Раздел ипотечного имущества при разводе

Содержание

Раздел имущества в ипотеке при разводе: как квартира делится между супругами

Раздел ипотечного имущества при разводе

Приобрести квартиру за собственные средства достаточно сложно, поэтому молодые семьи чаще всего оформляют ипотеку. Сроки предоставления жилищных кредитов обычно превышают 10 лет. За это время у молодоженов может не сложиться семейная жизнь, и они решат развестись. В таком случае возникает вопрос, как будет происходить раздел имущества при ипотеке.

Ипотека – это вид займа, при котором обремененное имущество становится собственностью должника только после полной выплаты. Вопрос с разделом ипотечной собственности усложняется тем, что затрагиваются интересы трех сторон: обоих супругов и банка, выдавшего ипотечный кредит. Перед супругами появляется проблема, как делить квартиру в ипотеке при разводе.

Правовое регулирование вопроса

Статьи 38-39 Семейного кодекса содержат нормативные положения о разделе имущества, купленного в браке. В судебной практике в рассмотрении вопроса о разводе с ипотекой используются также: Гражданский кодекс, ФЗ «Об ипотеке», договор об ипотеке, который оформлен между банком и заемщиком.

Согласно данным нормативно-правовым актам раздел ипотечного имущества происходит на основании следующих принципов:

  1. Если жилая собственность куплена в период брачных отношений, она становится совместно нажитым имуществом. Отсюда появляются соответствующие правовые нормы.
  2. Имущество, которое является совместно нажитым, при расторжении брачных уз, делится между бывшими супругами пополам, если иное не указано в брачном договоре.
  3. На раздел собственности, взятой в кредит, не влияет то, на кого оформлена ипотека.

На раздел ипотеки при разводе не влияет, являются ли бывшие супруги созаемщиками, или кредит оформлен только на одного из них.

Таким образом, согласно нормам законодательства все совместно нажитое, в том числе и обязательства, делится поровну.

Однако существует очень много тонкостей, которые влияют на конечный итог. К ним относятся:

  • брак оформлен официально или нет;
  • жилье приобретено до брака или в браке;
  • есть ли брачный договор;
  • имеются ли несовершеннолетние дети у супругов.

Поэтому точно определить, каким образом будет раздел ипотечного жилья, заранее невозможно. Каждая ситуация индивидуальна. Важно учитывать, что все действия должны осуществляться с согласия банка.

Способы раздела при ипотеке

Деление собственности при расторжении брачных уз может осуществлено следующими способами:

  1. Супруги досрочно погашают кредит, затем продают жилье и полученные денежные средства делят между собой.
  2. Выплата финансовых обязательств происходит обоими супругами совместно. Данный вариант возможен, если муж и жена являются созаемщиками. После оплаты каждый из них получает свою часть.
  3. С согласия банка собственность продается.
  4. Один из супругов продолжает погашать кредит. Когда ипотека будет погашена, он получает все имущество в собственность. Данный вариант оформляется отдельным договором.
  5. С согласия банка, выдавшего ипотеку, договор займа переоформляется. Каждый из бывших супругов оплачивает свою часть.
  6. Если возможно по доходам одного из супругов ипотека переоформляется на него. Он становится единоличным собственником и один несет ответственность по кредиту. Второй супруг получает компенсацию за ранее выплаченные средства.

Покупка до брака

Возможен вариант, когда один из супругов приобрел собственность в ипотеку до брака. В таком случае он обладает правом собственности на ту часть квартиры, которая была оплачена до заключения брачного союза. Когда происходит развод, бывшие муж и жена делят лишь ту часть, которая была оплачена совместно.

Через суд

Когда мирно разделить ипотечную собственность не удается, необходимо обращаться с заявлением в суд.

Для судебных органов необходимо предоставить следующие документы:

  • банковские документы на собственность;
  • документы, которые подтверждают личность каждого из бывших супругов;
  • свидетельство, подтверждающее развод;
  • банковская справка, в которой содержится информация о том, как гасится ипотечный займ.

Если между бывшими мужем и женой был заключен брачный контракт, то суд будет принимать решение с учетом его пунктов.

Согласно судебной практике, деление долгов происходит с учетом определения доли в собственности каждого заемщика. Обычно жилье делится поровну. Возможно, что один из супругов отказывается от своей доли за определенную выплату, размер которой определяется судом.

Супруги с детьми

Если при разводе супруги с детьми не могут прийти к согласию по вопросу раздела ипотеки, необходимо привлечение суда, который, прежде всего, принимает во внимание интересы несовершеннолетних.

Тот из супругов, который становится опекуном, получает 2/3 квартиры или еще большую долю. Это зависит от количества несовершеннолетних. Даже если единственным собственником является только один из супругов, второй из них все равно получит долю, при условии, что он станет опекуном ребенка.

Военная ипотека

Отличие такого варианта ипотеки состоит в том, что обязательства по погашению задолженности возлагаются на Минобороны. Только военнослужащий обладает правом собственности и является участником программы кредитования, вне зависимости от того, есть у него семья или нет.

С сертификатом

Зачастую материнский капитал используется для погашения части ипотеки. В данном случае возникает вопрос, каким образом будет происходить раздел имущества, взятого в кредит, если часть обязательств погашена за счет государственной субсидии.

В судебной практике чаще всего материнский капитал предоставляется матери, и он относится к договору дарения. Та часть собственности, которая приобретена за счет государственных средств, не может быть поделена и изъята банком.

Однако, если мать отказалась от ребенка или лишена родительских прав, доля, приобретенная за счет маткапитала, должна будет остаться в собственности у супруга.

Также стоит учитывать некоторые нюансы, которые могут проявиться при решении вопроса о разделе недвижимости:
  1. Кроме жилья разделу может подлежать приобретенная земля, которая находится в ипотеке. При разводе супруги также несут солидарную ответственность. Если стороны хотят урегулировать вопрос мирным путем, они должны заключить соглашение о разделе земельного участка между собственниками. Данное соглашение также согласовывается с банком.
  2. Часто возникает вопрос о том, является или не является приватизированная квартира совместно нажитым имуществом. Жилье, которое приватизировано – личное имущество. Права мужа и жены на него зависят от времени, когда оно было передано государством в собственность, и какие имеются права граждан. Если имущество приобретено до брака, то второй супруг претендовать на него не может. Если приватизация осуществлена во время брака, и оформление производится на обоих супругов, то полноправными владельцами становятся и муж, и жена. Если приватизация оформлена только на одного из супругов, то второй теряет все права на жилье.
  3. Если жилье оформлено путем договора дарения, то часто возникает вопрос, делится ли дарственная квартира при разводе. Такое имущество считается личным, поэтому при разводе оно не подлежит разделу.

Варианты переоформления

Кредитный договор по ипотеке может быть переоформлен только на одного из супругов.

Второй супруг освобождается от обязанности погашать долг, а также он теряет право собственности на ипотечное жилье.

Такой возможностью можно воспользоваться только по соглашению с банковской организацией и при условии, что доход заемщика позволяет выплачивать одному кредит, или он может привлечь поручителя.

Для переоформления требуется согласие обоих супругов. Для этого они заключают договор о разделе или право требования передачи собственности.

Чтобы осуществить переоформление договора, необходимо оплатить комиссию. Ее размер составляет 0,5-1,5% от суммы долга. Также переоформляются все договора страхования.

В ситуации, когда собственность приобретена до заключения брачных уз, производится раздел только той части недвижимости, которая была фактически оплачена во время брака. При переоформлении второй супруг может требовать возврата части платежей, внесенных в браке или на долю в имуществе, которое соответствует этим платежам.

В ситуации, когда один из супругов желает быть единственным заемщиком, стоит перед заключение брака оформить брачный договор, в котором будут прописаны данные условия. Также в соглашении указывается, что второй супруг не имеет права претендовать на долю в ипотечной собственности.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Согласно ст. 301 ГК РФ любая сделка с имуществом, находящимся в ипотеке, может быть осуществлена только по соглашению с банком.

Существует несколько вариантов продажи обремененных квартир:

  1. При досрочном погашении долга. Для этого требуется найти покупателя, который может полностью погасить ипотечный долг. Затем осуществляется следующий порядок действий:
  • в банке необходимо получить выписку об оставшейся сумме долга;
  • между покупателем и продавцом заключается договор, который заверяется нотариусом;
  • с учета снимаются все жильцы;
  • покупатель вносит задаток, который равен сумме остатка долга;
  • в банке необходимо получить документ, который свидетельствует о погашении кредита и снятии обременения;
  • проведение сделки купли-продажи.
  1. Продажа жилья самостоятельно. Такой вариант возможен, если все покупатели в курсе того, что на квартиру имеется обременение. Далее проводятся следующие шаги:
    • покупателю необходимо прийти в кредитную организацию и сообщить о том, что он хочет приобрести имущество, у которого имеется обременение;
    • между банком и покупателем заключается договор, который заверяется нотариально;
    • покупателю необходимо арендовать две ячейки: одна для остатка задолженности, вторая – остаток цены жилья;
    • снятие обременения;
    • заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем;
  2. Продажа жилья банком. Все операции совершаются исключительно кредитной организацией.
  3. Продажа долговых обязательств. В данном случае кредит начинает платить покупатель на тех же условиях, что и продавец.

Рекомендации юристов

Специалисты по гражданскому и семейному законодательству советуют следующее:

  1. При разделе ипотечного жилья в суде рекомендуется сначала подать иск только о разделе совместно нажитого имущества, а общую задолженность не делить, чтобы обойти возражения банка.
  2. Рекомендуется при разделе имущества составить мирное соглашение, в котором будет определено, каким образом будут вноситься платежи, кому будет принадлежать жилье после оплаты ипотеки. Закрыв кредит, можно продать имущество и поделить полученные средства.

Ипотека и брачный договор

Брачный контракт может решать многие проблемы, которые возникают при разделе собственности. В нем прописываются возможные варианты раздела после развода. Он заключается чаще всего, когда у одного из супругов нет возможности быть заемщиком, или он не планирует становиться собственником жилья. Вмешательство банка или суда не требуется.

Порядок заключения

Порядок заключения брачного контракта регламентируется Семейным кодексом. Контракт может быть оформлен до брака или во время него.

При его заключении стоит придерживаться следующего порядка:

  1. Определиться с основными пунктами договора.
  2. Собрать необходимые документы.
  3. Прийти на прием к нотариусу.

Признание договора недействительным

Брачный договор признается недействительным если:

  • произошло его расторжение по согласию обоих супругов;
  • один из супругов не выполняет взятые на себя обязательства;
  • если в него включены пункты, которые не касаются денежных и имущественных отношений;
  • документ не заверен нотариусом.

В следующем видео юрист рассказывает об особенностях раздела ипотечной квартиры после развода.

Источник: https://easy-divorce.legal/imuschestvo/razdel-imuschestva-v-ipoteke.html

Как делится квартира в ипотеке при разводе

Раздел ипотечного имущества при разводе

Как говорится в одной шутке с небольшой бородой, самые крепкие отношения между мужчиной и женщиной возникают тогда, когда они вместе берут ипотечный кредит. Шутки шутками, но, когда семейная связь изжила себя, а впереди еще десяток лет кредита, ситуация становится не смешной, а печальной.

Хорошо, если расставание проходит мирно и оба бывших супруга могут прийти к соглашению по поводу того, кто, сколько и за что выплачивает, и как при этом справедливо разделить нажитое имущество.

Но чаще всего здравый смысл съеден взаимными обидами и претензиями, и каждый пытается перетянуть одеяло на себя.

Тем не менее, квартира, купленная в ипотеку, по действующему законодательству является совместно нажитой собственностью, независимо от того, на кого оформлен кредит, и кто является формальным владельцем жилья.

Мы попытались разобраться, как по закону делится ипотечная квартира в случае развода. Здесь универсального рецепта нет.

Каждая ситуация рассматривается отдельно с учетом исходных данных семьи: есть ли несовершеннолетние дети, не приобреталась ли квартира с использованием материнского капитала, и не составлялся ли брачный договор заранее. В статье рассмотрим самые распространенные жизненные ситуации.

Поставьте банк в известность о создавшейся ситуации

Как правило, если кредит выдается семейной паре, то один из супругов назначается основным заемщиком, а другой – его поручителем, или созаемщиком. Но как бы ни назывались оба супруга в тексте документа, по факту они несут солидарную ответственность перед банком за взятый кредит.

Поэтому, если брак расторгнут, необходимо обратиться в банк, который выдавал вам ипотечный кредит. Банк рассмотрит обстоятельства, в которых произошел развод, и предоставит приемлемые варианты раздела квартиры и погашения ипотеки. Естественно, самыми приемлемыми эти варианты являются именно для банка. Бывшие муж и жена могут быть другого мнения.

Но банк – заинтересованная сторона, и его мнение важно для дальнейших действий. Поэтому мирное соглашение, к которому пришли супруги, банк может не одобрить и предложить другие варианты развития событий. Как и судебное решение, принятое без участия банка в качестве третьего лица, может быть оспорено кредитной организацией.

Распределение долей судебном порядке

Самая распространенная ситуация для бывших супругов, успевших обзавестись каким-либо имуществом. Если бывшие родственники не могут договориться о разделе, на помощь приходят судебные органы.

Суд рассматривает все обстоятельства по делу и выносит оптимальное решение, с учетом доходов каждого из сторон по делу, и не ущемляя при этом интересов детей. Но для того, чтобы суд принял какое-то решение, одной из сторон необходимо обратиться с исковым заявлением в свой районный суд.

Для составления заявления и ведения дела в суде лучше всего обратиться к юристу соответствующего профиля. Но если вы планируете заниматься этим самостоятельно, мы дадим некоторые рекомендации для составления искового заявления. Оно должно содержать следующую информацию:

  • в правом верхнем углу документа, в так называемой «шапке» необходимо указать наименование и адрес судебного органа, в который направляется иск; фамилию и инициалы председателя суда; данные об истце – фамилию, инициалы, адрес, контактный телефон; данные о представителе истца (если истец нанимает юриста для ведения спора) – также личные данные, адрес, контактный телефон, реквизиты доверенности;
  • в тексте искового заявления указываются требования о разделе совместно нажитого имущества. Обязательно должно быть указано само имущество, и в каких долях и кому оно должно принадлежать в результате;
  • по какой причине имущество должно быть разделено именно таким образом с приложением подтверждающих документов (договоры, чеки, и так далее);
  • указать банк, который выдавал ипотеку, в качестве третьего лица по судебному спору. Представитель банка явится на заседание и обоснует свою позицию по разделу имущества для супругов;
  • цена иска указывается в тексте заявления. Она базируется на рыночной стоимости спорного имущества. От цены иска рассчитывается и госпошлина за подачу искового заявления – от 0,5 до 4 процентов от цены иска и исходя из размера доли в праве общей стоимости на квартиру, которую истец считает принадлежащей ему.
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению.

К заявлению обычно прилагаются:

  • экземпляры искового заявления для суда и ответчика;
  • копия паспорта истца;
  • копия свидетельства о заключении брака и о разводе (при наличии);
  • правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
  • кредитный договор с графиком погашения;
  • сведения из банка об уже уплаченной сумме и остатке по кредиту;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • копию доверенности для представителя истца при наличии такового.

Решение суда обязательно должно быть зарегистрировано в управлении Росреестра. Тогда основанием для возникшего права собственности будет являться судебный акт, и в дальнейшем в качестве правоустанавливающего документа во все инстанции необходимо будет предоставлять именно его, а не договор купли-продажи с привлечением заемных средств.

В случае, если супругам удалось прийти к единому мнению по вопросу раздела совместно нажитого имущества, можно оформить это решение без привлечения судебных органов.

Распределение долей по соглашению супругов

По сути, закон не требует обязательного заверения соглашения о разделе имущества у нотариуса, но договор, составленный в простой письменной форме, очень просто подвергнуть сомнению и признать недействительным.

Поэтому лучше всего такое соглашение заверить у нотариуса. Это специалист наделен полномочиями проверять дееспособность граждан при заключении сделки, а также добровольность волеизъявления.

Составленное по всем правилам соглашение практически невозможно оспорить. Поэтому, если супруги пришли к единому мнению по вопросу оплаты непогашенной ипотеки и разделу совместно нажитого имущества, проще всего это волеизъявление зафиксировать нотариально.

Соглашение о разделе имущества должно содержать в себе:

  • ФИО супругов, их паспортные данные;
  • Сведения о заключении брака (и о расторжении, если на момент подписания соглашения брак был прекращен);
  • Точный адрес объекта недвижимого имущества и его характеристики, в том числе кадастровый номер и др;
  • Как будет распределено имущество в результате соглашения;
  • Как перераспределяются ипотечные платежи между супругами;
  • Указана действующая рыночная стоимость имущества.

Перераспределение прав собственности и обязательств по выплате долга подлежит обязательной регистрации в Управлении Росреестра. Договор может быть составлен как в браке, так и спустя три года после его расторжения.

Соглашение, заключенное у нотариуса, может быть признано недействительным в следующих (довольно редких) случаях:

  • документ составлен неправильно (не имеет всех требуемых сведений);
  • документ не учитывает нравственную сторону вопроса (что такое нравственная сторона – нигде не указано, видимо мерилом нравственности выступает личность конкретного судьи);
  • Сделка признана мнимой или притворной – когда стороны скрыли свои фактические намерения, а сделку совершили из корыстных побуждений;
  • Если одна из сторон все-таки недееспособна (хотя нотариус наделен полномочиями проверять дееспособность обратившегося – то есть определить, осознает ли сторона по договору, что произойдет в результате подписания документа);
  • Если для подписания договора были применены угрозы, насилие, или сторона была введена в заблуждение;
  • Если составленное соглашение противоречит правам и интересам третьих лиц (несовершеннолетних детей или кредиторов).

Последний пункт прямо указывает на то, что если квартира куплена в ипотеку, то любое действие с ней вы можете только с согласия банка.

Возможные варианты раздела имущества

Для того, чтобы перераспределить имущество и долги по ипотеке, есть несколько законных способов приведения желаемого в действительное.

Самый действенный и справедливый выход из ситуации, на наш взгляд, это продать ипотечную квартиру, погасить долг по ипотеке, а остаток разделить пополам между бывшими супругами. Но в этом поступке тоже могут быть свои нюансы – наличие детей осложняет ситуацию.

Чаще всего дети остаются с матерью, и на их воспитание нужно больше средств, чем было бы необходимо одинокой женщине. Или, например, женщине с ребенком на полученные средства нужно будет купить жилье большее, чем одинокому мужчине. В этом случае необходимо учесть наличие детей и их права.

Именно множество личных ситуаций, по которым люди не могут договориться, вынуждают бывших супругов решать вопросы в судебном порядке.

Раздел ипотеки при разводе у семьи без детей.

Даже если один из супругов не работал, квартира, приобретенная в ипотеку в браке по закону является совместно нажитым имуществом. И при разводе делится пополам. Исключениями являются следующие ситуации:

  • квартира в ипотеку приобреталась одним из супругов до вступления в брак. Тогда высчитывается вклад в погашение второго супруга и на основании затраченной суммы назначается размер компенсации.
  • одна из сторон докажет, что при погашении ипотеки использовались ее личные средства (подаренные либо унаследованные деньги). В этом случае имущество делится с учетом вложенных личных средств. Зарплата и иные доходы супруга в процессе семейной жизни не являются личными, а считаются совместными.
  • при создании семьи или в процессе совместного проживания между мужем и женой был заключен брачный договор, в соответствии с которым имущество закреплено за конкретным человеком независимо от окончания отношений между супругами. В этом случае закрепленное имущество не подлежит разделу.

Раздел ипотеки при разводе семьи с детьми.

Наличие детей существенно усложняет процесс развода и раздела имущества. При рассмотрении спора о разделе ипотечной квартиры суд может (и скорее всего, так и сделает) не принять позицию разделения пополам совместно нажитого имущества.

При этом если один из супругов не работал по неуважительной причине, или растрачивал средства, не учитывая интересы своей семьи (например, играл в азартные игры), суд может перераспределить доли в спорной квартире по своему усмотрению.

При этом право собственности на квартиру детям скорее всего не установят, но учтут их интересы при распределении. Например, большую долю имущества присудят тому из родителей, с кем остаются дети.

Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, по условиям его применения, доли вправе общей собственности на квартиру должны делиться между всеми членами семьи. Причем разделение происходит уже при разводе, без полного погашения ипотеки.

В этом случае суд определяет, кто из совершеннолетних членов семьи и каким образом будет погашать ипотеку. И это также не означает, что квартира будет разделена в равных долях.

Суд может распределить доли исходя из того, кто внес больший вклад в погашение займа, какую долю от стоимости квартиры занимает материнский капитал, и какая сумму по кредиту еще не погашена.

Раздел квартиры, купленной с помощью военной ипотеки.

Для раздела квартир, приобретенных в военную ипотеку, установленных законодательных норм не существует. При принятии решений суды руководствуются установленной судебной практикой (решениями, принятыми по аналогичным судебным спорам). В большинстве случаев считается, что цель военной ипотеки – обеспечение жильем военнослужащего, а не членов его семьи (тем более бывших).

Поэтому такие квартиры чаще всего не делятся даже по решению суда. Однако иногда суд может принять во внимание отдельные обстоятельства – тех же несовершеннолетних детей, или роль супруга в погашении кредита, и пересмотреть общепринятые методы разрешения подобных споров, передав часть недвижимости в собственность бывшему супругу и с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Раздел ипотечной квартиры, приобретенной в фактическом браке.

Такой брак принято называть «гражданским». Но юридически верно будет называть его фактическим. Так вот, в фактическом браке сожители не пользуются такими же правами при разрыве отношений, как бывшие супруги. При прекращении отношений ипотека и квартира остается у того из бывших сожителей, на кого она оформлена.

В случае, если в ипотечном договоре один из сожителей указан, как созаемщик, и в договоре прописано, что люди фактически проживают в браке, в судебном порядке можно добиться такого же распределения долей, как и в официальном браке.

Варианты погашения ипотеки при разводе

  • супруги ставят банк в известность о прекращении брака. При этом выплаты остаются прежними, а о вкладе каждого из них в погашение кредита люди договариваются самостоятельно;
  • супруги могут просить банк о разделе недвижимости и соответственном разделе платежей. Банку такая ситуация не выгодна, поэтому скорее всего он в этом откажет. Тогда раздел осуществляется в судебном порядке, а банку предоставляется судебное решение, на основании которого переоформляются все договоры и выплаты;
  • один из созаемщиков полностью отказывается от причитающейся ему доли. Тогда кредит погашает оставшийся заемщик, и право собственности по окончании выплат переходит к нему без учета интересов отказавшегося супруга;
  • супруги могут погасить ипотеку досрочно, продать квартиру и разделить полученную сумму пополам. Но это финансово затратный ход, поэтому далеко не каждая семья может позволить себе такой выход из ситуации.
  • прекратить исполнение ипотечного договора. Тогда банк продаст квартиру, заберет себе остаток по долгу, остальное отдаст супругам. Или не отдаст – в зависимости от условий договора.

Заключение

Перед свадьбой мало кто думает о плохом. Но по статистике, более 60 процентов браков в стране заканчиваются разводом. И помимо моральных страданий бывшим супругам приходится еще проходить через раздел имущества. А между тем, ситуацию исправил бы своевременно заключенный брачный договор.

Тогда все условия были бы оговорены еще «на берегу», и было бы меньше неприятных сюрпризов при разводе. Но пока у нас брачный контракт считается чем-то зазорным, постыдным и марающим светлое чувство огромной любви, строчка в поисковике о разделе имущества при разводе будет оставаться в топе.

Желаем вам вечной любви и крепких семейных уз.

Как продать квартиру в собственности менее 3 лет и не платить налог

Какая влажность должна быть в квартире

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-delitsia-kvartira-v-ipoteke-pri-razvode-5e00c1155d6c4b00b0259cf0

Как делится квартира в ипотеке при разводе? Все способы. Какие доли достанутся мужу и жене и кто будет выплачивать кредит банку? В Санкт-Петербурге, в Москве

Раздел ипотечного имущества при разводе

Все вышеописанные способы могут быть осуществлены ТОЛЬКО с согласия банка. В ипотечном договоре, который вы подписывали с банком, содержится «множество» условий. И самое главное условие – согласовывать ВСЕ ваши действия, связанные с квартирой, с банком!

Банк – будет главным действующим лицом при разделе квартиры.

Кто будет выплачивать ипотеку до конца – решает банк!

При попытке перевода долга на одного из супругов (даже, если вы с мужем договорились

кто будет платить) – банк будет решать «согласиться» или «нет». И будет ОЧЕНЬ тщательно проверять платежеспособность того, на кого планируется перевести кредит.

Это зависит от множества факторов. Доход должен быть, как минимум в два раза больше ежемесячного платежа банку. А, если у человека есть еще и алиментные обязательства, или с ним остаются дети, то доход должен быть еще выше.

Можно ли разделить кредит по ипотеке между собой – решает банк!

При разделе кредита между супругами, действия банка будут аналогичны вышеперечисленным. 

Объяснение тут очень простое. Пока вы оба платили за кредит – банк был «спокоен». По договору, у вас, как у супругов – перед банком «СОЛИДАРНАЯ» ответственность. Простыми словами – банк может взыскать долг как с одного, так и с другого супруга. Так и с обоих вместе. Его риски минимальны.

А при разделении кредита на два – риски невозврата и просрочки повышаются. Один, например, выплатит свою часть ипотеки, а второй нет. И что, прикажете, делать банку? Подавать в суд, продавать квартиру, гасить долг. Одним словом, проблема на проблеме.

Поэтому на раздел кредита банк идет крайне неохотно. А, если, и соглашается, то только после тщательной проверки финансового состояния обоих супругов.

А, если банк откажется разделять кредит?

В этом случае, вы продолжаете его платить, как и платили. Весь фокус в том, что даже, если суд при расторжении брака, разделит кредит пополам между вами – банку это «все равно». Решение суда на договор банка с вами никак не повлияет. Ваши обязанность перед банком останется по-прежнему «солидарной» т.е. совместной. Отвечать будете оба.

Тут выходов немного. Если «махнуть» рукой и не платить – то банк рано или поздно выставит вашу квартиру на торги и продаст ее по минимальной цене, чтобы покрыть свои убытки. И вы оба (муж и жена) потеряете и квартиру, и все заплаченные банку деньги.

Есть второй выход из данного положения. Продать другое свое жилье и погасить долг банку. А после этого уже продать «бывшую» ипотечную квартиру и разделить деньги.

Либо взять кредит в другом банке, чтобы погасить долг по ипотеке (называется рефинансирование или реструктуризация долга).

Оба варианта, скажем честно, не «ахти, какие хорошие».

А, если банк запретит Вам продавать квартиру  до полного погашения ипотеки?

Гипотетически, эта ситуация может быть. Но, крайне маловероятна. Банк, как и вы, пытается найти способ решения проблемы. Ему нужно возвращать свои деньги.

Но, если, все-таки, он запретит вам продавать квартиру до полного погашения кредита, то нужно будет, как и в вышеперечисленном случае, гасить долг другим кредитом.

На юридическом сленге это называется «выворачивать руки». И банк, этим, не редко пользуется.

За внесение изменений в ипотечный договор – нужно доплатить банку.

В случае, если вам удалось договориться с банком об изменении ипотечного договора – банк потребует с Вас доплатить за внесение изменений – от 0.5 до 1% от оставшейся суммы.

Пример: Ипотека стоила 2 500 000 руб. На момент развода и раздела имущества, кредит был погашен на сумму в 1 млн. Т.е. банку вы должны были еще 1 500 000 руб. С этой суммы банк попросит заплатить 1% за исправление договора. Т.е. 15 000 руб.

За какую сумму продать квартиру – решает банк!

Тут два момента.

  1. Банк продает квартиру сам за просрочку платежей
  2. Или же банк согласовывает с вами сумму, за которую вы сможете продать квартиру покупателю, если такового нашли и банк одобрил Вам эту сделку

В первом случае (просрочка Вами платежей и выставление квартиры за долги на продажу) – квартира будет продана «за копейки». Главное для банка здесь покрыть недостающую сумму для полного погашения задолженности. Поэтому не рассчитывайте, что вам сверху «что-то упадет» после вычета долга.

Во втором случае (если вы сами собираетесь находить покупателя), банк, также будет согласовывать сумму продажи. Это согласование нужно для того, чтобы вы не поставили «заоблачную» цену и тем самым не затянули процесс продажи и расчета по долгам с банком.

Правда жизни: При продаже “такой” квартиры – покупатели «сбивают» цену, по сравнению со среднерыночной. Т.к. тут риски повышаются.  Сначала покупатель должен погасить ваш долг банку, потом снимается обременение с квартиры и только после этого она переходит в собственность покупателя. А, это не всем удобно. Поэтому за «неудобства» и сбивается цена квартиры.

Как «договариваться» с банком о разделе ипотеки?
Его «болевая» точка.

Когда при разводе делится квартира в ипотеке – нужно знать способы, как договориться с банком. На чем «сыграть» и на какие клавиши «надавить».

У банка есть «слабое место». Ему также, как и Вам нужно РЕШИТЬ проблему.

И менеджерам из кредитного отдела руководство ставит задачу «решайте, как хотите. Но решите проблему!»

И продажа вашей квартиры «за копейки» НЕ является самым легким вариантом решения для банка. В этом случае он теряет проценты на кредите.

А сохранив кредит – банк в выигрыше. Вот на этом и нужно «сыграть»! Поэтому знайте, что договорится можно. Тут, с Вашей стороны нужна настойчивость.

Для выбора наиболее оптимального варианта – рекомендуем посоветоваться с адвокатом. Плюс нужно будет посмотреть ваш кредитный договор с банком.

Источник: http://centr-semeynogo-prava.ru/razdel-ipoteki-pri-razvode

Как оформить развод – квартира в ипотеке, ипотеки при разделе имущества

Раздел ипотечного имущества при разводе

Ипотечным договором в основном предусматривается выступления на стороне созаемщика, основного должника его супруга или супруги. Однако, как впоследствии разделить недвижимое имущество, приобретенное на условиях ипотечного займа, если супруги решили развестись?

Правовые нормы ипотеки при разделе имущества

Разделение имущества, которое было приобретено на условиях ипотеки регулируется следующими нормативно – правовыми документами:

  1. Семейным законодательством;
  2. Нормами Гражданского законодательства.

На основании статьи 34 Семейного кодекса РФ любая собственность, приобретенная совместно в течение периода действия брачных отношений, заключенных в порядке, предусмотренном законодательством, является общей собственностью супругов, которая при распаде семьи делиться в соответствии с установленным законодательным нормативом, делится в равных долях между ними. Также законом установлено, в случае наличия у основного заемщика средств, отношений, зарегистрированных в установленном порядке, супруг в обязательном порядке выступает в роли созаемщика, при этом доли между ними распределяются поровну.

В соответствии с нормами гражданского законодательства, при разделе имущества, находящегося в ипотеки супруги, обязаны уведомить о разводе кредитную организацию, выдавшую ипотечный заем.

В то же время, выступая в роли созаемщика, супруг не только несет такие же обязательства по погашению займа, но и получает право собственности на ½ часть от всего имущества.

Обратите внимание, что соотношение долей, принадлежащих супругам, может быть изменено соглашением, заключаемым с банковской организацией, при получении кредита.

Как оформить развод если квартира в ипотеке

Оформление развода при ипотеке может быть осуществлено в следующем порядке:

  1. Путем обращение в орган, в котором регистрировался брак. Такой способ оформления развода предполагает наличие договора между супругами о последующих выплатах в отношении собственности. В этом случае супругами могут быть приняты следующие решения:
  • Один из супругов выходит из обязательственных отношений, уведомляя об этом кредитную организацию в письменной форме, а также отказывается от доли имущества. Такой отказ должен быть оформлен письменно, при этом в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом. После получения уведомления банк, должен заключить дополнительное соглашение с оставшимся супругом, где будет установлен новый порядок внесения платежей, а также где будет установлен единственный собственник имущества.
  • Супругами решено продолжать погашать заём в том порядке, который установлен кредитной организацией совместно.
  • Следующий вариант заключается в том, что один из супругов выплачивает средства, потраченные вторым супругом на оплату обязательства, в свою очередь второй супруг отказывается от имущества в письменной форме.
  • Супругами, решено не вносить ипотечные платежи. В этом случае, кредитная организация взыскивает оставшиеся невыплаченные средства, инициируя реализацию имущества через торги. После окончанию торгов, вырученные средства вносятся в счет ипотечного долга, и если средства остаются они делятся между супругами в равных долях.
  1. Путем обращения в судебную инстанцию по месту проживания ответчика, в случае, когда супругами не достигнута договоренность по поводу раздела ипотечной недвижимости, или в случае, когда банковской организацией отказано в выводе из отношений одного из супругов.

Как делить ипотеку если есть несовершеннолетние дети

В случае, когда в распадающейся семье есть несовершеннолетние дети, оформление развода осуществляется только в судебном порядке. Раздел объекта недвижимости в этом случае зависит от нескольких факторов. К ним относятся:

  1. Использование материнского капитала в качестве первоначального взноса или в принципе в качестве взноса по платежу;
  2. С кем остается ребенок, после оформления развода;
  3. Статус лица, с которым остался ребенок (инвалидность, временная нетрудоспособность, иные уважительны обстоятельства).

В ситуации, когда супругами использовался материнский капитал, то в обязательном порядке, при разводе, судебным органом будет выделена доля, которая должна принадлежать несовершеннолетнему лицу. Выплата средств по обязательствам на эту долю будет распределена между супругами в равных долях.

В случаях если ребенок остается с одни из супругов, который имеет статус инвалида, не трудится по уважительным причинам, то обязательства второго супруга по выплате средств может быть увеличена.

Еще одним вариантом раздела имущества является то, что суд делит имущество не поровну, а увеличивает долю того супруга, с которым впоследствии будет проживать несовершеннолетний.

Ипотека до брака

В случае, когда ипотечное обязательство было оформлено до вступления в официальный брак, подлежит применению норма семейного законодательства, которая гласит о том, что имущество, нажитое до брака не делится между супругами.

В случае, когда заемщик зарегистрировал отношения официальным способом, он должен уведомить об этом банковскую организацию. После этого банковская организация привлекается в качестве созаемщика супруга лица.

После этого в случае расторжения отношений супруг вправе претендовать на ту долю, средства за которую были выплачены с того периода, когда зарегистрировался брак.

Совсем иначе обстоят дела, если супруги заключают брачный договор. В нем могут быть предусмотрены несколько видов раздела такого имущества:

  1. Супруг не может претендовать на получение компенсационной выплаты или доли имущества;
  2. Супруг может претендовать на получение половины имущества, находящегося в ипотечном залоге, или на получение компенсационной выплаты в счет той доли, от которой он отказался;
  3. Супруг может претендовать только на ту часть, имущества, за которую денежные средства вносились совместно.

Ипотека в гражданском браке

Отношения, между двумя людьми, которые не регистрировали свои отношения в порядке, предусмотренном для этого, регулируется посредством норм гражданского законодательства.

В случае, когда двое живут в гражданском браке, договор ипотечного займа заключается только в отношении одного из сожителей. Второй, в качестве созаемщика привлечен быть не может. Означает, что у него не возникает права на долю недвижимости, а также он не несет никакой ответственности в случае, неисполнения обязательства.

Вариантом участия сожителя в договоре о займе, может быть привлечение его в качестве не созаемщика, а поручителя. В этом случае, он будет нести солидарную ответственность с обязанным лицом, однако и в этом случае, права собственности на имущество у него не возникнет.

Для того, что бы отстоять свое право на объект недвижимости сожителю придется инициировать судебное разбирательство, посредством подачи заявления и представления доказательств, свидетельствующих:

  1. О факте совместного проживания с ответчиком и ведения совместного хозяйства;
  2. О факте участия в оплате ежемесячных платежей.

Как делить имущество в ипотеке если есть соглашение

В случае, когда между супругами существует согласие о дальнейшей выплате  средств, то они должны произвести следующий алгоритм действий:

  1. В обязательном порядке уведомить о разводе банк.
  2. Оформить соглашение в письменном виде и заверить его у нотариуса.
  3. Представить договор в банковское учреждение.
  4. Далее учреждение составляет дополнительное соглашение, где изменяет условия выплаты оставшихся средств, в соответствии с тем соглашением, которое заключили супруги.
  5. Договор подписывают новые стороны, платежи производятся в новом режиме.
  6. Банк уведомляет регистрационный орган об изменениях в составе числе собственников.

Возможные варианты оформления, подводные камни

Следует упомянуть о том, что не каждая кредитная организация соглашается на изменение условий при разводе супругов. В основном в заключении нового соглашения отказывают.

Для того, что бы не получать отказ в банковской организации супругам необходимо обратиться самостоятельно в судебный орган с иском о разделе недвижимости. В качестве имущества, которое необходимо разделить в судебном порядке следует указать дом, или иное жилое помещение, которое приобретено в ипотеку.

В судебном заседании необходимо указать, каким образом супруги хотели бы разделить имущество. Далее суд выносит соответствующее решение, который после вступления в юридическую силу является обязательным для исполнения, как банковской организацией, так и регистрирующим органом. После этого можно оформить собственность в соответствии с принятым решением

После получения решение, его необходимо представить в банк, на который наложена обязанность по исполнению акта, вынесенного судом. В этом случае он обязан заключить дополнительное соглашение, в соответствии с новыми условиями внесения платежей.

После этого либо банк, либо один из супругов обращается в регистрирующий орган с заявлением о внесение в реестр данных собственников в связи с новыми обстоятельствами, изменённых сведений. После регистрации новых сведений, регистрирующий орган выдает свидетельство о собственности с новыми данными.

Таким образом, раздел имущества, находящегося в ипотеке при расторжении отношений, достаточно сложная процедура, которая имеет множество тонкостей и нюансов. Поэтому бывшим супругам нужно стремится к использованию мирных правовых средств, для раздела имущества, находящегося в ипотеке.

Источник: https://www.pro-razvod.ru/ipoteka-pri-razvode-kak-delit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.