Работать на договоре управления

Содержание

Доверительное управление ценными бумагами – как использовать инвестору, чтобы получить выгоду

Работать на договоре управления

Доверительным управлением (ДУ) называют передачу активов профессионалу, который будет распоряжаться ими в целях получения прибыли. Управляющий совершает сделки с акциями, облигациями и деньгами в интересах инвестора.

В результате грамотного управления владелец ценных бумаг получает прибыль, а управляющая компания (УК) – оговоренную заранее сумму комиссионных.

Что собой представляет процедура, какие виды услуг существуют и что выбрать – читайте в статье.

Что такое доверительное управление ценными бумагами?

Как правило, в роли управляющего выступает банк или специализированная компания. Владелец передает ценные бумаги либо финансовые средства в управление, фиксируя в договоре условия.

Внимание: Управляющий не гарантирует инвестору конкретную доходность, поскольку фондовые рынки непредсказуемы. Стимулом для успешной работы управляющего является размер денежного вознаграждения, который может зависеть от доходов инвестора.

Инвестор по предложению управляющей компании или самостоятельно выбирает инвестиционную стратегию:

  • умеренно консервативную;
  • консервативную;
  • умеренно агрессивную;
  • агрессивную.

Список представлен с учетом возрастания рисков. УК действует по плану, заданному инвестором. Последний не участвует в процессе, лишь контролирует результаты по отчетности.

Помимо очевидных преимуществ, ДУ связано с некоторыми рисками:

  1. Рыночный. Цена акций и облигаций, купленных за деньги и переданных УК, может снизиться.
  2. Операционный. Речь о мошенничестве либо ошибках со стороны сотрудников УК.
  3. Правовой. Неправильное оформление документации, непрофессиональные юридические советы.
  4. Инвестиционный. Снижение прибыли или ее недополучение.
  5. Страновой. Возникает при реструктуризации долгов государства, спаде в экономике, резком снижении валютных курсов и других аналогичных условиях

Варианты доверительного управления ценными бумагами

Основные варианты ДУ, предоставляемые на выбор инвестору:

  1. Коллективное.
  2. Индивидуальное.
  3. Консультационное.

Под коллективным управлением понимают консолидацию средств нескольких инвесторов в крупные пулы (ПИФы, ETF). УК управляет целым пулом активов, а пайщики владеют долей, получая доход с учетом ее размера. Вариант подходит частным инвесторам с небольшим объемом капитала.

Преимущества коллективного ДУ:

  1. Низкий порог входа (один пай в ПИФе стоит около нескольких тысяч рублей).
  2. Ожидаемые риски и защита имущества благодаря инвестиционной декларации в фонде. В документе указывается линейка активов.
  3. Услуга предоставляется лицензированной компанией.
  4. Возможность выбора сегментов рынка или типа ценных бумаг.

Недостатки коллективного ДУ:

  1. Все инвесторы принимают общую стратегию, нет персонифицированного подхода.
  2. УК жестко ограничены законодательством по структуре и составу финансовых инструментов в фонде.
  3. Инвестор не может отслеживать состояние капитала онлайн, только получает рассылку.
  4. Фиксированная комиссия не слишком стимулирует управляющего.

Под индивидуальным управлением понимают персонифицированный подход УК к доверенным ценностям. Договор между сторонами регламентируется ГК РФ. Приложением к договору является декларация, отражающая параметры инвестиций.

Документы защищают имущество инвестора от несанкционированных действий УК. Последняя получает комбинированное вознаграждение, где часть составляет процент от суммы ценных бумаг, остальное – доля от полученного дохода.

Достоинства индивидуального ДУ:

  1. Индивидуальный подход, выбор любой стратегии.
  2. Комиссионные управляющего напрямую зависят от его успешной работы.
  3. Документы защищают инвестора от произвола УК.

Недостатки индивидуального ДУ:

  1. Нет доступа к счету, только отчеты по запросу.
  2. Высокий порог входа (средний уровень – около 6 млн руб.).
  3. Невозможно вывести средства раньше срока даже частично.

Под консультационным управлением понимают особенный вид управления, часто не относящий по ключевым параметрам к ДУ.

В этом случае управляющему не передаются права на распоряжение активами – операции осуществляются непосредственно инвестором.

Задача управляющего – дать эффективную рекомендацию, а от инвестора зависит, воспользоваться советом профессионала или нет. Комиссия за услугу – фиксированная.

К преимуществам консультационного управления относят низкий порог входа – получить совет профессионала может обладатель активов на сумму от нескольких десятков тысяч рублей. Недостатком считают отсутствие ответственности со стороны консультанта.

Какие ценные бумаги можно передать в управление?

Не все активы, торгуемые на фондовой бирже и вне ее пределов, можно передать в доверительное управление. Основные активы, разрешенные к передаче:

  1. Акции компаний.
  2. Корпоративные облигации.
  3. Муниципальные облигации.
  4. Государственные облигации.

К доверительному управлению не принимаются сберегательные книжки, векселя, товарораспорядительные документы, чеки, банковские сертификаты.

Как выбрать управляющую компанию?

Не каждой компании можно доверить управление своими активами. По закону такую услугу могут предоставлять только лицензированные организации. Сотрудники УК должны пройти аттестацию. При выборе УК необходимо обратить внимание на следующие основные моменты:

  1. Лицензия. На сайте УК должна присутствовать информация о полученной лицензии. Перепроверить данные можно на сайте ЦБ, где приводится реестр выданных лицензий.
  2. Объем имущества, которым управляет УК. Чем больше средств и шире линейка финансовых инструментов, тем лучше. Лидеры рынка управляют активами на сотни миллиардов рублей.
  3. Надежность. и в открытом доступе покажут, насколько можно доверять УК. Самые надежные компании имеют рейтинг А++ или ААА.
  4. Доходность. Чем выше по сравнению с рыночными аналогами, например, соответствующими отраслевыми индексами, тем лучше.
  5. Издержки. Основные издержки формируются за счет комиссионных вознаграждений УК. При прочих равных стоит выбирать УК с оптимальной тарифной политикой.
  6. Инфраструктура. Возможность получить доступ к услугам и продуктам УК дистанционно или посетить офис рядом с вами.

Что должно быть в договоре доверительного управления?

Для реализации передачи имущества в управление профессионалу собственник ценных бумаг использует договор, предусмотренный законом. В документе прописываются сроки, полномочия УК (юридические, фактические).

При коллективном управлении рассчитывать на персонифицированный договор инвестор может в случае крупных вложений.

Такой договор учитывает особые варианты защиты интересов владельца активов путем ограничения полномочий управляющего, указания сроков и формата отчетов и остального, указанного в 53 главе ГК РФ.

В остальных случаях влиять на условия соглашения не получится, чаще используется договор присоединения. В этом случае управляющий предлагает инвестору заключить соглашение присоединением к типовой форме, где не предусмотрено изменение условий.

При заключении договора с УК следует обратить внимание на некоторые моменты. Сначала изучить внутреннюю документацию управляющей компании на официальном сайте, затем ознакомиться с инвестиционным профилем, декларацией о рисках, политикой УК касательно прав по активам, методикой оценки ценных бумаг.

Договор стандартно заключается на период до 5 лет и включает следующую информацию:

  • сведения об инвесторе;
  • описание активов;
  • стратегия управления (универсальная, рациональная, агрессивная);
  • сумма и форма комиссионных;
  • санкции за нарушение договорных условий.

Желательно, чтобы момент оплаты комиссионных зависел от успешного управления. По закону в договоре можно прописать фиксированную сумму вознаграждения и процент от прироста капитала.

Как оценить результаты работы доверительного управляющего?

Стратегии ДУ часто подбираются индивидуально, зависят от конкретных целей и пожеланий инвестора, объема активов. Доходность обычно сравнивают с рыночным индексом. Если фонд под управлением опережает индекс, значит, работа успешная. Недостаток сравнительного метода оценки – отсутствие учета классов активов, структуры инвестиций и уровня риска выбранной стратегии.

Пример: В 2016 г. российский фондовый рынок показал прирост на 26,7%, на фоне которого доходность фонда в 15% кажется незначительной. Но если УК свела при этом к минимуму риски потери капитала, то показатель приличный.

Комплексная оценка результата работы УК учитывает:

  1. Доходность за прошлые периоды в сравнении с базовым индексом.
  2. Доходность за исторический период, включая стабильность прибыли.
  3. Сравнение результативности управления разными активами.

Услуги управляющей компании ценятся высоко. Комиссионные часто состоят из фиксированного размера процента от ценных бумаг и полученных от операций с ними доходов. В большинстве случаев комиссионные составляют 1-3% от объема активов плюс 10-30% полученного от управления дохода.

Если у инвестора нет возможности или знаний для управления активами, всегда можно найти профессионалов, которые помогут сохранить и приумножить капитал. Остается грамотно подойти к выбору УК и внимательно ознакомиться с условиями договора.

Источник: https://www.finam.ru/education/likbez/doveritelnoe-upravlenie-cennymi-bumagami-kak-ispolzovat-investoru-chtoby-poluchit-vygodu-20200817-15460/

Специалист по договорной работе: должностная инструкция, требования при приеме и условия работы

Работать на договоре управления

Не каждый работник в настоящее время при приеме на работу знает о том, что обязан подписать так называемую должностную инструкцию. Предоставить ее должны непосредственно в отделе кадров. Этот документ предопределяет будущую занятость сотрудника согласно трудовому распорядку компании или предприятия.

Если должностной инструкции нет, и о ней никто не говорит, это значит, что работник остается социально незащищенным и может подвергаться колоссальной нагрузке со стороны руководства, что сегодня часто приходится наблюдать. Внеурочные часы трудовой деятельности негативно сказываются на состоянии здоровья, влияют на качество работы. В этом случае и заработная плата находится под большим вопросом.

Рассмотрим, какой может быть этот документ на примере должностной инструкции специалиста по договорной работе.

Нюансы должности

Прежде чем приступить к самой должностной инструкции и ее положениям, следует разобраться, что собой представляет должность сотрудника по договорной работе.

Эта работа связана с заключением договором между несколькими контрагентами. Ими могут выступать различные компании – юридические лица по факту.

Основным контрагентом, выступает компания, которая и нанимает сотрудника по договорной работе на эту работу.

Остальные – это партнеры, к примеру, по поставкам материалов, реализации товаров, оказании неких платных услуг по обеспечению компаний всевозможными ресурсами.

Человек, занимающийся договорной деятельностью, не является участником договорных отношений. Он выступает всего лишь исполнителем. В большей части техническим. Иными словами, он занимается составлением шаблонов договоров, которые впоследствии подписывают контрагенты.

Требования к специалисту по договорной работе могут быть расширенными. Зачастую человек, который составляет подобные документы, наделяется полномочиями отслеживания выполнения условий, прописанных в них.

Что такое должностная инструкция специалиста по договорной работе?

В своей трудовой деятельности изучаемый сотрудник должен опираться на определенный ряд своих полномочий. Иными словами – понимать, что от него требует работодатель, какая эффективность ожидается от его занятости, и какая лично для него выгода от выполнения поставленных задач. Все эти нюансы описываются в должностной инструкции специалиста по договорной работе.

Таким образом, этот документ позволяет выполнять работу по строго определенному регламенту, установленному в компании или предприятии. Этот документ также предопределяет взаимосвязи договорного отдела с другими структурными подразделениями фирмы. И даже перераспределение обязанностей между несколькими отдельными структурными единицами.

Кто составляет инструкцию?

Должностные требования специалиста по договорной работе предопределяет непосредственно руководство компаний или предприятий. Отвечает за фиксацию и должное оформление обязанностей специалиста начальник отдела кадров. Составлением должностных инструкций может заниматься и профильный юрист, если такая должность предусмотрена в штате.

После составления должностные инструкции изучаются руководством, при необходимости дополняются нужными или упущенными пунктами, после чего утверждаются.

Кто подписывает должностные инструкции?

Без утвердительной подписи директора компании или предприятия должностная инструкция является недействительной. Утвержденный документ при приеме на работу обязан подписать и работник, принимаемый на соответствующую должность. По личной просьбе, сотруднику может быть вручена копия должностной инструкции, согласно которой ним будут выполняться возложенные на него требования.

Кто контролирует выполнение положений должностных инструкций?

Выполнение обязанностей специалиста по договорной работе контролирует директор компании или предприятия. А также сотрудники отдела кадров. Если в штате предусмотрена только одна штатная единица относительно договорной деятельности.

Зачастую в компаниях формируются договорные отделы из нескольких сотрудников. Тогда перераспределение обязанностей начинается с высшего ранга:

  • главный специалист отдела – подчиняется непосредственно руководству и несет ответственность за выполнение должностных инструкций каждого подчиненного из своего отдела;
  • ведущий специалист – подчиняется главному специалисту, контролирует выполнение обязанностей сотрудников низшего звена подчинения;
  • технический специалист – подчиняется ведущему специалисту.

Кто отвечает за невыполнение? За невыполнение должностных обязанностей специалистом по договорной работе ответственность возлагается не только на вышестоящее руководящее звено, но и на самого сотрудника. Что также оговаривается в инструкции.

Образец структуры документа

Ниже приведен примерный образец должностной инструкции специалиста по договорной работе. При необходимости он может быть доработан сотрудниками кадровых служб и отделов на усмотрение руководства компаний и предприятий, что будет являться правильным и правомерным.

Обобщенные положения

Это раздел должен описывать должность А именно такие моменты:

  • название и ранг должности – специалист по договорной работе, ведущий специалист по договорной работе, главный специалист по договорной работе;
  • структура подчинения – предопределение порядка отчетности за выполняемую работу;
  • квалификационные требования к занимаемой должности – образование, навыки, опыт работы в должности;
  • общие правила приема сотрудников в штат компании или предприятия и их увольнения, в частности относительно должности специалиста по договорной работе;
  • порядок возможных замещений при необходимости (перевод на другую должность, больничный, командировки);
  • перечень законодательных документов, положениями которых сотрудник договорного отдела может оперировать в своей профессиональной деятельности.

Распорядок рабочего дня

Этот раздел должен содержать информацию о нормированном или ненормированном рабочем графике сотрудника отдела договорной работы. Все пункты этой части должностной инструкции должны подтверждаться законодательными актами и положениями, регулирующими рабочее время работников.

Сверхурочное время должно вознаграждаться дополнительными надбавками к заработной плате.

Права

В этом разделе следует перечислить права, которыми наделяется сотрудник договорного отдела относительно своей дальнейшей профессиональной деятельности. К примеру:

  • делать запросы на получение нужной информации в других отделах компании или предприятия;
  • иметь доступ к решениям руководства компании или предприятия;
  • вносить коррективы относительно повышения эффективности рабочего процесса и передавать свои предложения непосредственно руководящему звену компании или предприятия;
  • контактировать лично с контрагентами относительно предоставления необходимого пакета документов для заключения договоров;
  • вести контроль за исполнением договорных положений, лично принимать участие в переговорных процессах относительно выполнения требований договоров контрагентами.

Обязанности

Этот раздел должностной инструкции специалиста по договорной работе детализирует обязанности, возлагаемые на сотрудника. К примеру:

  • составлять текст договоров после устных договоренностей с контрагентами;
  • вести учет договорной документации;
  • следить за исполнительными сроками договорных требований, своевременно оповещать о необходимости продления договорных отношений между контрагентами;
  • выявлять задолженности и предъявлять требования к их закрытию в рамках своих компетентных прав;
  • осуществлять обмен первичной документации относительно выполнения обязанностей сторон, подписавших договора;
  • разрабатывать и вносить изменения в документы посредством составления дополнительных соглашений к заключенным соглашений на определенный срок.

Должностная инструкция главного специалиста по договорной работе может быть дополнена еще рядом обязанностей. К примеру:

  • вести контроль за выполнением требований к сотрудникам низшего звена;
  • предоставлять отчетность деятельности отдела высшему руководящему звену компании;
  • принимать участие в переговорных процессах между контрагентами;
  • разрешать конфликтные ситуации относительно положений заключенных договорных отношений между контрагентами;
  • быть представителем компании при заключении договоров с контрагентами.

Список может быть значительно шире.

Должностная инструкция ведущего специалиста по договорной работе тоже может быть шире. И дополняться, к примеру, такими обязанностями:

  • обучение технических специалистов;
  • контроль за составлением договорных документов, проверка договорных положений;
  • контроль за подписанием договоров и их учетом;
  • замещение главного специалиста по договорной работе при необходимости;
  • выполнение организационной работы отдела.

Ответственность

Этот раздел несет информацию о том, чем грозит сотруднику прямое невыполнение возложенных на него обязанностей. Это может быть дисциплинарная, административная, материальная или уголовная ответственность.

Оклад

Этот раздел содержит информацию о вознаграждениях за свой труд в должности специалиста по договорной работе. Зачастую здесь указывается размер основного оклада согласно штатному расписанию, а также график возможных премиальных начислений и их величина, эквивалентная денежным единицам.

Заключение

Должностная инструкция является одним из документов, регулирующим деятельность сотрудников компаний и предприятий.

Дает понимание того, что требуется от сотрудника и как он должен выполнять свои обязанности.

В свою очередь руководство имеет возможность оценить профессионализм работника относительно выставляемых требований и просчитать насколько эффективным является его деятельность для компании в частности.

Источник: https://FB.ru/article/465959/spetsialist-po-dogovornoy-rabote-doljnostnaya-instruktsiya-trebovaniya-pri-prieme-i-usloviya-rabotyi

Как законно оформить управляющего по договору подряда

Работать на договоре управления

В организациях некоторые управленцы — должностные лица. Они подписывают бумаги, которые уходят в налоговую, имеют право распоряжаться имуществом компании, назначать дисциплинарные взыскания. К должностным лицам относятся: 

  • Директора — коммерческий, финансовый, по персоналу
  • Заместители директоров
  • Главный бухгалтер  

Должностные лица обязательно должны быть оформлены в штат, потому что только штатному сотруднику можно прописать полномочия на распоряжение имуществом или увольнение. Поэтому их никак нельзя заменить подрядчиками-самозанятыми.

Еще есть управленцы — не должностные лица, которые все равно не могут быть подрядчиками. Это топ-менеджеры, управляющие и администраторы — люди, которые управляют тем или иным отделом. Управление — это всегда длительный процесс, а не разовая задача, оно подразумевает определенный график и рабочие обязанности, которые можно прописать только в трудовом договоре.

Получается, что в качестве подрядчика нельзя нанять директора отдела, заместителя директора, главного бухгалтера, топ-менеджера или управляющего.

На какие должности можно нанять управляющего на фрилансе

Есть сферы, где управляющий работает не на процесс, а на результат. Его задача не следить за работой других сотрудников, а правильно сформулировать задачу, внести правки и оценить результат с точки зрения своей компетенции. Это можно делать удаленно, вне офиса, и без четкого графика. На такое «точечное» управление можно нанять подрядчика.

В качестве «разового управленца» можно нанять:

  • Арт-директора, который работает над конкретными дизайнерскими проектами. Например, вы делаете сайт под ключ для крупной компании и арт-директор руководит командой, которая разрабатывает дизайн сайта.
  • Редактора, который отвечает за выпуск статей или других материалов в блоге или соцсетях. Например, вы занимаетесь рекламой клиента и редактор отвечает за контент-маркетинг — выпускает статьи согласно контент-плану и редполитике.
  • Администратора проекта, который координирует работу других сотрудников и подрядчиков. Например, вам заказали разработку приложения, вы наняли для этого программистов, а ответственным за выпуск назначили удаленного администратора проекта: он будет ставить программистам задачи, передавать требования клиента и следить за сроками. Когда проект закончится, договор можно не продлевать, потому что задача разовая.
  • Ведущего маркетолога, который занимается конкретной задачей, например продвижением компании в соцсетях. В его обязанностях может быть запуск конкретной рекламной кампании к определенному сроку, оценка результатов, разработка стратегии продвижения и рекомендации по выбору исполнителей.

Таких управленцев можно заменить самозанятыми, если правильно составить договор и определить круг их обязанностей.

Как правильно составить договор с управляющим-самозанятым, чтобы вас не оштрафовали

Если составить с управляющим договор подряда, похожий на трудовой, у вас будут проблемы. Налоговая заметит это и заставит заплатить за сотрудника все налоги и взносы, а также выплатить штраф — 20% от налогов и взносов.

Чтобы договор не был похож на трудовой, в нем нельзя прописывать:

  • Конкретное место и время работы. Например: «Руководитель проекта обязуется приходить в офис к 8:00 и уходить не позднее 18:00».
  • Должностные обязанности и трудовую функцию. Например: «Руководитель проекта обязан управлять отделом разработки и имеет трудовые обязанности в соответствии с должностной инструкцией».
  • Зарплату. Например: «1-го числа каждого месяца руководитель проекта получает аванс в размере 20 000 рублей, 15-го числа — зарплату в размере 20 000 рублей».
  • Подчинение правилам внутреннего трудового распорядка. Например: «В процессе работы руководитель проекта не имеет права пользоваться смартфоном».
  • Социальные гарантии. Например: «Руководитель проекта имеет право на отпуск или больничный».

Даже одна подобная формулировка делает договор трудовым. Это значит, что сотрудника по такому договору нужно нанимать в штат, платить за него налоги и взносы в ПФР, обеспечивать ему отпуск и больничный.

Чтобы нанять управленца-самозанятого, не платить за него взносы и не попасть на штраф, нужно составить договор подряда. В нем можно прописывать:

  • Конечные и промежуточные сроки сдачи. Например: «Руководитель проекта обязуется сдать готовый проект к 15 января 2019 года».
  • Требования к результату. Например: «Проект должен соответствовать требованиям, перечисленным в приложении».
  • Размер и порядок оплаты. Например: «Проект оплачивается в два этапа: аванс в размере 20 000 рублей до начала работ и 20 000 рублей после подписания акта сдачи-приемки».
  • Условия просрочки и штрафы. Например: «Неустойка за несвоевременное исполнение обязательств — 0,1% от стоимости Работ за каждый день просрочки, но не более 50%».

Прежде чем нанимать управляющего-самозанятого, подумайте, подойдет ли вам такой формат работы. Если вам важно, чтобы управляющий физически следил за работниками, проводил совещания, мог быстро подхватить новый проект, — лучше нанять его по трудовому договору. Если же задача разовая, можно не брать эксперта в штат, а нанять самозанятого «на один раз» и в итоге серьезно сэкономить.

Смотрите также

Источник: https://xn--80aapgyievp4gwb.xn--p1ai/%D1%81%D0%B0%D0%BC%D0%BE%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%8B%D0%B9-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D1%8E%D1%89%D0%B8%D0%B9

Работа без ошибок: что должен знать специалист договорного отдела?

Работать на договоре управления

10.06.2020

Отлаженная система работы специалиста договорного отдела с документацией облегчит финансовое планирование, ускорит оборот средств, уменьшит дебиторскую задолженность и поможет избежать судебных споров, как с государственными органами, так и с контрагентами.

Организуем систему договорной работы в 7 этапов

Придерживайтесь семи этапов при организации системы договорной работы в компании:

  1. Проанализируйте бизнес-процессы предприятия. Особое внимание следует уделить имевшим место проблемам, судебным спорам, претензионной переписке.
  2. Разработайте формы договоров и отчетной документации.
  3. Разработайте алгоритма договорного документооборота в связи с созданием, корректировкой, заключением и исполнением договоров. Определите зоны ответственности дирекции, бухгалтерии, секретариата, исполнительного персонала и других подразделений.
  4. Разработайте рабочие и должностные инструкции по договорной работе.
  5. Проинструктируйте персонал, вовлеченный в договорной документооборот.
  6. Внедрите системы автоматизации договорной работы.
  7. Проведите аудит. Следует обратить внимание на корректность работы системы, выявить проблем

Организовать работу с договорами можно в соответствии с одним из двух принципов:

  • Централизованный подход. В компании существует специальное структурное подразделение или рабочая группа, которая непосредственно занимается договорами. Исполнитель должен только принести договор, а вот согласование, учет и хранение будут осуществлять специалисты отдела.
  • Децентрализованный подход. В данном случае исполнители работают с договорами самостоятельно, они принимают все ответственные решения. Однако хранить все оригинальные экземпляры договоров необходимо в специальном структурном подразделении (у секретаря, юриста, в канцелярии и пр.).
  • Смешанный подход – выполнение части операций: прием и обработка поступающих и отправляемых, внутренних документов, их регистрация, контроль и др. осуществляет центральная служба ДОУ, а создание, систематизация, хранение и передача документов в архив ложится на плечи структурных подразделений.

Договорная работа в организации будет осуществляться быстро и качественно, если компания наймет специалиста договорного отдела юридической квалификации. Правовой опыт пригодится при решении спорных вопросов в суде.

Этапы договорной работы, о которых стоит помнить специалисту

Каждый договор проходит определённый «жизненный» цикл. Каждый его этап предусматривает набор соответствующих действий со стороны специалиста договорного отдела. Рассмотрим их:

  • подготовка к заключению договор (согласование всех условий со сторонами, заключающими договор);
  • заключение договора (непосредственное оформление документов);
  • исполнение договора (оплата, учет, контроль за ходом выполнения договора).

Требованиями к специалисту договорного отдела

Для данного сотрудника необходимо разработать должностные инструкции и включить в рабочие обязанности следующие функции:

  • подготовка проектов договоров, мониторинг их заключения и контроль исполнения;
  • рассмотрение претензий, поступающих от сторон договора (отправка претензий в отношение контрагента);
  • информирование об ответственности за нарушение договорных обязательств;
  • проверка документов, предоставленных сторонами, подготовка заключения и составление протоколов возражений по отдельным условиям договоров;
  • разрешение возникающие вопросов в досудебном порядке;
  • ведение списка данных о сторонах отношений;
  • изучение новинок в законодательстве в области договорного права, практики заключения договоров.

В случае неисполнения задач и функций специалиста договорного отдела следует привлечь к ответственности.

Как автоматизировать договорную работу

Договорная работа в организации будет осуществляться быстрее, если использовать автоматизированные системы управления.

Это также поможет более рационально распределять ресурсы компании: экономить денежные средства, следить за своевременностью исполнения договоров, контролировать дебиторскую задолженность и срок платежей, исключить подписание договоров, не согласованных с необходимыми службами.

В первую очередь обратите внимание на рабочие приложения. Они должны обеспечивать:

  • динамическое назначение ответственного за ту или иную стадию договорного процесса;
  • отправку заинтересованным лицам уведомлений о событиях по предварительно заданным правилам. (например, по ссылке на карточку c текстом договора, требующего согласования);
  • возможность моделировать бизнес-процесс;
  • ролевую организацию процессов (сотрудники предприятия должны иметь возможность участвовать в бизнес-процессе в разных качествах);
  • поддержку версионности моделей бизнеса.

Обратите внимание на наличие на возможности интеграции с финансовой системой, где накапливаются данные по исполнению финансовой части обязательств по договорам.

Источник: https://www.fcaudit.ru/blog/rabota-bez-oshibok-chto-dolzhen-znat-spetsialist-dogovornogo-otdela/

Договор управления многоквартирным домом (МКД)

Работать на договоре управления

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проать большинство от общего числа собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).Подсудность и место исполнения договора управления МКД

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом.

Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.Основные условия договора управления МКД

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).Типовой договор управления. Нормы законодательства

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке.

Решение утверждается большинством от общего числа , принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).

Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке.

Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников.

Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/9668-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-i-sposoby-ego-rastorzheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.