Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников

Кс рф не поддержал собственника в части одностороннего отказа собственников от ук

Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников

Конституционный суд решил, норма ЖК РФ о праве собственников на одностороннее расторжение договора управления при нарушении УО его условий, соответствует Конституции РФ.

Попытка гражданина Ч.С.Б. признать не соответствующей Конституции РФ норму пункта 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) не увенчалась успехом. Конституционный суд РФ в своем Определении от 24 апреля 2018 г. № 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ч.С.Б.

на нарушение его конституционных прав частью 8.2. ст.

162 Жилищного кодекса РФ» отказал в рассмотрении заявления в связи с тем, что она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» (далее — Закон о КС РФ), в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

Также КС РФ указал:

«…Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, рассматриваемая в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи, …

предусматривающая, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторондоговора управления многоквартирным домом, не содержит неопределенности и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая права Ч.С.Б. в указанном им в жалобе аспекте».

Суд посчитал, что рассмотрение и оценка фактических обстоятельств дела Ч.С.Б. не может быть предметом рассмотрения КС РФ в силу закона о КС РФ.

Предыстории дела нет.

Можно предположить, что заявитель являлся ответчиком по делу об обжаловании общего собрания собственников МКД, его инициатором (читай – лояльным собственником вновь пришедшей на дом управляющей организации (УО) МКД), по инициативе которого прошло общее собрание собственников МКД.

На этом собрании, по-видимому, было принято решение отказаться от действующей управляющей организации. Решение общего собрания собственников (ОСС) суды первой и апелляционной инстанции признали незаконным, так как не было доказано, что УО нарушала договор управления.

Тогда Ч.С.Б. обратился в КС РФ с просьбой признать положение ЖК РФ, которое дает возможность отказаться от УО только при невыполнении ею договора, не соответствующим Конституции РФ.

По его мнению, оно создает препятствия для отказа от управляющей компании собственниками.

 Возможно, не был соблюден порядок процессуального судопроизводства, а возможно — что-то иное послужило причиной такого отказа Конституционного суда в рассмотрении дела по существу. 

Ранее в судебной правоприменительной практике чаще встречались решения, когда суды признавали незаконными решения ОСС о расторжении договора управления без существенных нарушений со стороны управляющей организации.

Но чаще, конечно, суды не применяют эту норму, а считают, что собственники имеют право в любое время расторгнуть договор управления, изменив способ управления МКД или выбрав новую УО, расширительно применяя при этом норму п. 3 ст.

161 ЖК РФ об изменении в любое время способа управления МКД.

Хотя в ЖК РФ отсутствует прямая норма о праве на одностороннее расторжение договора управления в любое время собственниками помещений в МКД без всяких на то оснований и нарушений ДУ со стороны УО.

Но суды, они такие суды, и принимают решения именно вот так… то есть, толкуют норму ЖК РФ об изменении способа управления расширительно – как право на односторонний отказ от договора управления со стороны собственников до истечения его срока и в любое время.

Но этого нельзя сказать о правах УО на расторжение договора управления в одностороннем порядке до истечения его срока. Нормы жилищного законодательства такого права УО не содержат.

Хотя, как мы выяснили, такое право собственникам законом также не предоставлено – без причины и нарушений со стороны УО при исполнении договора его расторгнуть в любое время.

Но некоторые суды и участники судебных процессов уже взяли на вооружение указанное Определение КС РФ.

Постановление АС Северо-Западного округа от 6 августа 2018 г. по делу № А21-7453/2017 (по истребованию технической документации): 

«…Между тем системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Прекращение отношений между собственниками помещений МКД и управляющей компанией должно быть произведено по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации: либо путем изменения способа управления, перечень которых приведен в части 2 статьи 161 ЖК РФ, либо путем расторжения договора по основаниям, приведенным в частях 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

Источник: https://xn----ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai/novosti-gkh/article_post/ks-rf-ne-podderzhal-sobstvennika-v-chasti-odnostoronnego-otkaza-sobstvennikov-ot-uk

Статья 162. ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом | ГАРАНТ

Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1

2.

1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8.1.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10.

Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Статья 162 дополнена частью 12 с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

12.

 Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Источник: https://base.garant.ru/12138291/0858e363f8cd4fd2f29032d9a6ff2b35/

4.1 Основания прекращения договора управления многоквартирным домом

Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников

Прекращение договора управления допускается при наличии предусмотренных договором или законом оснований. Под основаниями прекращения договора управления понимаются юридические факты (действия сторон договора или события) или их совокупность, с наступлением которых прекращаются отношения по договору управления.

Первое основание прекращения договора управления — соглашение сторон

(п. 1 ст. 450 ГК РФ). К соглашению предъявляются определенные требования: оно должно быть совершено с тем(и) же лицом/лицами и в той же форме, что и первоначальный договор.

Поскольку договор управления заключается с множественностью лиц на стороне собственников помещений, обладающих более чем 50 % от общего числа собственников помещений, и оформляется письменно в двух экземплярах (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и взаимное соглашение о расторжении договора должно иметь такую же процедуру оформления.

Имеется в виду, что соглашение о расторжении договора должно быть одобрено простым большинством собственников (более 50 %) и подписано обеими сторонами.

Следует отметить, что прекращение договора управления по соглашению сторон, хотя и является стандартной фразой (условием) любого договора управления, однако на практике представляет собой редкий случай.

Второе основание прекращения договора управления — односторонний отказ от исполнения договора. В большинстве европейских правопорядков односторонний отказ обладает приоритетом над иными основаниями прекращения договора.

В отличие от расторжения договора отказ от его исполнения представляет собой неюрисдикционный и оперативный способ прекращения договора, иначе односторонний «выход» из него. По правовой природе односторонний отказ представляет собой односторонне-обязывающую сделку, в силу которой оказывается воздействие на правовую сферу другого лица[21].

Отказ от договора может быть связан или не связан с нарушением договора, установлен законом и/или предусмотрен договором, если это не противоречит закону и существу обязательств. Для реализации права на односторонний отказ от договора требуется соблюдать ряд требований, изложенных в ст. 450.1 ГК РФ.

В частности, одна сторона должна письменно уведомить другую сторону об отказе от договора. В таком случае договор считается прекращенным с момента получения уведомления об отказе (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Третье основание прекращения договора управления — судебное решение о расторжении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ) по причинам: 1) существенного нарушения договора, 2) существенного изменения обстоятельств, 3) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом согласно ст.

452 ГК РФ кредитору потребуется соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и в последующим представить в суде документы, доказывающие принятие всех необходимых мер по урегулированию спора (к примеру, претензионную пе- реписку)[22] [23].

Таким образом, кредитор, чьи права ущемлены нарушением, допущенным должником, не может оперативно отреагировать на данное обстоятельство.

Вместо этого кредитор должен провести претензионную работу, прождать определенный срок, затем подать иск в суд, убедить суд в существенности нарушения, (возможно) подтвердить свой успех на апелляционной стадии и дождаться вступления

23

решения в силу .

Соотношение расторжения договора управления ______________ и отказа от (исполнения) договора управления____________
Критерий соотношенияРасторжение договораОдносторонний отказ от (исполнения) договора
Основание1) Соглашение сторон о досрочном расторжении договора; 2) Судебное решение в случае:— существенного нарушения договора одной из сторон;— существенного изменения обстоятельств;— в иных случаях, предусмотренных законом или договором в качестве оснований к расторжению договора.Отказ от договора (письменный или устный), установленный законом и/или предусмотренный договором, если это не противоречит закону и существу обязательств: — мотивированный (связанный с нарушением договора);— немотивированный (не связан с нарушением договора).____________
Порядок реализацииОбязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора: направление стороне предложения изменить или расторгнуть договор и получение от нее отказа или отсутствие ответа (ст. 452 ГК РФ).Одна сторона должна письменно уведомить другую сторону об отказе от договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Момент прекращения договорных обязательствДоговор считается прекращенным с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.____Договор считается прекращенным с момента получения уведомления об отказе.

Судебное расторжение договора управления является неактуальным для собственников помещений, в связи с их правом на немотивированный отказ от договора. С другой стороны, судебное расторжение договора — это одна из немногих возможностей «выхода» из него для управляющей организации. Реализовать такое право управляющая организация может в следующих случаях:

Первый случай расторжения договора — существенное нарушение договора со стороны собственников (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Справедливы выводы А.Г.

Карапетова о том, что кредитор при заключении договора рассчитывает на точное исполнение должником его условий; поэтому при оценке существенности нарушения следует учитывать значительность самого нарушения, то есть насколько значительно реальность расходилась с запланированным договором сценарием.

Кроме этого, кредитор, заключая договор, имеет в виду реализацию вполне конкретной экономической операции и достижение определенных экономических или иных целей. Поэтому при оценке существенности нарушения необходимо учитывать и утрату экономического или иного интереса креди-

24 г-р

тора в сделке .

Так, управляющая организация, привлеченная для управления МКД, ожидает получить как минимум безубыточную деятельность, рассчитывая на добросовестное исполнение собственниками помещений встречных обязательств, и рентабельность своей деятельности. При этом один лишь факт возникновения у управляющей организации убытков при обслуживании МКД не является основанием для расторжения договора.

Существенным нарушением договора управления, как видится, может стать длительное неполное внесение или невнесение собственниками платы за содержание и/или коммунальные услуги (в частности, за 3-6 календарных месяцев), которое привело к невозможности для управляющей организации исполнять обязанности по оплате работ, услуг, выполненных подрядными и иными специализированными организациями, а также обязанности по оплате коммунальных ресурсов, приобретаемых ею у ресурсоснабжающей организации. [24]

Как указал Верховный Суд РФ, из содержащегося в п. 2 ст.

450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения[25]. Следовательно, обратившаяся в суд управляющая организация должна будет представить доказательства существенности нарушения договора управления со стороны собственников помещений.

Хотя даже при наличии таких оснований процедура «выхода» управляющей организации из договора управления скорее представляется исключением из правил. Суды крайне редко признают существенность того или иного нарушения договора со стороны потребителей (в нашем случае — собственников помещений)[26].

Второй случай расторжения договора — существенное изменение обстоятельств.

При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта, который является местом исполнения договора; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Очевидно, что повышение тарифов в жилищно-коммунальной сфере в связи с финансовым кризисом и непредсказуемыми темпами инфляции не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Ведь стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения договора[27].

Соответственно, управляющая организация могла и должна была в силу своего профессионализма предложить собственникам создать резерв на непредвиденные расходы.

Существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда, связанное с его ветхим[28] или аварийным[29] [30] состоянием, само по себе также не будет являться для суда основанием для прекращения договора управления в порядке ст. 451 ГК РФ.

Ведь, говоря словами Минстроя России, «ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей, рассматри-

30

ваться как чрезвычайная» .

Основанием для прекращения договора управления при наличии аварийного состояния МКД может стать акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке п. 1 ст.

417 ГК РФ. В данном случае речь идет о физической невозможности исполнения обязательств, установленной актом органа власти.

В литературе под физической невозможностью понимают невозможность исполнения обязательства в натуре, наступающую при гибели или утрате должником владения индивидуально-определенной вещью, являющейся объектом неисполненного обязательства, а также при возникновении неисполнимости того чисто личного действия, которое должник обязался совершить по договору, имеющему своим предметом выполнение работ или оказание услуг.

Третий случай — иные основания для расторжения договора, предусмотренные законом или самим договором (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Поскольку ни один из действующих законов (ЖК РФ и ГК РФ) не содержит положений о праве управляющей организации на расторжение договора управления, то соответствующие основания могут быть сформулированы в договоре.

Несомненно, такие основания должны быть крайне уважительными (то есть существенными) и не выходить за пределы добросовестности, чтобы суд признал обоснованным и неизбежным расторжение договора.

К примеру, закрепление в договоре управления таких оснований его досрочного расторжения как не установка автоматической пожарной сигнализации, домофона или общедомовых приборов учета могут быть квалифицированы судом как злоупотребление управляющей организацией своим правом.

Как показывает анализ практики заключаемых договоров управления, большинство из них содержат положения, дублирующие по своему содержанию п. 8 ст. 162 ЖК РФ и п. 2 ст.

450 ГК РФ, не раскрывая ни особенностей, ни оснований, ни процедуры и порядка досрочного расторжения договора управления, что допускается гражданским законодательством, но игнорируется сторонами при составлении договоров.

Указанные обстоятельства на практике зачастую приводят к трудностям в реализации права на расторжение договора.

В целях минимизации риска, связанного с неправильным толкованием и применением подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, логичным представляется закрепление в п. 8 ст. 162 ЖК РФ перечня существенных оснований для досрочного судебного расторжения договора по требованию управляющей организации.

Четвертое основание прекращения договора управления — объективная (случайная) невозможность исполнения договора в форме одного из юридических фактов. Как отмечал М.М. Агарков, «невозможность исполнения — это недопустимость в силу тех или иных достаточных оснований требовать от должника реального исполнения обязательства»[31].

Так, например, юридический факт в форме события (стихийное бедствие) или в форме действия (издание акта компетентного органа о запрете или прекращении управления многоквартирным домом) может стать причиной прекращения договора управления.

В таких случаях применению подлежат ст. 416 ГК РФ (прекращение обязательства объективной невозможностью его исполнения) и ст.

417 ГК РФ (прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).

По-иному складывается ситуация, если имела место субъективная (виновная) невозможность исполнения договорных обязательств, то есть такая невозможность, за которую отвечает одна из сторон договора. В таком случае договор не считается прекращенным. Например, при аннулировании лицензии (ст.

199 ЖК РФ) или исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ (п. 6 ст. 198 ЖК РФ) управляющая организация, тем не менее, должна продолжать надлежащим образом исполнять договор.

Обязательства по управлению многоквартирным домом могут быть прекращены лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления или выборе по итогам открытого конкурса новой управляющей организации.

4.2 Отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом

Односторонний отказ от исполнения договорных обязательств по общему правилу не допускается (ст. 310 ГК РФ). Исключения могут быть установлены ГК РФ, другими законами или правовыми актами.

Одним из таких исключений является предусмотренное в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений на отказ от договора управления в любой момент. Указанное право имеет императивную природу и не может быть запрещено или ограничено договором в силу п. 2 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ.

Источник: https://sci-book.com/jilischnoe-pravo/osnovaniya-prekrascheniya-dogovora-upravleniya-50197.html

Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников в 2020 году

Расторжение договора управления мкд по инициативе собственников

Устанавливается возможность заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги, и потребителями услуг.

Для заключения прямых договоров по инициативе собственников и нанимателей помещений требуется принятие соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Ресурсоснабжающая организация получила право в одностороннем порядке прекращать договор ресурсоснабжения, заключенный с управляющей организацией, при наличии у управляющей организации признанной или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта.

При прекращении договора ресурсоснабжающая организация будет обязана уведомить об этом как управляющую организацию, так и собственников помещений в многоквартирном доме.

Одновременно с этим ресурсоснабжающая организация заключает «прямой» договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.

Устанавливается также, что заключение «прямых» договоров в письменной форме не требуется.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Расторжение договора управления в одностороннем порядке

Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ

Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. ).

Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст.

450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Изменение и расторжение договора управления: положения ЖК РФ

Обратимся к положениям Жилищного кодекса об особых правилах изменения и расторжения договора управления МКД без обращения в суд. Они сформулированы в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД, если:

  • управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом;
  • договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, а позднее общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом (п. 8.1). Расторжение договора по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока его действия общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.
  • системное толкование норм гражданского и жилищного законодательств позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования;
  • договор управления МКД может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон;
  • применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Однако арбитражная практика все же не была единообразной и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.

2011 N /2010*(4) арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена.

Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Изменение и расторжение договора управления: выводы Президиума ВАС

Наличие различных точек зрения на применение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ послужило причиной появления нового судебного акта — Постановления N 7677/11.

Считаем необходимым подробно изложить суть рассмотренного Президиумом ВАС дела, поскольку в самом Постановлении N 7677/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Итак, одна управляющая компания (назовем ее бывшей УК) обратилась в арбитражный суд с иском к другой управляющей компании (назовем ее новой УК) о признании права управления конкретными МКД. Дело в том, что в 2006 году между бывшей УК и собственниками помещений в этих МКД были заключены типовые договоры управления сроком на пять лет. Согласно условиям этих договоров они могли быть расторгнуты:

  • по соглашению сторон — при заключении нового договора с УК и ее ликвидации;
  • в одностороннем порядке по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц — при ненадлежащем исполнении УК обязанностей, а также при достижении домом состояния, в котором он непригоден для использования по назначению, по обстоятельствам, за которые УК не отвечает.

Источник: https://fomina-center.ru/rastorzhenie-dogovora-upravleniya-mkd-po-initsiative-sobstvennikov-v-2020-godu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.