Расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома
Размер обязательных платежей на содержание общего имущества определяется органами управления товарищества собственников жилья
Предлагаю Вашему вниманию одно из судебных решений, которое содержится в п. 18 Обзора практики Верховного суда РФ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 г. ), и которым сделаны выводы, полезные как ТСЖ, УО, так и собственникам помещений.
Суть дела
Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по расходам за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме за период с июня 2012 г. по ноябрь 2017 г.
Данная задолженность рассчитана исходя из утвержденного решением общего собрания собственников тарифа на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.
Суды исходили из того, что право собственности на нежилое помещение в многоквартирном жилом доме зарегистрировано за обществом в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в августе 2017 г.
Кроме того, суды сослались на отсутствие в материалах дела доказательств оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе первичных документов, подтверждающих факт выполнения работ на заявленную сумму.Суды сослались на отсутствие доказательств оказания истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе первичных документов, подтверждающих факт выполнения работ на заявленную сумму.
Что решил верховный суд?
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Из положений ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст.
36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.
Обязанность по оплате за ЖКУ возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.
п. 12
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22
Право собственности общества было оформлено им в августе 2017 г.
на основании судебного решения, согласно выводам которого у общества возникло право собственности на спорное помещение в феврале 1992 г.
в результате реорганизаций, а государственная регистрация права в ЕГРН в 2017 г. носила лишь правоподтверждающий характер.
Пунктом 1 ст. 81 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г.
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218), действующий с 1 января 2017 г.
, государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Аналогичная норма содержалась в ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее – в редакции до 1 января 2017 г., далее – Закон № 122). В силу п. 2 ст.
81 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Частью 2 ст. 69 Закона № 218, а также ч. 2 ст. 6 Закона № 122 права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в чч. 1 и 2 ст. 69 Закона № 218, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, установленных в чч. 1 и 2 ст.
69 Закона № 218, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122 сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и Законом № 218 (п. 3 ст. 69 Закона № 218).
Аналогичная норма содержалась в п. 2 ст. 6 Закона № 122. В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.
№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица (абзац третий п. 2 ст. 218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.
Между тем в рассматриваемом деле суды не исследовали приведенные ТСЖ и обществом доводы применительно к п. 2 ст. 218, п. 5 ст. 58 ГК РФ,п. 3 ст. 153 ЖК РФ, пп. 11, 59 постановления № 10/22. Конституционный суд в постановлении от 29 января 2018 г.
№ 5-П «По делу о проверке конституционности положений ст. 1814 и 1815 ГК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ в связи с жалобой гражданина С.А.
Логинова» сделал вывод, что справедливое распределение необходимых расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственниками жилых и нежилых помещений как участниками общей собственности согласуется с предписаниями ст.
19 Конституции Российской Федерации, которая не предполагает, с учетом ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
Правительство Российской Федерации во исполнение полномочий, возложенных на него ч. 3 ст. 39 и ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, постановлением от 13 августа 2006 г.№ 491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), устанавливающие, в частности, порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и исчисления размера расходов на его содержание, а постановлением от 3 апреля 2013 г.
№ 290 – Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и минимальный перечень таких услуг и работ.
Конкретная форма участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от способа управления многоквартирным домом.
Один из таких способов — управление товариществом собственников жилья, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время его же решением (п. 4 ч. 2 ст. 44, чч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ).
Исходя из этого Правила № 491 закрепляют обязанность собственников помещений нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество в случае управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья путем внесения обязательных платежей и взносов (п. 28).
Размер же обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной этими органами сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33); при этом размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 35).
Таким образом, при избранном способе управления многоквартирным домом размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников жилых и нежилых помещений определяется органами управления товарищества собственников жилья.
Источник: https://burnyashev.ru/razmer-obyazatelnyh-platezhej-na-soderzhanie-obschego-imuschestva-opredelyaetsya-organami-upravleniya-tovarischestva-sobstvennikov-zhilya/
Расходы по содержанию многоквартирного дома
1.1. Настоящая Методика по составлению сметы расходов по управлению многоквартирным домом (далее – Методика) разработана с целью установления единых подходов к формированию расходов управляющей организации по управлению многоквартирным домом. 1.2.
Предлагаемая Методика носит рекомендательный характер и определяет перечень основных расходов, учитываемых при расчете затрат по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома исходя из их экономически обоснованной стоимости (фактической), а также принцип расчетов за коммунальные услуги. 1.3.
Методика предназначена для определения цены договора управления многоквартирным домом, которым предусматривается оказание управляющей организацией собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома за плату услуг по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ст. 162 ЖК РФ). 1.4. Настоящая Методика разработана в отсутствие Регламента работ управляющей организации и предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает управляющая организация, определяются договором управления многоквартирным домом. Предлагаемая Методика не предполагает наличие закрытого (всеобъемлющего) перечня расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом. При этом виды расходов по оказанию услуг, поименованных в пп. 1.1.1-1.1.6 раздела II Методики, определены нормативными правовыми документами Российской Федерации и являются обязательными для управляющей организации, собственников и пользователей помещений, в интересах которых указанные услуги предоставляются. 1.5. Управляющая организация независимо от ее организационно-правовой формы, выбранная на конкурсной основе исполнительным органом власти, обязана при составлении сметы расходов на управление многоквартирным домом руководствоваться Методикой формирования сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, утвержденной первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ю.В. Росляком и согласованной с первым заместителем Мэра Москвы в Правительстве Москвы П.Н. Аксеновым 03.09.2004. Указанная Методика используется для формирования сметы доходов и расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом последних изменений налогового и иного законодательства, а также нормативных правовых актов города Москвы.
Смета расходов на управление многоквартирным домом, включая расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в обязательном порядке подлежит ежегодному утверждению на собрании собственников помещений этого дома или в случаях, установленных статьями 156 (п. 3), 158 (п. 4), 161 (п. 4) Жилищного кодекса РФ, – в установленном Правительством Москвы порядке.
II. Смета расходов на управление многоквартирным домом
1. Материальные расходы. 1.1. Расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. 1.1.1. Расходы по технической эксплуатации и текущему ремонту внутридомового оборудования, относящиеся к общему имуществу, включая расходы по осмотрам его технического состояния. 1.1.2.
Расходы по уборке и санитарно-гигиенической очистке помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества. 1.1.3. Расходы по техническому обслуживанию, текущему ремонту и содержанию лифтового оборудования в домах, оборудованных лифтами. 1.1.4. Расходы по обеспечению мер пожарной безопасности. 1.1.5.
Расходы по сбору и вывозу твердых и жидких бытовых отходов. 1.1.6. Расходы по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества. 1.1.7.
Расходы по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, за исключением вышеперечисленных. 1.2. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).
Примечание.
Статья применяется по мере готовности управляющей организации обеспечивать предоставление коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством.1.3. Материальные расходы управляющей организации. 2. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды управляющей организации. 3. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемых в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом.
4. Прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.
III. Составление расходной части сметы управлениямногоквартирным домом
1.1. Расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
По статье “Расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме” отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Договор должен содержать перечень услуг, оказываемых подрядной организацией, или выполняемых ею работ по содержанию общего имущества жилого многоквартирного дома, в том числе работ, связанных с его текущим ремонтом. При этом перечень дополнительных работ и услуг сверх работ и услуг по пп. 1.1.1-1.1.
6 сметы, должен быть утвержден решением общего собрания собственников или определен по результатам конкурсного отбора.
В договоре между управляющей компанией и специализированной подрядной организацией должны указываться: перечень оказываемых услуг и выполняемых работ, стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; порядок расчетов за выполненные работы и оказанные услуги; порядок приема управляющей организацией выполненных работ и оказанных услуг и расчетов за них; порядок оформления актов сдачи-приема выполненных работ и оказанных услуг; ответственность сторон за ненадлежащее выполнение договорных обязательств. Неотъемлемой частью договора являются перечень и описание передаваемых подрядчику для эксплуатации объектов и оборудования (жилых и нежилых строений, данные о площади придомовой территории и объектах, расположенных на ней, и т.п.), а также акты их технического состояния. 1.2. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение). Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета. Если в многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета, стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг (в натуральных единицах – куб. м воды, Гкал тепловой энергии, 1 кВтч электрической энергии и т.д.) по показаниям приборов учета. При этом в смету расходов на управление многоквартирным домом включается стоимость коммунальных услуг, рассчитанная исходя из объема коммунальных услуг, потребленных за период, предшествующий планируемому, с последующим уточнением сметы по фактическим показаниям приборов учета. Если в многоквартирном доме отсутствуют общедомовые приборы учета, стоимость предоставленных коммунальных услуг определяется исходя из тарифов, установленных РЭК г. Москвы для определенного вида потребителей, нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных в установленном порядке нормативными правовыми актами города Москвы, и количества пользователей. 1.3. Материальные расходы управляющей организации. В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на: – приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома; – оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией; – коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией; – транспортные услуги; – другие расходы. 2. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников управляющей организации. В расходах управляющей организации на оплату труда работников с отчислениями учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием (иным документом, определяющим численность и оклады (ставки) работников), а также отчисления на уплату единого социального налога с учетом начислений на пенсионное обеспечение. При этом в расходы на оплату труда включаются средства на оплату труда персонала управляющей организации, занятого начислением и сбором платежей в случае, если управляющая организация не передала эту функцию ГУ ЕИРЦ АО. 3. Амортизация оборудования и инвентаря управляющей организации, используемых в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом. В составе расходов на амортизацию оборудования и инвентаря управляющей организации, используемых для нужд управления многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по указанным объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации, начисляемые одним из возможных способов. 4. Прочие расходы. В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные: – оплата услуг банка; – платежи по кредитам банков; – оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг; – расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров; – платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ; – налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ; – другие расходы.
Примечание. В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме создано объединение собственников, которое получает доходы от коммерческого использования нежилых помещений, находящихся в совместной собственности (сдача в аренду помещений, использование общего имущества в рекламных целях и т.д.), то на основании решения общего собрания собственников помещений дома стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, предъявляемая к оплате собственникам помещений, может быть уменьшена на сумму получаемых доходов.
Cодержание общего имущества многоквартирного дома
Автоматизированный учет тепла поквартирно
Учет воды
Доходы ТСЖ
Договор на содержание и ремонт общего имущества МКД
Источник: http://youhouse.ru/publik/42.php
