Раздел квартиры в ипотеку при разводе

Содержание

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Раздел квартиры в ипотеку при разводе

Прежде чем выяснить, как делится ипотечная квартира при разводе, нужно учитывать, что согласно ФЗ «Об ипотеке» недвижимость переходит в собственность заемщиков, в том числе супругов, еще до выплаты кредита, но распоряжаться жилплощадью они могут только после погашения кредита. Квартира не может быть реализована без одобрения банка. При разводе жилплощадь делится с учетом интересов супругов, их общих детей и кредитной организации, одобрившей ипотечный кредит.

Порядок раздела общей ипотечной квартиры

Раздел ипотеки, в том числе, если собственник жена, осуществляется с учетом режима общего нажитого имущества супругов. Согласно Семейному Кодексу он может быть договорным или законным.

В первом случае муж и жена вправе договориться о том, кому и какое имущество принадлежит в случае расторжения брака. В перечень имущества входит также ипотечная квартира.

Если один из супругов не желает платить за ипотеку, то в брачном договоре должен быть зафиксирован его отказ от недвижимости.

Брачный договор может быть полностью или частично оспорен в суде, когда его условия существенно нарушают интересы одного из супругов. Если договор остался в силе после расторжения брака и не оспорен заинтересованной стороной, то ипотека может стать обязательством супруга, который оформил жилищный кредит на себя.

Учитываются права другого супруга – например, возможность пользования недвижимостью на постоянной основе (если в ипотечной квартире второй супруг оформил постоянную регистрацию).

Право бессрочного проживания второго супруга в квартире сохраняется по договоренности между сторонами, если на общей жилплощади остается жить ребенок.

Право пользования требует согласия собственника – заемщика по ипотеке.

Выдел доли детей

На практике ипотека обычно делится поровну между супругами. Жилплощадь может быть поделена на доли, с учетом интересов общих детей, если жилищный заем приобретался с использованием средств материнского капитала.

В такой квартире у детей будет своя доля, пропорциональная части материнского капитала, за счет которую оплачивался первоначальный взнос. Т.е.

квартира, если есть ребенок и он собственник части маткапитала, делится не поровну на всех членов семьи, а с учетом доли детей, рассчитанной с использованием суммы материнского капитала, затраченной на ипотеку. На этом сходится мнение большинства судей. Если вложен материнский капитал, то доли детей выделяются в обязательном порядке.

Например, стоимость ипотеки составляет 3 млн. 150 тыс. рублей (общая цена, включая оплату процентов, комиссий и т.д.). Семья состоит из супругов и двух несовершеннолетних детей. Жилищный кредит приобретался с использованием сертификата на материнский капитал.

Бывшая жена может обратиться в суд с требованием о разделе дома с учетом следующих пропорций – по 25% каждому собственнику: мужу, жене и двум детям.

В качестве возражений на исковые требования мужем может быть предложен иной вариант раздела спорной ипотечной квартиры, в том числе, когда задолженность за нее погашена не в полном объеме.

3 мл. 150 тыс. составляют 100% стоимость жилья.

Сумма в 453 тыс. руб. – 14.4% (т.е., 14.4 % квартиры оплачено материнским капиталом, который должен быть разделен между всеми членами семьи).

14.4/4= 3.6% квартиры (доли) получит каждый из двоих детей. По 3.6% доли квартиры, оплаченной материнским капиталом, получит также муж и жена.

100 %- 14.4= 85.6% квартиры делится между супругами (не считая детей) поровну, при условии, что муж и жена считаются созаемщиками ипотеки и второй супруг не отказался от жилплощади, а женщина не лишена на детей родительских прав.

85.6/2=42.8+3.6% (доля, приобретенная за счет раздела материнского капитала)=46.4% квартиры получит каждый из супругов. Таким образом, муж и жена получат по 46.4% доли в ипотечной квартире, а дети – по 3.6%. Предварительно раздел квартиры можно согласовать с банком. Для этого следует оформить нотариально подтвержденное соглашение.

Раздел квартиры с учетом иных законных интересов сторон

Если квартира не приобреталась за счет средств материнского капитала, то ипотека может быть разделена на два дольщика, даже если собственник муж.

Предварительно супруги-заемщики должны предупредить банк в письменной форме о предстоящем разводе. Вероятность требования о досрочном погашении ипотеки невелика.

Тогда банк привлекается к судебному разбирательству в качестве третьего лица, который не заявляет самостоятельные требования.

Предусмотрена возможность получения согласия от банка на продажу ипотечной квартиры. Приобретатель залогового имущества обязан продолжать погашать ипотеку. По договору могу быть предусмотрены пункты, когда новый приобретатель ипотеки должен погашать задолженность за предыдущих заемщиков, включая штрафные санкции.

Супруги могут досрочно погасить ипотеку, что не всегда устраивает банк, так как он предполагает получать выгоду при взносе длительных платежей за кредит.

Муж и жена могут взять дополнительный нецелевой кредит и выплатить ипотечный кредит до конца.

Предусмотрена возможность выкупа доли супруга (подобное соглашение также должно оформляться в письменной форме и, желательно, заверяться у нотариуса). При выкупе доли ипотечный договор может стать обязанностью только одного супруга.

При оформлении военной ипотеки раздел осуществляется с учетом того, сколько средств супруги потратили на оплату кредита из совместного бюджета. Максимальная сумма помощи военным – участникам накопительной ипотечной системы от государства составляет 2 млн. 400 тыс. рублей.

Если стоимость ипотеки выше, и она погашалась за счет общих средств, то доля квартиры, приобретенные сверх предоставленной субсидии, полагается и второму супругу.

Квартира, приобретенная по военной ипотеке, делится поровну, когда второй супруг также выступает в качестве заемщика.

В процессе раздела недвижимости учитываются права собственника залогового имущества. В качестве залога может быть предоставлено дополнительное имущество, например, земельный участок или ценные бумаги. При разделе ипотечного кредита права залогодателя обычно не прекращаются. Имущество по-прежнему остается в обеспечении у банка до полного погашения жилищного кредита.

Если квартира куплена до брака, то собственником недвижимости может быть признан супруг, который оформил на себя ипотечный заем. Но по требованию другого супруга жилищный кредит может быть разделен на двоих, с соответствующим выделом долей из общей квартиры.

Для этого супругу, который оплачивал ипотеку, нужно доказать, что стоимость жилья была частично погашена за счет его собственных средств. В качестве доказательств можно использовать соответствующие квитанции, чеки.

При заключении брака банк может потребовать в судебном порядке включить супруга в ипотечный договор в качестве дополнительного заемщика. Тогда супруг обязан оплачивать кредит наравне с первоначальным заемщиком.

В судебном порядке второй супруг также вправе требовать, на основании ст. 37 СК РФ, признать ипотечную квартиру, приобретенную до брака, совместным имуществом. Для этого понадобится доказать личный вклад второго супруга в приобретении недвижимости.

При добровольном разделе ипотеки учитываются интересы банка. Может быть ситуация, когда жилищный кредит фактически полностью выплачивается за счет доходов одного из супругов, а второй выступает в качестве заемщика для того, чтобы банк одобрил семейной паре ипотеку.

При расторжении брака и разделе кредита у второго супруга могут возникнуть проблемы с выплатой своей части кредита. В договоре ипотечного займа обычно предусматривается солидарная ответственность заемщиков по обязательствам перед банком.

При невозможности оплаты ипотеки одним из супругов банк вправе предъявить претензии к другому, независимо от степени его участия в общих кредитных обязательствах.

Одновременно требования о погашении ипотечного займа могут быть предъявлены банком, если супруг − поручитель по ипотечному займу. Поручитель несет субсидиарную ответственность. Если супруг не смог оплачивать ипотеку за счет собственных средств, то кредитор вправе обратить взыскание на имущество второго супруга-поручителя, что возможно даже после смерти заемщиков по ипотеке.

Обычно долги супругов делятся поровну, если только один из них не докажет, что кредитные договоры и более мелкие сделки по займам, в том числе для рефинансирования ипотеки, оформлялись на нужды семьи.

При разделе ипотечной квартиры определяются доли супругов – обычно каждому отходит половина жилплощади, если стороны не согласовали раздел ипотеки на иных условиях и банк согласен на изменения условий сделки.

Условия раздела ипотечной квартиры зависят от срока оплаты жилищного кредита, уже фактически погашенной суммы займа и процентов. Если до окончания ипотеки осталось немного времени и оставшаяся сумма кредита небольшая, то супругам целесообразно досрочно погасить кредит, снять обременение с квартиры в Росреестре.

Далее следует продавать недвижимость либо определять порядок пользования общей долевой жилплощадью. Наличие в квартире граждан, зарегистрированных на постоянной или временной основе, не дает таким жильцам права собственности на квартиру. Собственниками считаются супруги и, в случае приобретения жилья за счет материнского капитала, их общие дети.

Если имущественные права супругов также затрагивают интересы третьих лиц, то, согласно п. 3 ст. 24 СК РФ, суд вправе выделить спор о разделе ипотечной квартиры в отдельное производство.

Раздел ипотечной квартиры целесообразно производить отдельно от развода в суде. При отсутствии соглашения между мужем и женой исковое заявление, с учетом стоимости недвижимости, оформляется в районный суд по месту проживания ответчика. Заявление оформляется по правилам ГПК РФ – ст. 131-132.

В иске следует указать следующую информацию:

  • наименование судебной инстанции;
  • сведения об истце – Ф.И.О., место жительства;
  • информацию об ответчике – Ф.И.О, место проживания;
  • данные о третьих лица — кредитной организации, оформившей ипотечный заем, Росреестр.
  • цену иска – необходимо для расчета государственной пошлины.

В исковом заявлении следует изложить следующие обстоятельства: заключение брака, развод, заключение договора ипотечного кредитования, сумма, погашенная на момент подачи искового заявления.

Если ипотека обеспечена дополнительным имуществом, то об этом также следует указать.

Если жилье находится в собственности одного супруга, а выплачивают кредит двое, то подобные обстоятельства также желательно обозначить в иске.

При обращении в суд уже после выплаты ипотеки и погашении записи об обременении в Росреестре супругу достаточно обозначить требование о выделе доли из общего приобретенного имущества.

Если суд установит факт оплаты ипотечного займа обоими супругами, то он, с учетом содержания договора ипотеки и представленных платежных документов, вынесет решение о разделе квартиры на равные доли между бывшим мужем и женой.

Если квартира была куплена на средства материнского капитала, то отдельно суд должен определить доли детей.

Необходимые документы

К исковому заявлению понадобятся следующие документы:

  • копию паспорта истца;
  • договор ипотечного кредитования;
  • квитанции, платежные документы;
  • брачный договор (при наличии);
  • справку из ЗАГСа о разводе или свидетельство;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы из ПФР – подтверждающие оплаты части квартиры материнским капиталом;
  • соглашение о залоге (если оно оформлено отдельно от договора);
  • квитанцию об оплате госпошлины.

В качестве участников вызываются свидетели – поручители, представитель банка (при действующей ипотеке).

Отдельно могут предъявляться требования об изменении или отмене отдельных условий ипотечного договора, в том числе графика платежей.

Решение суда считается правоустанавливающим документом, по которому супруги могут зарегистрировать доли в ипотечной квартире, либо основанием, позволяющим изменить условия договора ипотеки.

Даже если супруги не обратятся в суд за разделом ипотечной квартиры, они обязаны платить по договору. Уже после погашения ипотеки супруги могут разделить недвижимость по нотариальному соглашению и зарегистрировать в Росреестре право на долю. Поиск выхода из ситуации, касающейся защиты жилищных прав бывших супругов и их общих детей, желательно начинать при участии компетентного юриста.

Источник: https://lawinfo24.ru/family/razdel-imushhestva/kak-delitsya-ipotechnaya-kvartira-pri-razvode

Разводимся: как поделить квартиру, купленную в ипотеку?

Раздел квартиры в ипотеку при разводе

Согласно статье 256 ГК РФ, любое имущество, купленное во время брака, — это совместная собственность супругов.

Если до подачи заявления о прекращении семейных отношений не заключить брачный договор, раздел совместного имущества супругов после развода возможен через суд или в рамках добровольного соглашения обеих сторон. Процедура раздела регламентируется 7 главой СК РФ.

В суд для раздела имущества при разводе обращаются и те, кто состоял в гражданском браке. Собственность, купленную при сожительстве, делить сложнее. Но при наличии квитанций и чеков — возможно.

При разводе квартира, автомобиль и другие материальные ценности делятся пополам в финансовом эквиваленте, если супруги не договорились о другом варианте. Исключение составляют объекты, полученные мужем или женой в дар или по наследству — их не делят.

Судебный раздел имущества супругов с детьми при разводе допускает изменения положенной мужу или жене части в пользу несовершеннолетнего ребенка — это указано в статье 39 СК РФ. Родителю надо доказать, что увеличение его части требуется для защиты интересов детей.

Часто такая необходимость возникает при разделе недвижимости.

Делим ипотечную квартиру — 3 способа

Квартира, купленная в ипотеку, — это тоже совместная собственность. При разводе есть 3 способа раздела ипотечной недвижимости. Первый — жилье и долг банку делятся по долям. Супруги заключают дополнительные договоры и после внесения всей суммы становятся собственниками квартиры.

Второй способ — ипотека переоформляется на одного из супругов. После ее погашения он становится единственным владельцем жилья, компенсируя второму супругу половину взносов по ипотеке, выплаченных во время брака.

Третий способ — продажа квартиры и погашение ипотеки при помощи вырученных денег.

Поскольку банк — залогодержатель ипотечного имущества, все сделки с недвижимостью проходят только по его согласию. Поэтому перед тем как продать квартиру, заемщик обязан получить письменное согласие банковской организации.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Согласно постановлению Правительства N 51 от 29.01.2007, перечисленная военнослужащему денежная сумма в рамках накопительно-ипотечной системы — это целевой займ. Он не подпадает под определение «совместная собственность».

Поэтому квартира, купленная с использованием военной ипотеки, при разводе не делится между супругами. Пополам разделяется только сумма, выплаченная сверх займа.

Также, если жена военнослужащего вкладывала в покупку жилья личные средства, она вправе требовать возмещения потраченной суммы, доказав расходы при помощи квитанций или чеков.

Вне зависимости от того, как был потрачен материнский капитал — в качестве первоначального взноса за жилье или для досрочного погашения ипотечного кредита — родители после выкупа недвижимости обязаны выделить доли детям. Поэтому при разводе рекомендуется погасить ипотеку, оформленную с использованием МК.

Сняв обременение, выделяйте доли недвижимости детям, продавайте жилье и делите деньги на всех членов семьи.

Если необходимой суммы на погашение кредита не хватает, составляйте в суде график платежей для обоих супругов или в том же банке берите два новых кредита на сумму, равную остатку долга, чтобы погасить ипотечный долг.

Ниже представлены новостройки с квартирами по военной ипотеке:

Выделить доли детям надо в течение полугода после снятия обременения с недвижимости, купленной на материнский капитал. Правило распространяется и на семейные пары, и на участников бракоразводного процесса, после которого ипотеку еще не погасили.

Если квартира покупается до свадьбы, а ипотечный договор действует и после нее, уплата кредита может осуществляться обоими супругами. При разводе одна из сторон вправе обратиться в суд и подать иск о компенсации расходов.

Также законно требование о выделении части квартиры, равноценной потраченной сумме в рамках кредита. Когда же квартира куплена одним из супругов после прекращения семейных отношений, но до официального расторжения брака, другой супруг не имеет на нее права при разводе.

Чтобы аргументировать это в суде, требуется доказать отсутствие семейных отношений на момент покупки жилья.

Как ускорить процесс раздела имущества

Если брак расторгается через суд, согласно статье 24 СК РФ, супруги могут подать иск о разделе имущества одновременно с заявлением о разводе. Для этого подаются два документа:

  • о расторжении брака;
  • о разделе собственности.

Оба иска рассматриваются поочередно или одновременно.

Даже если разделять общее имущество во время развода не требуется, право на раздел сохраняется. Срок раздела имущества после развода — 3 года. Отсчет идет с момента уведомления обоих супругов о расторжении брака.

Дележ ипотечной недвижимости — главное

Купленная в ипотеку квартира — часть совместной собственности, поэтому при разводе она делится между супругами с учетом интересов детей.

Жилье, приобретенное с использованием военной ипотеки, — собственность только военнослужащего. Если для покупки применили материнский капитал, необходимо выделить доли детей.

При оформлении ипотеки до свадьбы второй супруг может вернуть потраченные им на кредит средства.

Если вы купили жилье до развода, но после прекращения семейных отношений, оно принадлежит только вам.

Источник: https://mirndv.ru/blog/razdel-imushchestva-pri-razvode/

Как делится квартира в ипотеке при разводе супругов в различных ситуациях

Раздел квартиры в ипотеку при разводе

Одобрение ипотечного кредита и покупка квартиры становится большим семейным праздником. Однако эйфория быстро улетучивается с осознанием огромной кредитной нагрузки на долгие годы вперед.

За это время многое меняется: место работы, доход, бытовые предпочтения, случается – и семейное положение заемщика.

Для многих разводиться вошло в привычку, но вот что делать с ипотекой при разводе? С этим вопросом мы разбираемся далее.

Развод с кредитом «на руках»: что говорит закон

Когда ипотечный кредит оформляется семейной парой, во внимание принимаются положения трех нормативных документов:

  • Гражданского Кодекса (ГК);
  • Семейного Кодекса (СК);
  • ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует учитывать условия кредитного договора и брачного контракта, если таковой составлялся.

Три важных момента при разделе ипотеки:

  1. В ходе бракоразводного процесса суды в первую очередь отталкиваются от положения ст. 33 СК РФ. Имущество, появившееся во время брака, считается совместно нажитым и подлежит разделу. Этот же принцип заложен в ГК РФ – все, что приобретено в браке, принадлежит каждому члену семьи на праве совместной собственности (ст. 256).
  2. Не содержит запрета на раздел квартиры при ипотеке и закон № 102. Однако ст. 7 требует согласия второго супруга на установление ипотеки на совместное имущество в письменной форме.
  3. П.1 ст. 39 СК установил равнодолевой порядок раздела нажитого. Каждому из бывших супругов полагается часть площади недвижимости. Вне зависимости от личного вклада каждого в семейный бюджет, а также формы покупки (кредитные средства или единовременный расчет). Конечно, если в семье есть дети, будут приниматься в расчет и права несовершеннолетних, но принцип понятен.

Но как поступить с кредитом? П. 3 ст. 39 урегулировал и этот вопрос. В ходе бракоразводного процесса тело займа распределяется между «бывшими» пропорционально полученной каждым части общенажитого имущества. Вне зависимости на чье имя оформлен займ, выступает ли второй супруг созаемщиком. Так что долги общие, их выплачивают пополам.

Как все складно в теории. Но почему на практике так сложно найти всех устраивающий вход? Ответ прост. Когда идет раздел ипотеки при разводе, присутствует третья сторона – банк.

Действия банка

По договору ипотеки кредитная квартира находится в залоге у кредитора. Любые действия по отчуждению недвижимости запрещены в силу закона. Перед банком у супругов есть немалый долг.

Иногда раздел квартиры в ипотеке при разводе осложняется, если есть дети. Но кредитора совершенно не интересуют личные обстоятельства сторон.

Во главе угла максимальная выгода банка и гарантии возврата средств.

На страже интересов банкиров и закон. Любые действия заемщика с кредитом или залоговым объектом проводятся под банковским контролем. Так, п. 1 ст.391 ГК РФ требуется согласие банка на следующие операции:

  • перевод долговых обязательств с заемщика на другое лицо;
  • внесение конструктивных изменений в объект залога;
  • юридически значимые действия с ипотечной квартирой.

Банк крайне неохотно идет на раздел кредита между супругами. Причина в изменении характера долговых обязательств с единоличных/солидарных на долевые. Вторая схема усложняет истребование долга в случае финансовых затруднений одного из заемщиков и, соответственно, ущемляет права банка.

Кредитору невыгодно накапливать на балансе просроченную задолженность, поэтому он заинтересован в оптимальном разрешении ситуации. Если при разводе не получается достичь единой позиции по ипотеке, нужно уведомить банк об изменении в семейном положении заемщика и возможных затруднениях с платежами.

Существует несколько апробированных практикой способов разделения ипотеки при бракоразводном процессе.

Заключение соглашения между супругами

Если заранее заручиться брачным контрактом или финансовым соглашением по конкретной ситуации, вопрос о том, как делится ипотека при разводе, не будет стоять так остро.

  • по закону расстающиеся супруги определяют будущее общего имущества и способ его деления в добровольном порядке.
  • В соответствие со ст. 40-44 СК перед заключением брака или даже при его действии пара вправе распределить свои финансовые обязанности и права «на бумаге». Кстати, никто не запрещает составить отдельное соглашение перед оформлением ипотеки.

При наличии такого документа суд не станет проводить тяжбы с ипотечной квартирой или долгом, а положится на решение самих супругов. Но вот банк… Если финансистов не устроят предложенные парой условия раздела ипотечного имущества, договор почти с гарантированным успехом будет оспорен в суде.

Если вы дополнительно хотите оградить себя от споров и недоразумений в случае развода, при заключении ипотеки уведомите банк о наличии супружеского соглашения. Его условия не должны противоречить кредитному договору.

Решение вопроса через суд с участием банка

Когда прийти к единому решению не получается, для раздела квартиры следует обращаться в суд.

  1. тут есть четкая цель – прекращение совместной собственности на недвижимость по решению суда;
  2. истец не заявляет требований по разделу имущества и долговых обязательств.

Согласие кредитора на такое действие не требуется, поскольку интересы банка не затрагиваются: квартира в ипотеке при разводе не выбывает из залога, заемщик не меняется, условия ипотечного соглашения не затрагиваются.

Если супруги выступают совместными заемщиками

Для этих лиц существует несколько способов разрешить ситуацию «мирным» путем:

  1. Продолжать погашать ипотечные платежи вместе и дальше. Подходит для сторон, рационально прекращающих отношения. Без скандалов и создания дополнительных неприятностей;
  2. Одна сторона отказывается от квартиры и ипотеки в пользу другой. Отказ оформляется нотариально. Потребует перевода долга на второе лицо, а банки, как мы знаем, на такой шаг идут не охотно;
  3. При разводе продать залоговую квартиру (требуется согласие банка). На вырученные деньги погасить кредит, остаток разделить поровну. Вариант можно было бы считать идеальным, но ситуация осложняется поиском покупателя. Не каждый рад стать собственником обремененного жилья. Можно, конечно, максимально сбросить цену. Но будет выгодна ли такая сделка?;
  4. Закрыть кредит полностью, вывести квартиру из обременения, и затем разменять или продать.

Четвертый вариант оптимален, поскольку избавляет от банковского контроля и продолжительных разбирательств. Но реализовать его под силу лишь обеспеченным людям.

Раздел созаемного кредита по суду

Как видим, идеального способа нет. Поэтому иногда лучше обратиться в суд для принудительного раздела квартиры. Если вопрос решен положительно, с оригиналом и копией постановления о разделе ипотечной квартиры нужно идти к кредитору для ходатайства о переводе долга.

И это право банка: одобрить раздел долговых обязательств или отказать. Предположим, решение положительное.

  • В соглашение вносятся изменения: договор переводится на одного из супругов или разделяется на два независимых кредита.
  • Если пара является созаемщиками по договору, можно попытаться сменить солидарные обязательства на долевые. При этом для каждого предусмотрена собственная зона финансовой ответственности.

Ипотечный кредит можно разделить между мужем и женой только при многокомнатном залоговом объекте. Квартира по-прежнему остается в общей собственности, но для каждого из бывших членов семьи выделяется собственная доля в натуре. Если квартира 1-комнатная, она не подлежит долевому делению: договор признается неделимым (ст. 5 закона «об ипотеке»).

Банк отказывает в разделе тела кредита даже при условии судебного раздела недвижимости? Созаемщики в любом случае обязаны вносить ежемесячные платежи по графику. Поблажек не будет, даже если выплачивается ипотека при разводе супругов с детьми. Кредитора не интересует, с кем остался ребенок, насколько возросла на это лицо финансовая нагрузка.

Развод пары с детьми

Ипотека при разводе с детьми распределяется по общим принципам. Но есть и отличия: родитель, с которым останутся на воспитание несовершеннолетние, претендует на большую часть делимого имущества. В случае, когда он находится в сложной жизненной ситуации, суд вправе увеличить ежемесячный платеж для более благополучной стороны.

В соответствие с последними изменениями в законодательство на приобретение жилья можно потратить средства материнского сертификата. Как в этом случае разделить ипотеку между супругами при разводе? По закону необходимо выделение доли в собственность несовершеннолетнего после снятия обременения с недвижимости.

Вопрос раздела ипотеки при расторжении брака сложен, но вполне решаем. Но только при разумном подходе к делу. Намного выгоднее разрешить ситуацию в досудебном порядке по обоюдному согласию. Не стоит уклоняться от кредитных платежей, иначе банк реализует жилье на торгах по бросовым ценам.

Источник: https://law247.ru/civil/kvartira-v-ipoteke-pri-razvode/

Квартира в ипотеке – как делить при разводе в 2019 году? Раздел ипотечной квартиры между супругами

Раздел квартиры в ипотеку при разводе

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2019 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела.

Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы.

Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению.

Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета.

При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно.

Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями.

Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

  • Ипотечный кредит погашается одной стороной.
  • Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

  • наличия детей;
  • была ли взята ипотека до вступления в брак;
  • в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
  • и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Итоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/kvartira-v-ipoteke-kak-delit-pri-razvode-v-2019-gody-razdel-ipotechnoi-kvartiry-mejdy-syprygami.html

Как при разводе делится ипотечная квартира: раздел с детьми

Раздел квартиры в ипотеку при разводе

Определение прав собственности на недвижимость в случае расторжения брака может быть сопряжено со множеством трудностей. Взятые ранее квартиры в ипотеку при разводе – именно такой сложный случай. Ситуация усугубляется при наличии в семье несовершеннолетних детей.

Раздел имущества при разводе

В период расторжения брака перед супругами встает вопрос о разделе совместного имущества. Семейное законодательство устанавливает, что общим имуществом супругов являются объекты, нажитые в период брака, если они приобретались на средства из семейного бюджета.

СК РФ позволяет воспользоваться любым из вариантов раздела собственности:

  1. Посредством мирной договоренности. Если у сторон нет противоречий относительно того, кто станет владельцем объекта, между супругами может быть заключено соглашение о разделе или подписан брачный договор.
  2. При помощи судебного решения. Если сторонам не удается прийти к компромиссу, любой из супругов может обратиться в суд с исковым заявлением.

Когда раздел производится в судебном порядке, судья отталкивается от принципа равенства долей. Т.е. все имущество, признанное общим будет поделено между мужем и женой пополам. От этого принципа судьи отступают редко. Только если требуется увеличить долю в квартире для проживания несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из супругов.

При условии, что стороны договариваются мирным путем, они регулируют вопросы раздела посредством письменных договоров. Соглашение о разделе можно заключить как в браке, так и после его расторжения.

А брачный контракт подписывают до свадьбы или в период брака. При личной договоренности супруги имеют право отступить от принципа равенства долей и разделить имущество в любых удобных для них пропорциях.

Или вовсе переписать все объекты на своих детей.

Главное условие при заключении договоров – это соблюдение российского законодательства. Например, если согласно ФЗ РФ № 256 раздел квартиры, купленной с использованием материнского капитала, производится в равных долях для всех членов семьи, отступить от этой нормы нельзя.

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Что делать при разводе с ипотечной квартирой

Как показывает практика, сложней всего разделить имущество, которое находится в залоге у банка. Например, в случае раздела квартиры, находящейся в ипотеке.

Проблема в том, что до полного погашения задолженности супруги не могут полноценно распоряжаться таким имуществом.

Поэтому если кредит за ипотечную квартиру к моменту развода не погашен, предстоит раздел не только самого жилья, но и оставшегося долга перед кредитором.

Учитывая возможные противоречия, большинство банков старается предусмотреть вариант развода и заранее в договоре прописывает, каким образом будет произведен раздел в таком случае.

Уведомление банка

Какие бы ни существовали договоренности относительно раздела ипотечного кредита и залогового имущества, сразу после официального развода необходимо об этом уведомить банк.

Без его согласия все договоренности относительно способов раздела кредита не имеют правовой силы. Даже если они прописаны в соглашении о разделе или в судебном решении.

При несогласии представители банка легко их оспорят в судебном порядке.

При обращении в кредитную организацию супругам предложат все возможные способы урегулирования возникшей проблемы.

Варианты раздела имущества

При множестве нюансов существует несколько основных способов раздела квартиры в ипотеке:

  1. Супруги далее погашают долг вместе, а раздел производят после окончания выплат.
  2. Банковский счет делят между супругами, каждый далее выплачивает свою часть долга самостоятельно. Квартиру делят по завершению выплат.
  3. Один из супругов отказывается от доли в ипотечной квартире. Второй далее выплачивает остаток по долгу и дополнительно денежную компенсацию бывшему супругу за ту часть долга, которая была погашена на момент отказа.
  4. Ипотечную квартиру при разводе банк выставляет на торги, вырученной суммой погашает остаток долга. Оставшиеся деньги распределяются между супругами в установленных долях.

Варианты раздела имущества

Продажа квартиры и погашение ипотеки

Выставить на продажу квартиру в ипотеке могут сами супруги с согласия банка. Этот вариант применяется редко, т.к. с приобретением жилья в таком случае покупатель приобретает и кредитный долг. Мало кто на это согласится. Единственное условие – если общая сумма долга и требуемой за квартиру суммы будет ниже, чем среднерыночная стоимость такого типа жилья.

Поэтому чаще продажей занимается сам банк, выставляя недвижимость на публичные торги. Надеяться в таком случае на получение большой суммы не стоит. Для банка главное – вернуть свои деньги.

После продажи кредитор заберет в счет уплаты долга определенную, оставшуюся по договору сумму, остаток отдадут супругам. Далее они будут делить деньги путем мирной договоренности или по суду. Права на квартиру супруги теряют, обязанности по дальнейшему погашению долга – также.

Разделение платежей по ипотеке

После развода по согласованию с банком каждый из супругов может оформить собственный счет. Остаток долга по ипотеке делится между сторонами пополам или в иных пропорциях. Каждый далее самостоятельно выплачивает свою часть долга.

Такой вариант используют, если бывшие супруги намереваются полностью погасить кредит и далее разделить именно квартиру, но при этом у них нет желания или возможности встречаться, чтобы обсуждать детали внесения платежей.

Указанный способ используется редко, т.к. при разделе такой квартиры потом часто возникают недоразумения. Особенно в случае, если один из супругов погашает свою часть долга досрочно.

Отказ супруга от прав на квартиру

Раздел ипотечной квартиры и долга не обязательно предполагает, что далее оба супруга получат свою часть недвижимости. При разделе имущества одна из сторон может отказаться от своей доли квартиры в ипотеке. Сделано это может быть на разных условиях. Например, супруг отказывается от прав на ипотечную недвижимость, а взамен не требует ничего.

Классический вариант – это когда одна из сторон уступает свое право на часть квартиры и далее перестает выплачивать остаток долга по кредиту. Взамен второй супруг выплачивает ей денежную или имущественную компенсацию, стоимость которой равна половине суммы уже внесенной в счет погашения кредита обоими супругами.

Если есть дети

Сложней всего осуществлять раздел ипотечной квартиры, если в семье имеются несовершеннолетние дети. Ситуация осложняется, когда для погашения кредита используются целевые выплаты, например, материнский капитал и/или когда дети имеют право на часть недвижимости.

В таком случае вариант с продажей и последующим разделом денег используется очень редко. Все потому, что сделка должна находиться под контролем органов опеки и попечительства. У них требуется получать согласие на ее проведение. А шанс, что согласие предоставят, очень мал.

В ряде случаев судебным решением может быть установлено, что после погашения долга по ипотеке обоими супругами, одному из них достанется меньшая часть. Отступление от принципа равенства долей практикуется, если ипотечная квартира является единственным жильем для супруга, с которым остаются проживать несовершеннолетние дети пары.

Так при разводе делится и иное жилое помещение, не только ипотечная квартира. Но только при условии худшего материального положения той стороны, с которой остаются дети. Во всех прочих случаях раздел производят только пополам.

Если оформлена военная ипотека

Когда один из супругов оформляет военную ипотеку, он может быть уверен, что в случае развода квартира полностью достанется ему. Наличие детей не будет играть никакой роли. Все дело в самом принципе военной ипотеки. Долг по ней погашает не военнослужащий, а государство. Поэтому и претендовать на результат может только тот, за кого государство платит.

Но в этом правиле имеется исключение. Если часть средств будет вложена из общего семейного бюджета, партнер по браку приобретет право на долю в квартире, равную по стоимости половине внесенных общих средств.

А при условии, что часть кредита будет погашаться из материнского капитала, раздел ипотечной квартиры будет произведен в равных долях на всех членов семьи. В этом правиле исключений не имеется. Оно будет соблюдено, даже если на уплату долга будет потрачена не вся сумма маткапитала. А только его часть.

Если ипотека оформлена до брака

Ипотечная квартира, оформленная до вступления в брак, считается собственностью лица, которое получило кредит. Но это при условии, что долг будет полностью погашен из его собственных средств. Например, владелец продаст свою дачу, купленную до брака, а вырученные средства использует в качестве платежа.

Однако если окончательное погашение долга произошло уже в период брачных отношений, второй супруг приобретает право на часть имущества при условии, что средства для выплат брались из общего семейного бюджета. Необходимо учитывать, что заработок каждого является общим имуществом. В такой ситуации владельцу квартиры потребуется доказать, что средства тратились его личные. Например, подаренные родителями.

Если доказать это факт не получится, второй супруг получает право на долю в ипотеке при разводе, равную половине суммы, внесенной за весь период брака.

Другие варианты раздела

Банковские структуры и супруги используют разнообразные способы раздела недвижимости и долга по ней. Самым распространенным является обязательство по досрочному погашению кредита.

Такое условие предусматривается многими кредитными договорами. Например, если ипотека при разводе погашена на ¾, далее супруги обязаны остаток суммы внести в течение трех месяцев.

Вариантов условий может быть множество.

Еще один из способов – взаимозачет. Супруги предоставляют банку в счет погашения остатка по долгу какой-нибудь дорогой имущественный объект. Например, дачу.

Как правило, все возможные варианты погашения задолженности предусматриваются кредитной организацией заранее и фиксируются в договоре с клиентами.

Распоряжаться ипотечной квартирой при разводе не получится вплоть до полного погашения долга по кредиту. Все действия, связанные с разделом жилья и остатка по долгу, должны быть согласованы с банком.

Источник: https://prorealtora.ru/kak-pri-razvode-delitsya-ipotechnaya-kvartira/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.