Расторжение договора управления

Проблемы расторжения договора управления МКД

Расторжение договора управления

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее – МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее – договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора.

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления. Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.

1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО “***”). Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО “***” выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика):

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

 Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать.

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют. В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 – 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики:

1. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2016 № Ф07-672/2016 по делу № А05-7856/2015:

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Источник: https://xn----ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai/novosti-gkh/article_post/problemy-rastorzheniya-dogovora-upravleniya-mkd

Договор управления многоквартирным домом

Расторжение договора управления

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Очевидно, что к данному договору могут применяться общие правила об изменении и расторжении договора (гл. 29 ГК РФ).

Придерживаясь мнения о самостоятельности договора управления многоквартирным домом и его услуговой природе, считаем, что к возникающим на его основе отношениям в субсидиарном порядке могут применяться нормы о прекращении договора возмездного оказания услуг.

Изменение и расторжение гражданско-правового договора являются «особыми основаниями (способами) изменения и прекращения неисполненных обязательств по воле одной или обеих сторон».

«При изменении договора обязательство, возникшее на его основании, сохраняется, но в измененном виде, с измененным содержанием, т.е. с измененными правами и обязанностями сторон»1Хаскельберг Б. Л.

Изменение и расторжение гражданско-правового договора // Состояние и проблемы развития российского законодательства: сб. ст. / под ред. В.Ф. Воловича. — Томск, 1998. — С. 90..

Расторжение договора влечет прекращение договорных обязательств: «составляющие содержание обязательства субъективные права и обязанности отпадают (погашаются), что обусловлено отпадением юридического факта — договора, с которым связано возникновение обязательства».

Основания расторжения (изменения) договора различаются в зависимости от применяемого способа расторжения (изменения) договора. В соответствии с ГК РФ изменение и расторжение договора возможно как по соглашению сторон (п. 1 ст. 450), таки по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, п.

2 ст. 451). Следует согласиться с мнением, что наиболее оптимальным способом изменения и расторжения договора с точки зрения охраны интересов сторон является соглашение об его изменении или расторжении.

Стороны договора имеют возможность согласовать все условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений.

При этом основания применения данного способа расторжения или изменения договора имеют правовое значение лишь для определения правовых последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Наиболее часто изменения, вносимые в договор управления многоквартирным домом, касаются условия о цене, т.е. размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. От указанного случая следует отличать изменение платы за коммунальные услуги.

Поскольку размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ, то изменение соответствующих тарифов влечет изменение размера платы, однако не влечет изменения договоров управления многоквартирным домом. В этом случае ч. 13 ст.

155 ЖК РФ возлагает на управляющую организацию обязанность проинформировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата.

Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом.

Второй способ расторжения (изменения) договора заключается в том, что договор расторгается (изменяется) судом по требованию одной из сторон.

При применении данного способа расторжения или изменения договора «решающее значение как для оценки законности расторжения (изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора». В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Понятие существенности нарушения является оценочным и основано прежде всего на применении экономического критерия, когда нарушение договора одной из сторон влечет за собой для другой стороны особого свойства ущерб.

Он выражается в том, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, заявившая требование об изменении или прекращении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.

Для некоторых типов (видов) поименованных договоров существенность нарушения определяется законодателем путем указания содержания нарушения. ЖК РФ не уточняет общие критерии существенности нарушения обязательств применительно к договору управления многоквартирным домом, оставляя данный вопрос на усмотрение суда.

В юридической литературе в качестве существенных нарушений договора управления многоквартирным домом рассматриваются следующие:

  • неоплата вознаграждения управляющей организации;
  • систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
  • непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
  • причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.

Окончательную оценку существенности нарушения договора производит суд. Применительно к договору управления многоквартирным домом такая практика к настоящему моменту не сформировалась.

К числу существенных нарушений иных гражданско-правовых договоров суды относят: нарушение сроков сдачи результата выполненных работ, уклонение от уплаты расходов и комиссионного вознаграждения, нарушение подрядчиком при изготовлении и монтаже электрооборудования обязательных технических требований, непредставление заказчиком документации, необходимой для оказания аудиторских услуг и др.

Думается, что подобные нарушения могут стать основаниями изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом по требованию одной из сторон при их соответствии критерию, установленному п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Источник: https://isfic.info/kvarta/avera13.htm

4.1 Основания прекращения договора управления многоквартирным домом

Расторжение договора управления

Прекращение договора управления допускается при наличии предусмотренных договором или законом оснований. Под основаниями прекращения договора управления понимаются юридические факты (действия сторон договора или события) или их совокупность, с наступлением которых прекращаются отношения по договору управления.

Первое основание прекращения договора управления — соглашение сторон

(п. 1 ст. 450 ГК РФ). К соглашению предъявляются определенные требования: оно должно быть совершено с тем(и) же лицом/лицами и в той же форме, что и первоначальный договор.

Поскольку договор управления заключается с множественностью лиц на стороне собственников помещений, обладающих более чем 50 % от общего числа собственников помещений, и оформляется письменно в двух экземплярах (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и взаимное соглашение о расторжении договора должно иметь такую же процедуру оформления.

Имеется в виду, что соглашение о расторжении договора должно быть одобрено простым большинством собственников (более 50 %) и подписано обеими сторонами.

Следует отметить, что прекращение договора управления по соглашению сторон, хотя и является стандартной фразой (условием) любого договора управления, однако на практике представляет собой редкий случай.

Второе основание прекращения договора управления — односторонний отказ от исполнения договора. В большинстве европейских правопорядков односторонний отказ обладает приоритетом над иными основаниями прекращения договора.

В отличие от расторжения договора отказ от его исполнения представляет собой неюрисдикционный и оперативный способ прекращения договора, иначе односторонний «выход» из него. По правовой природе односторонний отказ представляет собой односторонне-обязывающую сделку, в силу которой оказывается воздействие на правовую сферу другого лица[21].

Отказ от договора может быть связан или не связан с нарушением договора, установлен законом и/или предусмотрен договором, если это не противоречит закону и существу обязательств. Для реализации права на односторонний отказ от договора требуется соблюдать ряд требований, изложенных в ст. 450.1 ГК РФ.

В частности, одна сторона должна письменно уведомить другую сторону об отказе от договора. В таком случае договор считается прекращенным с момента получения уведомления об отказе (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Третье основание прекращения договора управления — судебное решение о расторжении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ) по причинам: 1) существенного нарушения договора, 2) существенного изменения обстоятельств, 3) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом согласно ст.

452 ГК РФ кредитору потребуется соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и в последующим представить в суде документы, доказывающие принятие всех необходимых мер по урегулированию спора (к примеру, претензионную пе- реписку)[22] [23].

Таким образом, кредитор, чьи права ущемлены нарушением, допущенным должником, не может оперативно отреагировать на данное обстоятельство.

Вместо этого кредитор должен провести претензионную работу, прождать определенный срок, затем подать иск в суд, убедить суд в существенности нарушения, (возможно) подтвердить свой успех на апелляционной стадии и дождаться вступления

23

решения в силу .

Соотношение расторжения договора управления ______________ и отказа от (исполнения) договора управления____________
Критерий соотношенияРасторжение договораОдносторонний отказ от (исполнения) договора
Основание1) Соглашение сторон о досрочном расторжении договора; 2) Судебное решение в случае:— существенного нарушения договора одной из сторон;— существенного изменения обстоятельств;— в иных случаях, предусмотренных законом или договором в качестве оснований к расторжению договора.Отказ от договора (письменный или устный), установленный законом и/или предусмотренный договором, если это не противоречит закону и существу обязательств: — мотивированный (связанный с нарушением договора);— немотивированный (не связан с нарушением договора).____________
Порядок реализацииОбязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора: направление стороне предложения изменить или расторгнуть договор и получение от нее отказа или отсутствие ответа (ст. 452 ГК РФ).Одна сторона должна письменно уведомить другую сторону об отказе от договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Момент прекращения договорных обязательствДоговор считается прекращенным с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.____Договор считается прекращенным с момента получения уведомления об отказе.

Судебное расторжение договора управления является неактуальным для собственников помещений, в связи с их правом на немотивированный отказ от договора. С другой стороны, судебное расторжение договора — это одна из немногих возможностей «выхода» из него для управляющей организации. Реализовать такое право управляющая организация может в следующих случаях:

Первый случай расторжения договора — существенное нарушение договора со стороны собственников (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Справедливы выводы А.Г.

Карапетова о том, что кредитор при заключении договора рассчитывает на точное исполнение должником его условий; поэтому при оценке существенности нарушения следует учитывать значительность самого нарушения, то есть насколько значительно реальность расходилась с запланированным договором сценарием.

Кроме этого, кредитор, заключая договор, имеет в виду реализацию вполне конкретной экономической операции и достижение определенных экономических или иных целей. Поэтому при оценке существенности нарушения необходимо учитывать и утрату экономического или иного интереса креди-

24 г-р

тора в сделке .

Так, управляющая организация, привлеченная для управления МКД, ожидает получить как минимум безубыточную деятельность, рассчитывая на добросовестное исполнение собственниками помещений встречных обязательств, и рентабельность своей деятельности. При этом один лишь факт возникновения у управляющей организации убытков при обслуживании МКД не является основанием для расторжения договора.

Существенным нарушением договора управления, как видится, может стать длительное неполное внесение или невнесение собственниками платы за содержание и/или коммунальные услуги (в частности, за 3-6 календарных месяцев), которое привело к невозможности для управляющей организации исполнять обязанности по оплате работ, услуг, выполненных подрядными и иными специализированными организациями, а также обязанности по оплате коммунальных ресурсов, приобретаемых ею у ресурсоснабжающей организации. [24]

Как указал Верховный Суд РФ, из содержащегося в п. 2 ст.

450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения[25]. Следовательно, обратившаяся в суд управляющая организация должна будет представить доказательства существенности нарушения договора управления со стороны собственников помещений.

Хотя даже при наличии таких оснований процедура «выхода» управляющей организации из договора управления скорее представляется исключением из правил. Суды крайне редко признают существенность того или иного нарушения договора со стороны потребителей (в нашем случае — собственников помещений)[26].

Второй случай расторжения договора — существенное изменение обстоятельств.

При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта, который является местом исполнения договора; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Очевидно, что повышение тарифов в жилищно-коммунальной сфере в связи с финансовым кризисом и непредсказуемыми темпами инфляции не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Ведь стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения договора[27].

Соответственно, управляющая организация могла и должна была в силу своего профессионализма предложить собственникам создать резерв на непредвиденные расходы.

Существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда, связанное с его ветхим[28] или аварийным[29] [30] состоянием, само по себе также не будет являться для суда основанием для прекращения договора управления в порядке ст. 451 ГК РФ.

Ведь, говоря словами Минстроя России, «ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей, рассматри-

30

ваться как чрезвычайная» .

Основанием для прекращения договора управления при наличии аварийного состояния МКД может стать акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке п. 1 ст.

417 ГК РФ. В данном случае речь идет о физической невозможности исполнения обязательств, установленной актом органа власти.

В литературе под физической невозможностью понимают невозможность исполнения обязательства в натуре, наступающую при гибели или утрате должником владения индивидуально-определенной вещью, являющейся объектом неисполненного обязательства, а также при возникновении неисполнимости того чисто личного действия, которое должник обязался совершить по договору, имеющему своим предметом выполнение работ или оказание услуг.

Третий случай — иные основания для расторжения договора, предусмотренные законом или самим договором (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Поскольку ни один из действующих законов (ЖК РФ и ГК РФ) не содержит положений о праве управляющей организации на расторжение договора управления, то соответствующие основания могут быть сформулированы в договоре.

Несомненно, такие основания должны быть крайне уважительными (то есть существенными) и не выходить за пределы добросовестности, чтобы суд признал обоснованным и неизбежным расторжение договора.

К примеру, закрепление в договоре управления таких оснований его досрочного расторжения как не установка автоматической пожарной сигнализации, домофона или общедомовых приборов учета могут быть квалифицированы судом как злоупотребление управляющей организацией своим правом.

Как показывает анализ практики заключаемых договоров управления, большинство из них содержат положения, дублирующие по своему содержанию п. 8 ст. 162 ЖК РФ и п. 2 ст.

450 ГК РФ, не раскрывая ни особенностей, ни оснований, ни процедуры и порядка досрочного расторжения договора управления, что допускается гражданским законодательством, но игнорируется сторонами при составлении договоров.

Указанные обстоятельства на практике зачастую приводят к трудностям в реализации права на расторжение договора.

В целях минимизации риска, связанного с неправильным толкованием и применением подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, логичным представляется закрепление в п. 8 ст. 162 ЖК РФ перечня существенных оснований для досрочного судебного расторжения договора по требованию управляющей организации.

Четвертое основание прекращения договора управления — объективная (случайная) невозможность исполнения договора в форме одного из юридических фактов. Как отмечал М.М. Агарков, «невозможность исполнения — это недопустимость в силу тех или иных достаточных оснований требовать от должника реального исполнения обязательства»[31].

Так, например, юридический факт в форме события (стихийное бедствие) или в форме действия (издание акта компетентного органа о запрете или прекращении управления многоквартирным домом) может стать причиной прекращения договора управления.

В таких случаях применению подлежат ст. 416 ГК РФ (прекращение обязательства объективной невозможностью его исполнения) и ст.

417 ГК РФ (прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).

По-иному складывается ситуация, если имела место субъективная (виновная) невозможность исполнения договорных обязательств, то есть такая невозможность, за которую отвечает одна из сторон договора. В таком случае договор не считается прекращенным. Например, при аннулировании лицензии (ст.

199 ЖК РФ) или исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ (п. 6 ст. 198 ЖК РФ) управляющая организация, тем не менее, должна продолжать надлежащим образом исполнять договор.

Обязательства по управлению многоквартирным домом могут быть прекращены лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления или выборе по итогам открытого конкурса новой управляющей организации.

4.2 Отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом

Односторонний отказ от исполнения договорных обязательств по общему правилу не допускается (ст. 310 ГК РФ). Исключения могут быть установлены ГК РФ, другими законами или правовыми актами.

Одним из таких исключений является предусмотренное в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений на отказ от договора управления в любой момент. Указанное право имеет императивную природу и не может быть запрещено или ограничено договором в силу п. 2 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ.

Источник: https://sci-book.com/jilischnoe-pravo/osnovaniya-prekrascheniya-dogovora-upravleniya-50197.html

Расторжение договора МКД по инициативе управляющей компании или собственников

Расторжение договора управления
Чаще всего, когда происходит расторжение договора МКД, имеется в виду аннулирование соглашения с управляющей компанией. Обычно именно ей отдается предпочтение в данном случае при выборе метода управления. Естественно, у каждой управляющей компании есть не только достоинства, но и недостатки. Вот в последнем случае и возникают трудности.

Чтобы аннулировать договор, нужно четко отдавать себе отчет, когда на каких основаниях и кто подписывал первоначальный документ, а также какова процедура расторжения. Ответы на данные вопросы содержатся в законодательстве нашей страны (Жилищном и Гражданском кодексах).

Кроме того, в некоторых случаях не лишним будет заручиться пояснениями компетентных служб и изучить практику Арбитражного суда.

Кто может инициировать прекращение договора?

Любой договор имеет право расторгать одна из тех сторон, которая принимала в нем непосредственное участие. А значит, такими участниками сделки могут быть:

  • ТСЖ;
  • управляющая компания;
  • собственники помещений.

Естественно, что от имени первых двух компаний будет действовать их представитель (либо представители).

Ввиду того, что собственников в МКД достаточно много, то в Жилищном кодексе на этот счет предусмотрено правило. В соответствии с ним соглашение об управлении подписывается на общем собрании владельцев жилья. Причем каждый из них должен расписаться в документе.

Данное правило действует, когда управляющая компания позволила себе значительно нарушить условия договора. Несложно догадаться, что раз для заключения соглашения управления МКД необходимо было собираться всем собственникам, то и для расторжения также придется это сделать.

Только так владельцы помещений смогут высказать свое решение.

Способы прекращения контракта управления МКД

Стоит сразу уточнить, что методов аннулирования договора не так уж много:

  1. По причинам, указанным в Гражданском кодексе (ст.450).
  2. Когда закончился срок его действия.
  3. Из-за окончания обязательства в порядке, описанном в ГК (гл.26).

Правила, касающиеся договора по управлению МКД, изложены в ст. 162 ЖК. В соответствии с ее положениями, договор обязывает одного участника (управляющую компанию) по поручению другого участника (собственников квартир, правления ТСЖ, других органов управления) в течение определенного договором времени за установленную в нем же плату взять на себя обязанности по:

  • содержанию вверенных ему общедомовых помещений и территории в надлежащем виде;
  • своевременному выполнению ремонтных работ;
  • предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир;
  • ведению другой деятельности, направленной на эффективное управление МКД.

Вот почему порядок прекращения взятых на себя сторонами обязательств также различен. Не лишним будет рассмотреть две наиболее распространенные ситуации:

  1. Когда аннулируется договор управления, в котором сторонами выступали собственники жилья и УК.
  2. Участниками сделки являлась УК и ТСЖ.

Аннулирование договора по общим причинам

  • по соглашению сторон, когда другое не указано в Гражданском кодексе, прочих актах либо в условиях контракта;
  • односторонний отказ от договора управления МКД возможен исключительно на основании решения суда (обычно это бывает, когда один из участников сделки существенно нарушил ее условия либо по другим причинам, регламентированным ГК, прочими актами или пунктами, указанными в договоре);
  • когда возникли проблемы, которые нельзя было предвидеть во время заключения договора (если прочее не значится в условиях соглашения).

Рассмотрим подробнее каждое основание для аннулирования договора МКД.

Когда удается достичь обоюдного согласия?

Обычно заинтересованные стороны стараются заранее предусмотреть все возможные ситуации, поэтому в условия самого договора они включают пункт, который предоставляет возможность расторгнуть сделку с предварительным уведомлением контрагента в определенный период времени. Когда происходит досрочное прекращение договора управления МКД по согласию сторон, могут возникнуть следующие нюансы:

    Если инициатор аннулирования договора не потрудился предоставить заявление, тогда действует одно из положений статьи 162 ЖК. А именно

При этом первый способ очень часто происходит значительно быстрее. Дальнейшее управление в этом случае выбирается автоматически — общедомовыми делами будет заниматься ТСЖ.

Аннулирование контракта одной из сторон

На основании ЖК нашей страны порядок управления МКД устанавливается на собрании собственников квартир, и может измениться в любое время по их воле.

Так, если собрание постановило произвести изменение УК, то договор со старой компанией будет расторгнут (при наличии уведомления). Однако в законе ничего не говорится о конкретных сроках.

Здесь стоит опираться на положение о том, что старой УК предоставляется срок в 1 месяц после получения уведомления на передачу технической и прочей документации.

Можно ориентироваться на него или установить срок окончания договора на собрании собственников.

Зарегистрированное по всем правилам ТСЖ не является УК, т.к. его могут выбрать и другие дома. Поэтому при создании товарищества собственников нужно обговорить вопрос об управлении МКД отдельно, чтобы ТСЖ имело вышеуказанные права.

Расторжение в судебном порядке

В ситуациях, когда не удается расторгнуть контракт, собственники подают иск в районный (городской) суд. Важно правильно составить заявление и иметь достаточное количество доказательств нарушений условий, свидетельствующих о том, что управляющий не справляется с обязанностями.

При составлении искового заявления от руки используется ручка с черными или синими чернилами. Лучший вариант – набор текста на компьютере. Не следует использовать недостоверную информацию, помарки, ошибки и исправления не допустимы.

Форма документа несложная:

  • наименование суда (полное)
  • реквизиты лиц, подающих заявление, и управляющей компании
  • наименование документа
  • изложение претензий по пунктам
  • просьба расторгнуть соглашение
  • перечень документации в приложении
  • подпись (с расшифровкой) председателя собрания
  • место и дата составления

В канцелярию сдаются 3 ксерокопии.

Доказательством неисполнения условий соглашения служат различные нарушения, например, управляющий собрал средства на ремонт общих площадей, но работы не выполнены. Но любое утверждение необходимо доказать, поэтому к заявлению прилагаются документы, удостоверяющие перечисление денег, и показания свидетелей о том, что ремонта не было.

В приложении:

Источник: https://aburist.ru/nedvizhimost/rastorgnut-dogovor-upravleniya-s-upravlyayushchej-organizaciej.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.