Раздел земельного участка предоставленного для комплексного освоения

Новости компании

Раздел земельного участка предоставленного для комплексного освоения

В соответствии Договором аренды, заключенным в 2014 году, земельный участок предоставлен Клиенту Содружества в аренду для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 (пять) лет.

В настоящее время данный Договор аренды земельного участка является действующим.

Отметим, что под Комплексным освоением земельных участков в целях жилищного строительства понимается совокупность взаимосвязанных, последовательных мер (действий) по образованию и последующему использованию по назначению новых земельных участков для их комплексной жилой застройки.

В соответствии с нормами земельного законодательства, действовавшими на момент предоставления данного земельного участка в аренду Клиенту Содружества (в 2014 году), земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставлялись на праве аренды без предварительного согласования места размещения объекта.

При этом комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя следующие мероприятия:

  • подготовка документов по планировке территории;
  • проведение работ по обустройству территории путем осуществления строительства объектов инженерной инфраструктуры;
  • осуществление жилищного и (или) иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.

Однако условием предоставления на праве аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства является то, что оно осуществляется только посредством проведения аукциона, в результате которого договор заключается с победителем.

Исходя из норм земельного законодательства, действующих в настоящее время, раздел земельного участка, который предоставлен для комплексного освоения, может быть осуществлен лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, на основании проекта межевания данной территории, утвержденного в установленном законом порядке.

При проведении кадастровых работ и последующем осуществлении раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один и более земельных участков. В свою очередь, исходный земельный участок, раздел которого был осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В целях проведения кадастровых работ и осуществления раздела земельного участка, уполномоченный орган в течение 1 (одного) месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории обязан:

А) принять решение об утверждении данной схемы,

Б) выдать мотивированное решение об отказе с указанием оснований для такого отказа.

Последовательность действий по осуществлению раздела Земельного участка:

Этап 1: Обращение в Администрацию за предоставлением муниципальной услуги по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, порядок и сроки предоставления которой установлен Административным регламентом.

Этап 2: Получение соответствующего распорядительного акта (Распоряжения) Администрации о разделе земельного участка.

Этап 3: Проведение кадастровых работ по разделу исходного земельного участка с последующим внесением изменений в сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН) в соответствии с Законом о кадастре.

Этап 4: Получение кадастровых паспортов на вновь образованные земельные участки как объекты права.

То есть, результатом проведения кадастровых работ по разделу земельного участка будут являться кадастровые паспорта на вновь образованные земельные участки.

Исходя из норм действующего законодательства РФ, а также пояснений Минэкономразвития РФ следует, что при образовании земельных участков из земельных участков, предоставленных в свою очередь на основании договоров аренды, лицо, осуществляющее такое использование и являющееся арендатором, имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на тех же основаниях и условиях, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), если иное не установлено соглашением сторон.

Следовательно, внесение изменений в ранее заключенный договор аренды земельного участка, сохраняемого в измененных границах, путем заключения дополнительного соглашения – не осуществляется, и в данном случае заключается новый договор аренды земельного участка.

При этом расторжение такого договора аренды земельного участка и заключение новых договоров аренды осуществляется только после:

А) проведения кадастровых работ в отношении вновь образованных земельных участков;

Б) внесения в государственный кадастр недвижимости новых сведений об образованных земельных участках (как объектах права) и об исходном земельном участке, но с новой площадью.

Также в силу закона договор аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае, если предметом является земельный участок, образованный из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что Клиент Содружества имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков без проведения торгов.

Предыдущая новость Следующая новость

Источник: https://zem-advokat.ru/about/news/registration-of-rights-to-land-deriving-from-the-section/

Раздел земельного участка находящегося в аренде по Земельному кодексу

Раздел земельного участка предоставленного для комплексного освоения

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.

1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.

1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.

2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Источник: https://tvoizakon.ru/razdel-zemelnogo-uchastka-nahodjashhegosja-v-arende-po-zemelnomu-kodeksu/

Раздел земельного участка –

Раздел земельного участка предоставленного для комплексного освоения

В данной статье адвокат по земельным вопросам о разделе земельного участка, который осуществляется по правилам, установленным в ст. 11.4 Земельного Кодекса (далее Кодекс). В соответствии с п.

1 данной статьи при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п.

4 и 6 этой же статьи, а также случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Как и любая другая вещь в гражданско-правовом смысле, земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.

Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков может включаться в состав градостроительного плана земельного участка (см. ч. 4 ст. 44 ГрК РФ).

Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.

В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (см. ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).

Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более части, каждая из которых после раздела будет соответствовать требованиям, предъявляемым к образуемым земельным участкам, то каждый образованный в результате разделения земельный участок будет представлять собой объект недвижимого имущества, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам. После этого новые земельные участки приобретают юридические качества объектов гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.

4 Кодекса исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки.

При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков установлены ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Пункты 2 и 3 ст. 11.4 Кодекса определяют судьбу права соответственно индивидуальной и общей собственности на образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

В любом случае субъективное право прежних собственников “переходит” на новые объекты прав – вновь образованные земельные участки.

При этом следует обратить внимание на то, что п. 2 указанной статьи сформулирован в императивной норме, в то время как положения п. 3 являются диспозитивными. В качестве исключения из общего правила участники общей собственности вправе по соглашению между собой установить иные условия “перехода” права общей собственности на образованные в результате раздела земельные участки.

Пунктом 4 ст. 11.4 Кодекса в специальных нормах установлено исключение из общего правила п. 1 этой же статьи, согласно которому земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования.

При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Подчеркнем, что в случае раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, измененный земельный участок, который являлся предметом раздела, сохраняется в новых границах.

Несмотря на некоторое сходство, раздел земельного участка по правилам п. 4 ст. 11.4 Кодекса не следует отождествлять с выделом земельного участка (ст. 11.5 Кодекса), так как выдел может быть осуществлен только в случае выдела доли или долей из исходного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

В соответствии с п. 5 ст. 11.

4 Кодекса раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования (см. ст. 30.2 Кодекса).

Поэтому арендатор земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должен обеспечить выполнение землеустроительных работ по межеванию территории в пределах предоставленного ему земельного участка.

В соответствии со ст. 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.

Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

В проекте межевания территорий, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено ст.

59 и 60 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации” СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519 (с последующими изменениями и дополнениями).

Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

  1. красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
  2. линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
  3. границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
  4. границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
  5. границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
  6. границы территорий объектов культурного наследия;
  7. границы зон с особыми условиями использования территорий;
  8. границы зон действия публичных сервитутов.

составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков.

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков.

При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (см. п. 6 ст. 11.4 Кодекса). В таком случае не применяется общее правило п.

1 этой же статьи, согласно которому земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование как объект правовых отношений.

Адвокат Головин К.С.

Источник: https://5898523.ru/razdel-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.