Расторжение договора управления по инициативе собственников

Актуальные вопросы расторжения собственниками договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке

Расторжение договора управления по инициативе собственников

Кандидат юридических наук, генеральный директор ООО “Юридическая служба” П.А. Дуксин анализирует сложные вопросы, связанные с расторжением собственниками жилья договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке.

Отмечая пробелы в праве, мешающие эффективной защите прав собственников жилья и добросовестных управляющих компаний в конфликтных ситуациях, автор обращает внимание на прецеденты в российской судебной практике, умелое применение которых может помочь избавиться от недобросовестных управляющих компаний.

В соответствии с пунктом 3 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление жилым домом может осуществляться, в частности, управляющей организацией.

Как известно, управляющие компании в отличие от жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья представляют собой коммерческие организации, осуществляющие, как указано в пункте 1 ст.

2 Гражданского кодекса РФ, предпринимательскую деятельность на свой риск.

Согласно положениям статей 44, 161, 162, 165 ЖК РФ, управляющая организация может быть либо выбрана самими собственниками посредством проведения общего собрания, либо приступить к управлению жилым домом по результатам проведенного органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, если собственники самостоятельно не определились со способом управления, в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 . При этом в соответствии со статьями 10 и 162 ЖК РФ основанием для управления многоквартирным домом является договор, который, как следует из части 1 ст. 162 Кодекса, составляется одним документом, подписанным сторонами (собственниками (органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса) и управляющей организацией).

СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786.

В соответствии частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Таким образом, как видно из указанной гипотезы, условием для расторжения собственниками договора управления может быть не просто спонтанное и необоснованное решение общего собрания, но и наличие фактов ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий договора управления.

Данная позиция была раскрыта более широко Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 15 июля 2010 г. N ВАС-1027/10 по делу N А11-10018/2008 .

Как следует из названного судебного акта, “право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства”, а “протокол, отражающий результаты ания по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией”. При этом “заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 ст. 162 ЖК РФ, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора”.

Здесь и далее: цитируемые судебные акты арбитражных судов см. на интернет-сайте ВАС РФ: www.arbitr.ru.

На наш взгляд, такая позиция является правомерной и справедливой, полностью раскрывает смысл, заложенный законодателем в части 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Вместе с тем даже несмотря на то, что до принятия указанного Постановления Президиума ВАС РФ часть 8.2 ст.

162 содержала указание на обязательное условие расторжения договора управления, арбитражные суды трактовали его несколько иначе: фактически, общепринятым считалось, что в данном случае действует принцип “свободы договора” и собственники помещений могут в любое время, в том числе досрочно, отказаться от исполнения договора управления, меняя управляющие компании хоть каждый день. Это подрывало финансовую стабильность управляющих организаций, которые, в свою очередь, связаны договорными обязательствами не только с поставщиками энергоресурсов, но и с подрядными организациями, осуществляющими в том числе функции по содержанию и ремонту жилья, уборке домовой территории, вывозу мусора.

Такая позиция нашла свое отражение, например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 ноября 2009 г. по делу N А69-195/2009 об истребовании технической документации на жилой дом у предыдущей управляющей организации.

В документе прямо так и сказано: “Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения“. Схожая позиция отражена также в Постановлении ФАС Уральского округа от 8 апреля 2008 г.

по делу N А71-5668/2007 и ряде других судебных актов. Следует подчеркнуть, однако: изменившаяся судебная практика в связи с принятием Постановления Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г.

N ВАС-1027/10 позволила в ряде случаев пересмотреть дела по вновь открывшимся обстоятельствам (например, дела N А11-10015/2008, А11-10021/2008, А11-10022/2008): предыдущим управляющим организациям удалось-таки отстоять свое право на управление и доказать незаконность действий новоявленных управляющих компаний.

Необходимо подчеркнуть, что принятие указанного Постановления Президиума ВАС РФ является революционным событием для участников рынка ЖКХ.

Позиция, изложенная Президиумом по рядовому делу об истребовании технической документации одной управляющей организации у другой, является базовой и принципиальной, ибо ранее практически ни одна процедура избрания новой управляющей организации в жилых домах не проходила стадии, которые оказались обязательными для того, чтобы считать новую управляющую компанию легитимной, а именно правильное расторжение договора управления с предыдущей управляющей организацией, надлежащее уведомление последней об этом, а также представление доказательств неисполнения ею условий договора управления. По сути, это расширило потенциальную сферу применимости цитируемого Постановления за пределы “трафаретных” споров об истребовании технической документации, чем юристы поспешили воспользоваться.

Так, решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 октября 2010 г. по делу N А57-9070/2010 в удовлетворении иска ООО “Управляющая компания Ленинского района” к ООО “Управляющая компания “ПНКБ” о взыскании неосновательного обогащения было отказано, в частности, потому, что в апреле – мае 2009 г.

, когда жильцы ряда домов поменяли на общих собраниях управляющую организацию на ООО “УК “ПНКБ”, процедура же надлежащего расторжения договора управления с данной компанией соблюдена не была. Суд, в соответствии с отзывом на иск, подготовленным автором настоящей публикации, применил Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. N 1027/10. Сложилась парадоксальная ситуация: с декабря 2009 г.

по октябрь 2010 г.

предыдущая управляющая компания ООО “УК “ПНКБ” фактически не управляла спорными домами, однако благодаря позиции Президиума ВАС РФ выяснилось: жильцы (а это сотни семей) практически целый год оплачивали услуги ненадлежащей управляющей компании – ООО “Управляющая компания Ленинского района”, хотя существуют и протоколы общих собраний, и договоры управления с каждым собственником, заключенные с данной организацией, и договоры, заключенные с поставщиками энергоресурсов.

Другая потенциальная плоскость применимости указанного Постановления Президиума ВАС РФ состоит в следующем.

Не секрет, что рынок ЖКХ захлестнула волна недобросовестной конкуренции управляющих компаний: повсеместно подделываются протоколы общих собраний, из которых следует, что жильцы “выбирают” некие организации, о которых даже не знают.

В результате гражданам приходят по две-три, а то и по пять платежек от ряда управляющих компаний, каждая из которых считает легитимной именно себя. Все это заканчивается неразберихой, бесконечными судебными тяжбами с должниками, путаницей и финансовыми преступлениями.

Решения таких запутанных проблем можно добиться только в суде. Известно, что любой собственник в порядке части 6 ст. 46 ЖК РФ может обратиться в суд с требованием о признании недействительным общего собрания, на котором управляющей организацией было избрано то или иное юридическое лицо.

В практике судов общей юрисдикции г. Саратова также распространен такой способ защиты права, как признание общего собрания несостоявшимся (преимущество – срок обращения в суд не шесть месяцев, как по части 6 ст.

46 ЖК РФ, а общий срок исковой давности в три года, на данный способ защиты прав указано в пункте 3 Постановления Правительства РФ N 75).

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/51951-aktualnye-voprosy-rastorzheniya-sobstvennikami-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym

Кс рф не поддержал собственника в части одностороннего отказа собственников от ук

Расторжение договора управления по инициативе собственников

Конституционный суд решил, норма ЖК РФ о праве собственников на одностороннее расторжение договора управления при нарушении УО его условий, соответствует Конституции РФ.

Попытка гражданина Ч.С.Б. признать не соответствующей Конституции РФ норму пункта 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) не увенчалась успехом. Конституционный суд РФ в своем Определении от 24 апреля 2018 г. № 1001-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ч.С.Б.

на нарушение его конституционных прав частью 8.2. ст.

162 Жилищного кодекса РФ» отказал в рассмотрении заявления в связи с тем, что она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» (далее — Закон о КС РФ), в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

Также КС РФ указал:

«…Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, рассматриваемая в системе действующего правового регулирования, в том числе во взаимосвязи с частями 2 и 6 указанной статьи, …

предусматривающая, что досрочный односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников помещений в нем допустим в случае невыполнения условий договора управления управляющей организацией, чем обеспечивается реализация принципа надлежащего исполнения обязательств в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ), стабильность соответствующих правоотношений, а также соблюдение справедливого баланса интересов сторондоговора управления многоквартирным домом, не содержит неопределенности и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая права Ч.С.Б. в указанном им в жалобе аспекте».

Суд посчитал, что рассмотрение и оценка фактических обстоятельств дела Ч.С.Б. не может быть предметом рассмотрения КС РФ в силу закона о КС РФ.

Предыстории дела нет.

Можно предположить, что заявитель являлся ответчиком по делу об обжаловании общего собрания собственников МКД, его инициатором (читай – лояльным собственником вновь пришедшей на дом управляющей организации (УО) МКД), по инициативе которого прошло общее собрание собственников МКД.

На этом собрании, по-видимому, было принято решение отказаться от действующей управляющей организации. Решение общего собрания собственников (ОСС) суды первой и апелляционной инстанции признали незаконным, так как не было доказано, что УО нарушала договор управления.

Тогда Ч.С.Б. обратился в КС РФ с просьбой признать положение ЖК РФ, которое дает возможность отказаться от УО только при невыполнении ею договора, не соответствующим Конституции РФ.

По его мнению, оно создает препятствия для отказа от управляющей компании собственниками.

 Возможно, не был соблюден порядок процессуального судопроизводства, а возможно — что-то иное послужило причиной такого отказа Конституционного суда в рассмотрении дела по существу. 

Ранее в судебной правоприменительной практике чаще встречались решения, когда суды признавали незаконными решения ОСС о расторжении договора управления без существенных нарушений со стороны управляющей организации.

Но чаще, конечно, суды не применяют эту норму, а считают, что собственники имеют право в любое время расторгнуть договор управления, изменив способ управления МКД или выбрав новую УО, расширительно применяя при этом норму п. 3 ст.

161 ЖК РФ об изменении в любое время способа управления МКД.

Хотя в ЖК РФ отсутствует прямая норма о праве на одностороннее расторжение договора управления в любое время собственниками помещений в МКД без всяких на то оснований и нарушений ДУ со стороны УО.

Но суды, они такие суды, и принимают решения именно вот так… то есть, толкуют норму ЖК РФ об изменении способа управления расширительно – как право на односторонний отказ от договора управления со стороны собственников до истечения его срока и в любое время.

Но этого нельзя сказать о правах УО на расторжение договора управления в одностороннем порядке до истечения его срока. Нормы жилищного законодательства такого права УО не содержат.

Хотя, как мы выяснили, такое право собственникам законом также не предоставлено – без причины и нарушений со стороны УО при исполнении договора его расторгнуть в любое время.

Но некоторые суды и участники судебных процессов уже взяли на вооружение указанное Определение КС РФ.

Постановление АС Северо-Западного округа от 6 августа 2018 г. по делу № А21-7453/2017 (по истребованию технической документации): 

«…Между тем системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Прекращение отношений между собственниками помещений МКД и управляющей компанией должно быть произведено по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации: либо путем изменения способа управления, перечень которых приведен в части 2 статьи 161 ЖК РФ, либо путем расторжения договора по основаниям, приведенным в частях 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ.

Источник: https://xn----ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai/novosti-gkh/article_post/ks-rf-ne-podderzhal-sobstvennika-v-chasti-odnostoronnego-otkaza-sobstvennikov-ot-uk

Порядок смены управляющей компании и расторжение договора оферты с ЖКХ. Судебная практика

Расторжение договора управления по инициативе собственников

Подавляющее большинство многоквартирных домов на сегодняшний день на территории Российской Федерации находятся в ведении управляющих компаний, которые занимаются обслуживанием и обеспечением качественного содержания общедомового имущества в таких домах. Однако в некоторых случаях договоры управления расторгаются по различным причинам, в том числе и по инициативе самой управляющей компании. Как происходит процесс расторжения договора управления и последующая смена управляющей компании?

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или на сайте. Это бесплатно.

8 (800) 350-31-84

Как расторгнуть договор управления в — одностороннем порядке со — стороны — УК

Расторгнуть договор можно и в одностороннем порядке. Такое действие возможно благодаря статье 450 ГК РФ или же статьям 8.1 и 8.2 ЖК РФ по инициативе владельцев квартир либо стороны договорились о прекращении сотрудничества.

Чаще всего такой спор возникает из-за нежелания руководящей организации выполнять обязательства согласно договору.

Фирма может объяснять свое бездействие либо явный отказ от выполнения договоренностей перед собственниками жилья разными причинами – отсутствием материального дохода от услуг, техническими причинами.

Обратите внимание => В каких магазинах океой принимают детскую карту

Варианты отказа от услуг УК

Способ отказа от управляющей организации зависит от того, каким образом она получила под управление многоквартирный дом. Вариантов может быть два – участие в открытом конкурсе или избрание путем ания собственников жилья.

В первом случае собственники помещений могут просто не заключать новый договор с УК по истечении срока действия старого.

Важно сделать это вовремя, до тех пор, пока не вступила в силу прологнация документа.

Если же управляющая организация была выбрана жильцами путем ания, отказ от ее услуг проводится тем же способом. Сделать это можно в любой момент. Но здесь важно привести на общем собрании жильцов доказательства некачественного предоставления обслуживающей организацией коммунальных услуг.

В протоколе ания в этом случае должны содержаться отсылки к пунктам договора с УК, которые были нарушены.

Как управляющей компании отказаться от управления домом, и что делать жильцам

С другой стороны, если управляющая компания прекращает предоставлять коммунальные услуги, она больше не имеет статуса исполнителя, не получает платежи от собственников помещений.

Вопрос о том, кто фактически получает платежи от собственников помещений в многоквартирном доме, является существенным для разрешения спора о взыскании задолженности за коммунальные ресурсы [5].

Эти обстоятельства могут указывать на прекращение договора ресурсоснабжения в связи с невозможностью его исполнения, если такая невозможность вызвана ситуацией, за которую ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ).

правил проживания

Чаще всего управляющие организации в многоквартирных домах в правила проживания включают:

  • общие положения с указанием основной цели разработки и принятия соответствующих Правил;
  • условия, устанавливающие время, в которое запрещено включать громкую музыку, шуметь, проводить ремонтные работы и осуществлять другие действия, нарушающие в доме уровень шума. Как правило, управляющие организации для соблюдения в доме тишины указывают время после 23 часов, однако по желанию собственников квартир в доме правила могут содержать требования о запрете шума в определенные дневные часы или в выходные;
  • условия, устанавливающие правила использования лестничных площадок, лифта, дворовых территорий и иного общего имущества конкретного многоквартирного дома;
  • вопросы поддержания чистоты и порядка во всех местах общего пользования;
  • нормы пожарной и санитарной безопасности в доме и требования к поведению жильцов в критических и чрезвычайных ситуациях;
  • условия, определяющие правила содержания жильцами дома домашних животных и условий их выгула;
  • условия, касающиеся порядка оплаты коммунальных услуг и обязательных платежей по содержанию общего имущества;
  • порядок переустройства и перепланировки квартир в общем жилом доме;
  • условия, касающиеся парковки транспортных средств жильцов на придомовой территории;
  • условия, предусматривающие порядок разрешения различных аварийных ситуаций в многоквартирном доме;
  • ответственность жильцов многоквартирного дома и санкции за систематические нарушения жильцами правил порядка и проживания;
  • другие условия, регулирующие порядок в многоквартирном доме или касающиеся использования общего имущества.

Это важно знать: Кадастровый номер многоквартирного дома: как узнать

Помимо всех названных условий нужно отметить те правила проживания, которые установлены на уровне законодательства, постановлений российского правительства и других федеральных нормативных актов.

Эти правила обязательны для выполнения всеми жильцами многоквартирных домов независимо от того, прописаны ли они в Правилах конкретного дома.

К ним относятся следующие требования:

  1. Жилые помещения, находящиеся в жилом многоквартирном доме, могут использоваться жильцами только для проживания. Использование квартир в других целях не допускается. Места общего пользования должны использоваться жильцами также по их прямому назначению;
  2. Пользование жилыми квартирами в многоквартирном доме должно осуществляться с учетом соблюдения законных интересов и прав всех соседей и других проживающих в доме граждан;
  3. Жильцы должны использовать свои жилые помещения, а также места общего пользования в доме с соблюдением всех требований и нормативов пожарной безопасности, а также других нормативов, установленных законами и подзаконными актами (экологических, санитарно-гигиенических нормативов и т.п.). Граждане не могут производить какие-либо проектные изменения или перепланировки, если эти преобразования ухудшают условия по безопасной эвакуации жильцов и других людей при пожаре, ограничивают доступ к пожарным кранам, огнетушителям или иным средствам пожарной безопасности либо уменьшают зону действия автоматических противопожарных систем;
  4. Гражданам запрещается хранить в своих жилых помещениях взрывчатые, токсичные или другие опасные предметы и вещества;
  5. Производить в ночное время строительные или другие работы, которые превышают нормативно разрешенный уровень шума;
  6. Уровень шума внутри квартир должен соответствовать нормативным требованиям. Так, санитарными нормами установлено, что в дневное время с 7 до 23 часов уровень шума должен быть в жилых квартирах не более 40 дБА, а ночью с 23 часов до 7 часов утра – не более 30 дБА;
  7. Собственники жилых помещений, а также наниматели и другие жильцы должны обеспечивать сохранность своего жилого помещения, мест общего пользования и поддерживать их в надлежащем состоянии;
  8. Жильцы обязаны нести расходы на содержание своих жилых помещений и принимать участие в общих расходах многоквартирного дома, касающихся содержания общего имущества, а также своевременно оплачивать необходимые коммунальные платежи, услуги и работы по содержанию и управлению домом.

Узнайте, полную процедуру и порядок, постановки земельного участка на кадастровый учет.

Кто может рассчитывать на получение социальной ипотеки для бюджетников – читайте тут.

Выполнение правил жильцами дома

Правила проживания соседей в одном доме, установленные как на законодательном уровне, так и на уровне одного конкретного дома, обязательны для исполнения всеми жильцами (собственниками квартир, членами их семей, нанимателями и временными жильцами) и даже их гостями и приглашенными.

Конечно, в большинстве случаев при нарушении указанных правил санкции к нарушителям не применяются. Тем не менее, каждый из жильцов должен знать, что при серьезном нарушении установленных правил и норм поведения в общем доме, могут наступить определенные неблагоприятные последствия в виде санкций.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/zhkh/rastorzhenie-dogovora-upravleniya-upravlyayushchej-organizaciej.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.