нести финансовое бремя соседских долгов. Наверное, в каждом доме есть хотя бы один человек, который вовремя не оплачивает ЖКУ. Если в этом МКД действует схема единого платежного документа, в качестве посредника между людьми и РСО выступают ТСЖ или управляющая компания, то жильцы вносят деньги в так называемый «общий котел». То есть, собственники платят деньги своей жилищной организации, которая после самостоятельно распределяет финансовые потоки: на оплату ресурсов поставщикам, на зарплату дворникам и слесарям, на содержание и ремонт общего имущества дома. В случае наличия в доме неплательщиков, большинство добросовестных пользователей оплачивают все услуги, но часть них из-за чужих долгов недополучают или получают в ненадлежащем качестве – просто потому, что в ТСЖ приходит не все сто процентов необходимых средств, и, например, не хватает денег на оплату горячего водоснабжения. При выборе прямой схемы оплаты РСО добросовестный собственник будет платить поставщикам услуг напрямую и получать их в нужном объеме и качестве, а ТСЖ переводить деньги только на содержание и ремонт общего имущества дома. Отдельные эксперты считают, что при прямых договорах с РСО улучшится качество коммунальных услуг, поскольку получат больше средств, которые можно направить на модернизацию сетей, котельных или насосных станций. В пользу этой точке зрения специалисты приводят следующие цифры: средний уровень собираемости платежей УК и ТСЖ по стране составляет около 95%, а до РСО доходят порядка 80%. При этом, есть РСО, которые договорились с властями и включили в тариф так называемую «инвестиционную надбавку», за счет которой и обязались выполнять указанные работы. Пример – АО «ПКС-Водоканал» в Петрозаводске. И, конечно, стоит учитывать, что за качество КУ также отвечают и жилищные организации.

Одновременно, прямые расчеты собственников жилья с РСО позволят исключить невыгодные людям, а зачастую и просто мошеннические схемы, когда отдельные УК (речь, прежде всего, о них, среди руководителей ТСЖ злоумышленники попадаются куда реже) накапливают средства собственников, не оплачивая поставленные РСО услуги. Яркий пример – УК «Онего» в столице Карелии.

Так, в 2016 году по вине этой жилищной организации в 64 домах промерзли трубы. Люди в январе остались без тепла и воды. Есть и другой, не менее вопиющий пример: кровлю в деревянном доме по улице Лежнёвой в том же Петрозаводске коммунальщики из УК «Онего» довели до такого состояния, что на потолках квартир из-за сырости вырос целый урожай грибов.

Не плесень, а вполне рослые экземпляры.

К минусам прямых договоров, во-первых, отнесем неудобства при оплате нескольких квитанций. Единой все-таки проще.

Во-вторых, существуют риски увеличения коммунальных платежей, поскольку при непосредственном способе оплаты ЖКУ ресурсоснабжающие организации будут вынуждены тратиться на организацию информационно-расчетных центров, расходы на которые многие РСО пытаются возместить за счет роста тарифов.

В-третьих, возможна ситуация с двойными квитанциями. В качестве иллюстрации последних двух «минусов» приведем прошлогодний коммунальный скандал в Сочи, когда местный МУП «Водоканал», работавший в системе единой квитанции, параллельно вдруг начал выставлять свои, отдельные платежки. И люди не знали, какую из них оплачивать.

Кроме того, краснодарские журналисты выяснили, что стоимость доставки платежных квитанций включена в тарифы на питьевую воду и водоотведение на 2019 год. Это значит, что сочинские тарифы стали больше.
Наконец, к минусам прямых расчетов с РСО отнесем сложность расторжения таких договоров.

Напомним, вступить в «прямые» отношения с поставщиками КУ достаточно просто, проав большинством за такое решение. Разорвать эти договоры куда труднее. Но способы все же есть. Подробно о ситуациях, когда стоит прервать эти отношения, а также о том, как конкретно это сделать, мы рассказывали в одной из статей.

Поэтому собственникам жилья, объединившимся в ТСЖ, стоит очень внимательно взвесить все «за» и «против» при выборе способа оплаты ЖКУ. При этом стоит учитывать ситуацию, которая сложилась в конкретном многоквартирном доме. Прежде всего, мы говорим о платежной дисциплине собственников.  

Александр Батов, журналист, специализирующийся на вопросах ЖКХ.

Источник: https://www.gkh365.ru/blog/blog7/direct-payments-with-rso-who-benefits/

Одн и прямые договора с рсо – мостсж

Прямой договор с управляющей компанией

Управляющие компании спешно начали подготавливать общие собрания собственников помещений в МКД, чтобы перевести владельцев помещений на прямые договора с РСО. Однако еще много нерешенных вопросов в связи с этим. Одним из главных является ОДН и прямые договора с РСО. Кто рассчитывает общедомовые нужды, кто и куда оплачивает их?

ОДН и прямые договора с РСО

Новые изменения в Жилищный кодекс РФ привели к тому, что появилась статья 157.2, указывающая на возможность прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями. только в отношении коммунальных услуг.

Понятия: коммунальная услуга и коммунальный ресурс

Для начала вспомним, что коммунальные ресурсы не являются коммунальными услугами (за исключением случаев, когда в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован)

Коммунальная услуга – это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании… В п.

36 Правил № 354 указано, что коммунальные услуги включают в себя услуги: электроснабжения; холодного и горячего водоснабжения; водоотведения (канализации); газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах); теплоснабжения (отопления), в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления… К коммунальной услуге относится также и услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО).

Коммунальные ресурсы – это холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

ОДН и коммунальные услуги

Могут ли общедомовые нужды быть коммунальной услугой? Да, но только в исключительных случаях. Об этом указано в Письме Минстроя России от 30.12.

2016 №45099-АЧ/04: «Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме».

В указанных случаях для содержания общего имущества оказываются коммунальные услуги. Во всех остальных случаях (то есть в абсолютном большинстве случаев) для содержания ОДН используются именно коммунальные ресурсы.

Не лишним будет вспомнить тут, что законодательно запрещены ОДН на отопление, газоснабжение и водоотведение.

В 2017 году коммунальные услуги на ОДН были переведены в разряд жилищных услуг. Это правило действует в случае, если в доме выбрана управляющая организация.

Основания перехода на прямые договора с РСО

1) по решению общего собрания собственников помещений в доме. (указано в статье 157.2 ЖК РФ)

2) при прекращении договора на поставку коммунальных ресурсов между РСО и управляющей организацией (установлено в статье 157.2 ЖК РФ). Аналогичное основание было в подпункте «е» пункта 17 ПП РФ от 06.05.2011 №354. Однако между этими основаниями есть следующие отличия (условия):

  • договор должен быть расторгнут в одностороннем порядке именно ресурсоснабжающей организацией;
  • отказаться от договора РСО может только в случае если у УО есть задолженность, признанная ей (интересно каким образом? — автор) или подтвержденная вступившим в законную силу решением суда;
  • размер задолженности должен быть равен или превышать 2 (две) среднемесячные величины обязательств УО перед РСО.

3) при изменении способа управления домом по решению общего собрания собственников помещений можно сохранить прямые договоры, заключенные до изменения способа управления. (прямо установлено в статье 157.2 ЖК РФ).

 Данное правило было и раньше, оно получило закрепление еще в части 18 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ. Фактически законодатель просто повторил норму, которая уже действовала, причем прежнюю норму не отменил.

4) между РСО и собственниками ранее уже возникли прямые договора, в связи с тем, что УО уклонялась от заключения договора ресурсоснабжения с РСО (прямо не указано в Жилищном кодексе РФ)

Подобные ситуации могут возникать и в будущем. Например, общее собрание не приняло решения (проало против) перехода на прямые договора с РСО, следовательно должен действовать прежний порядок договорных отношений, при котором УО должна иметь договор с РСО.

Вывод об ОДН и прямые договора

В статье 157.2 ЖК РФ говорится о прямых договорах, которые собственники заключают с РСО, даже если в доме выбрана управляющая организация. Речь идет именно о коммунальных услугах. Следовательно, никаких прямых договоров с РСО на поставку коммунального ресурса быть не может.

По решению общего собрания собственники заключают договор с РСО. Но управляющая организация все равно обязана заключить с РСО договора на поставку коммунального ресурса на ОДН !

Данный вывод подтверждает письмо Минстроя России от 4 мая 2018 г. № 20073-АЧ/04.

В письме пояснено, что плата за ОДН при переходе на прямые договора с РСО выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление МКД, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в МКД в составе платы за содержание жилого помещения.

При этом, по мнению Минстроя РФ, предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги (показания индивидуальных ПУ и коллективных (общедомовых) ПУ, должны лица, осуществляющие управление МКД.

Еще статьи по теме «ОДН и прямые договора»:

Источник: https://mostszh.ru/odn-i-pryamye-dogovora-s-rso/

16 ответов на вопросы о прямых договорах потребителей с РСО

Прямой договор с управляющей компанией

Мы собрали в один документ основные вопросы о переходе потребителей на прямые договоры с РСО. Они помогут вам реализовать переход или сохранить действующую систему расчетов.

ВОПРОС № 1. ЧТО ПРЕДПРИНЯТЬ, ЧТОБЫ СРОЧНО ПЕРЕВЕСТИ СОБСТВЕННИКОВ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Инициируйте общее собрание собственников помещений в МКД. Дело в том, что решение о переходе на прямые договоры между РСО и потребителями может принять только общее собрание собственников (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК). «За» должно проать большинство собственников из тех, что приняли участие в общем собрании.

Есть еще случай, когда РСО может перевести собственников на прямые договоры без вашего ведома. Ресурсник может расторгнуть договор ресурсоснабжения в одностороннем порядке, если долг УО, ТСЖ, ЖСК превысит две среднемесячных величины обязательств по оплате (ч. 2 ст. 157.2 ЖК).

Рисунок 1. Схема оплаты коммунальных услуг через управляющую МКД организацию

Рисунок 2. Схема оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО

Читать подробнее о том, Как перейти на прямые договоры потребителей с РСО.

ВОПРОС № 2. МОЖНО ЛИ ПЕРЕВЕСТИ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В МКД НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО ПО ВЫБОРОЧНЫМ КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ?

Да, можно. В повестке общего собрания о переходе на прямые договоры между собственниками и РСО обязательно укажите, договоры предоставления каких коммунальных услуг собственники будут заключать.

Например, если планируете перейти на прямые договоры предоставления коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению, то включите в повестку общего собрания решение о заключении договоров горячего водоснабжения и отопления с РСО (укажите название РСО).

Скачать шаблон протокола общего собрания собственников о переходе на прямые договоры с РСО

ВОПРОС № 3. СОБСТВЕННИКИ МОГУТ ПЕРЕЙТИ В РСО ЧАСТИЧНО? ТО ЕСТЬ, КТО ГОЛОСОВАЛ «ПРОТИВ» ИЛИ НЕ БЫЛ НА СОБРАНИИ, НЕ ЗАКЛЮЧИТ ДОГОВОР С РСО?

Нет, закон этого не предусматривает.

Решение общего собрания обязаны исполнять все собственники помещений в МКД, даже те, кто не принимал участия в общем собрании или ал против. Такой вывод следует из части 5 статьи 46 ЖК.

Заключение договора между потребителями и РСО в письменной форме не обязательно, поэтому после принятия решения на общем собрании договор будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, которую определили собственники и РСО (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 4. КАК ПОСТУПИТЬ, ЕСЛИ МЫ НЕ ХОТИМ ПОКА ПЕРЕВОДИТЬ СОБСТВЕННИКОВ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Следите за уровнем задолженности перед каждой РСО отдельно. Если долг УО, ТСЖ, ЖСК превысит две среднемесячных величины обязательств по оплате коммунальных ресурсов, РСО в одностороннем порядке вправе отказаться от договора ресурсоснабжения (ч. 2 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 5. ЖИТЕЛЯМ МЫ БОЛЬШЕ НЕ НАЧИСЛЯЕМ ПЛАТУ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ. МОГУТ ЛИ ОСТАТЬСЯ ДОЛГИ ПЕРЕД РСО?

Долги могут быть, если вы не оплатили:

  • коммунальные ресурсы на содержание общего имущества;
  • коммунальные ресурсы в целях предоставления коммунальных услуг потребителям за расчетные периоды, когда расчеты за КУ шли при посредничестве УО, ТСЖ, ЖСК.

ВОПРОС № 6. ДОЛЖНА ЛИ РСО ПЕРЕДАВАТЬ ПОКАЗАНИЯ ИПУ УПРАВЛЯЮЩЕЙ МКД ОРГАНИЗАЦИИ И НАОБОРОТ?

Да, должна.

В случае заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг между собственниками и РСО такая организация обязана предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, управляющей МКД организации информацию о показаниях ИПУ, если такие показания потребители предоставили РСО (ч. 10 ст. 157.2 ЖК).

Если же собственники передали эту информацию в УО, ТСЖ, ЖСК, то управляющая организация должна будет передать ее в РСО (п. 1 ч. 11 ст. 161 ЖК).

ВОПРОС № 7. ДОЛЖНА ЛИ РСО ДОПЛАЧИВАТЬ НАМ ЗА СБОР ПОКАЗАНИЙ ИПУ?

Нет, РСО не будут доплачивать УО, ТСЖ, ЖСК за передачу показаний ИПУ. Обязанность передавать показания ИПУ в РСО при прямых договорах закреплена законом.

ВОПРОС № 8. КТО БУДЕТ ВЫСТАВЛЯТЬ ПЛАТЕЖКИ ЗА КУ? КАЖДАЯ РСО ЗА СВОЮ УСЛУГУ?

Собственники помещений в МКД будут получать платежные документы от тех РСО, с которыми решили заключить прямые договоры.

ВОПРОС № 9. ТРЕБУЕТСЯ ЛИ СОГЛАСИЕ УО, ТСЖ, ЖСК, ЧТОБЫ СОБСТВЕННИКИ МОГЛИ ПЕРЕЙТИ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Нет, согласие управляющей МКД организации не требуется. Решение принимает общее собрание в МКД в рамках своей исключительной компетенции (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК).

ВОПРОС № 10. МОЖЕТ ЛИ РСО БЕЗ РЕШЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПЕРЕВЕСТИ МКД НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ?

Да, может.

РСО вправе в одностороннем порядке расторгнуть договоры ресурсоснабжения с управляющей МКД организацией, если долги будут превышать пороговое значение.

Договор предоставления коммунальных услуг будет считаться заключенным со всеми собственниками одновременно через 30 дней после того, как РСО уведомит управляющую МКД организацию о расторжении договора ресурсоснабжения (п. 2 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

ВОПРОС № 11. КТО БУДЕТ ПЛАТИТЬ ПО СТАРЫМ ДОЛГАМ ЗА КУ, КОГДА СОБСТВЕННИКИ ПЕРЕЙДУТ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РСО?

Если до перехода между УО, ТСЖ, ЖСК и РСО действовал договор ресурсоснабжения, то накопленные по нему долги останутся за УО, ТСЖ, ЖСК.

Чтобы не брать на себя лишнее, составьте акт сверки расчетов на дату, предшествующую переходу на прямые договоры. Например, если переход на прямые договоры состоится 1 июня 2018 года, то составьте с РСО акт сверки на 31 мая 2018 года.

ВОПРОС № 12. ЕСЛИ У НАС ПО НЕКОТОРЫМ МКД УЖЕ ДЕЙСТВУЮТ ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ И РСО, ЧТО ИЗМЕНИТСЯ В ЭТОЙ ЧАСТИ?

Заключенные ранее договоры с РСО продолжат действовать. Управляющая МКД организация должна обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, которое входит в состав общего имущества, для предоставления КУ (ч. 3 ст. 3 Закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ).

ВОПРОС № 13. ОСТАНУТСЯ ЛИ В СИЛЕ ПРИНЯТЫЕ РАНЬШЕ РЕШЕНИЯ О ПРЯМЫХ РАСЧЕТАХ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ И РСО?

Да, останутся.

Если до 3 апреля собственники помещений в МКД или члены ТСЖ, ЖСК приняли решение об оплате коммунальных услуг напрямую РСО в силу ранее действовавших частей 6.3 и 7.1 статьи 155 ЖК, то такой порядок расчета сохраняется.

В таком случае, оплачивая коммунальные услуги РСО, собственники выполняют обязательства по оплате перед УО, ТСЖ, ЖСК. Это прямо предусматривает часть 6 статьи 3 Закона от 03.04.

2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

При этом собственники вправе в общем порядке принять решение о заключении с РСО договоров предоставления коммунальных услуг.

ВОПРОС № 14. НАДО ЛИ МЕНЯТЬ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ, ЕСЛИ МКД ПЕРЕХОДИТ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ?

Вносить изменения в действующий договор управления МКД не обязательно.

Дело в том, что решения общего собрания в МКД достаточно, чтобы перейти на прямые договоры между РСО и потребителями. Согласие управляющей МКД организации, внесение изменений в договор управления не требуются.

ВОПРОС № 15. КТО ОГРАНИЧИТ ИЛИ ПРИОСТАНОВИТ ПОДАЧУ КУ ПОТРЕБИТЕЛЮ ЗА ДОЛГИ?

Ограничивать и приостанавливать коммунальные услуги должникам будет РСО при взаимодействии с управляющей МКД организацией.

Ограничить или приостановить подачу коммунальной услуги вправе только исполнитель таких услуг (п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг).

Если собственники заключают договоры напрямую с РСО, то исполнителем коммунальных услуг будет соответствующая РСО. Это следует из определения термина «исполнитель коммунальных услуг».

Такое правило распространяется в том числе на МКД, которым управляет УО или жилищное объединение.

При этом у РСО нет прямого доступа к инженерным коммуникациям МКД, чтобы ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги, поэтому РСО и УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны наладить порядок взаимодействия по этому вопросу.

В договоре поставки КР на СОИ между управляющей МКД организацией и РСО может быть предусмотрен порядок взаимодействия по аналогии со случаем, когда собственники приняли решение об оплате КУ напрямую РСО (подп. «в» п.

 27 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утв. постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124).

Также условие о том, что ограничивать и приостанавливать КУ будет РСО, включили в проект типового договора предоставления коммунальных услуг между РСО и собственником. Такой договор будет предусматривать порядок ограничения и приостановления.

ВОПРОС № 16. МОЖНО ЛИ ПЕРЕЙТИ НА ОПЛАТУ КР НА СОИ НАПРЯМУЮ РСО?

Нет, нельзя.

При способе управления МКД управляющей организацией, товариществом или кооперативом РСО может предоставлять коммунальные услуги собственникам исключительно в целях личного потребления таких услуг потребителями.

Для этого собственники помещений в МКД вправе принять решение о заключении договоров, которые содержат положения предоставления коммунальных услуг: ХВС, ГВС, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК).

Коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, не относятся к коммунальным услугам, а входят в состав платы за содержание жилого помещения (п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК). Поэтому собственники не вправе оплачивать КР на СОИ. Плату за такие ресурсы включают в коммунальные услуги и потребители оплачивают их напрямую РСО в трех случаях:

  • в МКД непосредственный способ управления;
  • способ управления не выбран;
  • выбранный способ управления МКД не реализован.

Основания платы за КУ на ОДН напрямую РСО следуют из части 5 статьи 154 ЖК и пункта 40 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

См. также

  • Как перейти на прямые договоры потребителей с РСО

Шаблоны

Первоисточник: Управление МКД

Источник: http://www.goszhil.cap.ru/news/2019/02/01/16-otvetov-na-voprosi-o-pryamih-dogovorah-potrebite

Блог

Прямой договор с управляющей компанией

Спорные вопросы по ОДН (общедомовые нужды), которое теперь называется КРСОИ (коммунальный ресурс на содержание общего имущества) многоквартирного дома (МКД) возникают в работе управляющих организаций (УО) постоянно.

Один из таких спорных вопросов является как раз то, как нужно урегулировать договорные отношения между ресурсоснабжующей организацией (РСО) и управляющей организацией при переходе на прямые договоры с собственниками.

Нужно ли расторгать договор ресурсоснабжения и заключать новый на поставку КРСОИ? Или все-таки нужно внести дополнения и изменения в старый договор с ресурсниками?

Как, наверное, все помнят, что С 03 апреля 2018 года Федеральным Законом № 59-ФЗ (далее – закон 59) введена в действие ст. 157.2 Жилищного кодекса (далее – ЖК РФ) и изменения в другие нормы ЖК РФ, связанных с введением «прямых» договоров между собственниками и ресурсоснабжающими организациями в том числе.

Прямые договоры существовали и раньше. Но это были случаи отказа по инициативе РСО от договора с УО при наличии определенного размера задолженности либо ранее сложившиеся отношения по прямым договорам между РСО и потребителями.

Закон 59 внес изменения в ЖК РФ, в связи с которыми у собственников появилось право перехода на прямые договоры с РСО на основании решения общего собрания собственников (ОСС) помещений МКД ( пп. 4.4. ч.2 ст.

44 ЖК РФ) по своей инициативе.

Согласно п.п. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ прямой договор с РСО заключается с момента, установленного в решении общего собрания собственников помещений со всеми собственниками МКД одновременно.

Однако по решению РСО, РО ТКО указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца.

О таком решении РСО или РО ТКО уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 6 ст. 157.2 ЖК РФ прямые договоры на коммунальные услуги между собственником помещения в многоквартирном доме и РСО, РО ТКО заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ. Заключение договора в письменной форме не требуется.

Таким образом, у ресурсоснабжающей организации и Регионального оператора по ТКО отсутствует право на установление даты заключения прямых договоров при принятии решения ОСС по данному вопросу. У РСО имеется лишь право на отсрочку начала действия указанных договоров на срок до трех месяцев при условии своевременного уведомления об этом инициатора собрания.

То есть, после направления в адрес РСО и РО ТКО копий решения общего собрания (Протокола ОСС) о заключении прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов собственникам МКД, прямые договоры считаются заключенными с даты, установленной решением ОСС, если от РСО не поступит письмо (датированное и отправленное не позднее 5 рабочих дней с момента получения копии протокола ОСС о прямых договорам) об отсрочке начала их действия. От даты начала действия прямых договоров зависят и обязательства управляющей организации по действующим договорам ресурсоснабжения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Статьей 544 ГК РФ предусмотрено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Порядок определения объемов коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения, заключенному исполнителем в целях предоставления коммунальных услуг и потребляемого при содержании общего имущества в многоквартирном доме определен п. 21 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 (далее – правила 124).

Как указано в п. 16 правил 124, условия договора ресурсоснабжения определяются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами, а в части, не урегулированной указанными нормативными правовыми актами, – нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Согласно пп. «д» п. 17 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.

2011 № 354 (далее – Правила 354), ресурсоснабжающая организация, для которой в соответствии с законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении заключение договора с потребителем является обязательным, приступает к предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме – в случае принятия такими собственниками решения, предусмотренного частью 18 статьи 12 Федерального закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.

2 ЖК РФ, можно считать дополнительным основанием для изменения договора ресурсоснабжения. В связи с чем, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение условий договора ресурсоснабжения.

Следовательно, условия договора ресурсоснабжения в части выставления управляющей организации объемов индивидуального потребления с момента принятия собственниками решения о заключении прямых договоров с РСО противоречат нормам действующего законодательства и являются ничтожными в силу ч.1 ст.166 ГК РФ и не влекут юридических последствий.

В связи с чем, РСО при определении месячных объемов коммунальных ресурсов обязаны руководствоваться п. 21(1) Правил 124, согласно которому объем коммунального ресурса подлежащего оплате управляющей организацией определяется за минусом индивидуального потребления собственников.

Как указано в п. 5 Письма Минстроя России от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2018 г.

№ 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, с ресурсоснабжающей организацией, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.

Следовательно, отношения между управляющей организацией и РСО по домам, которые «перешли» на прямые договоры будут регулироваться заключенным дополнительным соглашением к договору ресурсоснабжения.

Также следует учесть, что при заключении дополнительного соглашения необходимо включить в него условия, установленные п. 18 Правил 124 (в случае их отсутствия). В случае наличия разногласий при заключении такого дополнительного соглашения, спор при недостижении согласия между сторонами разрешается в судебном порядке на основании п. 2 ст. 446 ГК РФ.

В заключение хочется сказать о том, что хотя Минстрой РФ и указал об отсутствии необходимости управляющей организации перезаключать договор с РСО, я сама все-таки пошла бы путем перезаключения договоров.

Объяснить это могу тем, что большая часть договоров заключалась уже несколько лет назад, а изменения в жилищное законодательство законодательство вносятся постоянно.

Понятно, что действуют обязательные нормы закона в этом случае, но продублировать их в договоре как-то надежнее.

А многие вопросы с РСО должны быть урегулированы именно в договорах, как например, условия об обмене информацией по ИПУ и начислениям по каждому помещению МКД, обязанности снимать и контролировать показания ИПУ. Ведь эти условия влияют на дальнейшие отношения между УО и РСО, а также имеют отношение к расчетам по выставленным объемам КРСОИ. А когда они подробно урегулированы в договоре намного проще работать всем.

Хотя оба варианта: и внесение изменений в договор ресурсоснабжения с РСО и перезаключение отдельного договора на КРСОИ – имеют право на существование, и это не будет нарушением закона в части заключения и внесения изменений в договорные отношения между УО И РСО по поставке коммунальных ресурсов на содержание ОИ МКД.

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/dogovornaya-rabota/perekhod-na-pryamye-dogovory-novyy-dogovor-mezhdu-uo-i-rso-na-krsoi-ili-vnesenie-izmeneniy-v-staryy-/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.