Размен квартиры как происходит

Содержание

Как правильно разменять квартиру в 2020 году?

Размен квартиры как происходит

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Размен квартиры – это сделка обмена на несколько квартир, меньших по площади. Допускается обмен муниципальной и собственной недвижимости при соблюдении определенных условий. Хотя это не самая простая процедура, к ней прибегает около 70% участников сделок с недвижимостью.

Законодательство

При размене не допускается заключение общего договора по всем объектам недвижимости. По каждой подобранной квартире требуется отдельное соглашение с указанием предмета договора, продавца и покупателя. Учитываются следующие положения Гражданского кодекса РФ:

  1. Согласно ст. 549, продавец объекта недвижимости должен передать его в собственность покупателю после получение оплаты, а в случае обмена – доплаты при ее необходимости;
  2. Договор заключается только в письменной форме, должен содержать полную информацию о квартире (предмете сделки), подписи сторон;
  3. После совершения сделки она подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где фиксируется прекращение прав предыдущего собственника и появление прав у нового владельца.

Если кто-то из участников соглашения отказывается регистрировать переход прав и всеми силами этому препятствует, другой участник может обратиться в суд для принудительной регистрации.

Способы размена

Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

  • Муниципальная квартира;
  • Приватизированная квартира;
  • Общая долевая собственность.

В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры.

Размен муниципальных квартир

В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования.

В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета.

В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

  1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
  2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
  3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия.

Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания.

Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд. Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат.

Муниципальная квартира: документы

Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

  • Заявление на размен, которое желательно подавать от всех зарегистрированных лиц, а не только от ответственного квартиросъемщика;
  • Подтверждение родственных связей лиц, зарегистрированных на одной жилплощади (свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении или удочерении);
  • Согласие от органов опеки, если зарегистрированы дети;
  • Выписка из домовой книги;
  • Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Договор социального найма.

Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

Размен приватизированной квартиры

Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти.

Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве.

Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

  1. Поиск подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
  2. Оценка стоимости квартир. Важно, чтобы было максимальное соответствие по цене и площади.
  3. Установление суммы доплаты, если это необходимо.
  4. Составление договора, с указанием срока заключения сделки и суммы доплаты.
  5. Передача документов на регистрацию в Росреестр и оплата договора.
  6. Подписание акта приема-передачи и переезд.  

Для совершения сделки требуются такие документы:

  • Согласие на размен сособственников;
  • Паспорта всех сторон сделки;
  • Свидетельства о рождении детей, если им не исполнилось 14 лет;
  • Разрешение от органа опеки, если собственность оформлена на несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Правоустанавливающий документ (акт о приватизации, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения или обмена);
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при его наличии;
  • Квитанция об оплате госпошлины для регистрации сделки в Росреестре.

Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

Равноценность обмена

В законодательстве выделяются понятия равноценности и неравноценности обмена недвижимости. Если выбранные объекты недвижимости для обмена равноценные, не предусматривается доплат и не устанавливаются дополнительные условия. При этом характеристики недвижимости могут отличаться. Так, 3-комнатная квартира в спальном районе может обмениваться на две однокомнатные квартиры в центре города.

Если объект неравноценный, когда один объект недвижимости гораздо больше по площади и стоимости, договором допускается доплата. Так, если есть двухкомнатная квартира ее сложно обменять на две однокомнатные. Чтобы сделка состоялась, устанавливается сумма доплаты, с которой согласны все стороны соглашения.

Если один из собственников против

При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей. 

Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев.

Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен.

В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.

Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.

По решению суда

Если отсутствует согласие между сторонами и нет желания продавать только долю, допускается разрешение конфликта в суде. Для этого необходимо подать исковое заявление и подтверждающие документы, такие как договор социального найма или выписка ЕГРН (свидетельство о собственности при наличии), выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах, подтверждение необходимости размена.

Иск можно подать и в отношении должностного лица, уполномоченного решать вопросы размена муниципального жилья. Это возможно, если допущены неправомерные действия, предоставлен заранее несоответствующий вариант или отказано в рассмотрении вопроса. Допускается иск в отношении физических лиц, которые препятствуют сделке.

Заявление подается в районный суд по месту нахождения ответчика – регистрации по месту жительства физического лица или расположению муниципалитета. В иске важно четко сформулировать проблему и причину обращения в суд, подробно указать информацию о местоположении и характеристиках квартиры.

Важно указать причины, почему производится размен. В конце заявления указывается требование произвести размен по решению суда. Если суд отклоняет заявление, можно обжаловать решение в вышестоящей инстанции, в качестве которой выступает областной суд.  

Таким образом, физические лица могут разменять собственную или муниципальную квартиру. Важно подобрать удовлетворяющий вариант по площади и расположению недвижимости. Не возникает проблем, если все проживающие лица согласны. Если же есть несогласные, можно обратиться в суд или произвести обмен своей доли.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-razmenyat-kvartiru

Процедура размена квартиры

Размен квартиры как происходит

Вопрос о размене квартиры актуален для пар, которые хотят развестись и жить отдельно, для раздельного проживания родителей и подросших детей, для расширения своей жилплощади и т.д.

Обмен может быть как равноценным (обмен происходит в отношении квартир, которые расположены в разных местах, однако их рыночная стоимость одинаковая), так и неравноценным (например, трехкомнатная меняется на две 1-комнатных).

Как разменять квартиру в России в 2020 году на другую? Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Прежде чем поднимать вопрос об обмене недвижимостью, необходимо рассмотреть реальные и популярные схемы обмена.

Обмен квартиры с 3 комнатами на 1+1+1

Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.

Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.

Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.

Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:

  • если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
  • если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
  • если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
  • если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.

В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.

Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1

Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.

Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:

  • если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
  • если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
  • если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.

Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1

Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.

Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.

Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:

  • месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
  • планировка квартир, общая жилплощадь;
  • наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
  • наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
  • техническое состояние дома, год его постройки и т. д.

Размен 2-комнатной квартиры

Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.

Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:

  • на две «однушкии» с доплатой или без;
  • на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
  • на 3 комнаты в общежитии;
  • на 2 однокомнатных квартиры.

Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.

Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.

Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:

  • общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
  • квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
  • «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
  • в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.

Способы обмена жилья в 2020 году

Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:

  1. Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
  2. Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.

Процедура размена квартир будет отличаться в зависимости от того, какие права на недвижимость предусмотрены у ее владельца (является ли квартира приватизированной или муниципальной).

Если квартира приватизирована

Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:

  1. Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
  2. Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
  3. Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
  4. Получить выписку ЕГРН.

Если одна квартира приватизирована, а другая/другие нет

Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.

Если квартирами обмениваются родственники

Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.

Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.

Если размер жилья неравнозначный

Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.

Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.

Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.

Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.

Размен неприватизированной квартиры

Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2020 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:

  1. Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
  2. Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
  3. Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
  4. Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).

Размен квартиры при несогласии сособственника

Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.

Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.

Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.

Особенности размена квартиры, где прописаны дети

Когда речь заходит о размене квартиры с несовершеннолетними детьми, то многие граждане думают о том, что при проведении сделки у них могут возникнуть проблемы.

А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:

  1. Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
  2. Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.

Размен квартир в судебном порядке

Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.

На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:

  • один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
  • инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
  • в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.

Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:

  • написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
  • собрать необходимые документы на квартиру;
  • предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.

Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.

Обменять можно как муниципальное жилье, так и приватизированное, с зарегистрированными лицами, несовершеннолетними, так и в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены без помощи специалистов (риелтора, оценщика) не обойтись.

Источник: http://expert-home.net/kak-razmenyat-kvartiru/

Как правильно осуществить размен квартиры

Размен квартиры как происходит

Размен имеющихся квадратных метров является одним из оптимальных вариантов улучшения жилищных условий или обеспечение отдельным жильем, если это попросту необходимо. Как сделать размен квартиры,  чтобы остаться в выгоде каждому участнику такой сделки, как это сделать правильно, и какие нормы права регламентируют процесс осуществления.

Что собой представляет размен квартиры

Размен квартиры самый простой способ улучшить свои жилищные условия, но также можно существенно поправить свое финансовое положение, если при такой сделке предусматривается доплата за квадратные метры.

Какие имеются преимущества и недостатки такой процедуры

Стоит отметить, что любая сделка, в том числе и размен жилья имеет свои преимущества, а также минусы, поэтому это необходимо учитывать перед тем, как осуществить такую процедуру.

Преимущества:

  1. Имеет меньше рисков, к примеру, в отношении сделки купли-продажи.
  2. Если договор об размене еще не подписан или аннулирован, то все собственники остаются при своих квадратных метрах.
  3. Можно оформить предварительное соглашение, где прописываются сроки исполнения такой процедуры, размер доплаты, когда все должны быть выписанными. Кроме этого, в нем стоит указать, какая сторона обозначенного договора берет на себя расходы, связанные с регистрацией, оплатой государственной пошлины.

Как правильно разменять квартиру? Советы в видео:

Недостатки:

  1. Достаточно непростым является то, что проверить «чистоту» жилья на вторичном рынке сложно. Для этого требуется обращаться в разные инстанции, а это занимает порой долгое время.
  2. Требуется составлять несколько договоров, а не один, как это делается при обычной покупке-продаже. Но таким образом можно обезопасить себя от возможных негативных последствий.
  3. Одним из недостатков считается не большой выбор жилищных вариантов, поскольку очень трудно подыскивать жилье для равноценного обмена. Поэтому порой сделки заключаются с доплатой, в качестве компромиссного решения.

Законодательная база

Государством издаются указы, постановления, которые регулируют различные сферы осуществления прав и обязанностей своих граждан, что в свою очередь позволяет их обезопасить от разных не правомерных посягательств.

Что касается вопроса размена жилплощади, то регулируется он сразу несколькими правовыми нормами, это:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Федеральный закон №218 регламентирующий регистрацию перехода права собственности.

При изменении собственников недвижимости независимо от вида осуществления ее перехода обязательным является перерегистрация прав собственности на нового владельца в Росреестре.

Особенности осуществления процедуры размена

Разменять квартиру, когда все собственники согласны, если имеет место долевая собственность или собственник один, то это совсем просто. Сложность может возникнуть лишь в поиске недвижимости для такой процедуры.

Пошаговая инструкция

Что касается непосредственно вопроса, как произвести обмен, то в первую очередь требуется найти подходящее варианты, затем:

  • подготовить все нужные документы;
  • приватизировать или оформить договор социального найма;
  • устранить при необходимости, имеющиеся обременения;
  • получить разрешение из органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний ребенок;
  • обязательно получить одобрение на размен у муниципалитета, если жилье находится в собственности по договору соцнайма;
  • далее потребуется оформить договор мены в учреждении, которое уполномочено производить такого рода сделки;
  • после совершения такой процедуры следует оформить договор социального найма уже на новое жилье.

Что влияет на стоимость квартиры?

Что делать, если один из собственников против

Зачастую размен жилья происходит не только из-за того, что большая жилплощадь или родители желают своим детям предоставить отдельное жилье. Очень часто обменивать квартиру или дом желают бывшие супруги, если они проживали в браке, в совместно обретенной жилплощади.

Судебный орган может произвести:

  1. Принудительный размен жилья, но только в случае, когда можно его осуществить.
  2. Когда такая процедура не возможна, то решением может быть раздел обозначенной недвижимости в соответствии процентного соотношения права на долю.

Как можно выкупить долю в квартире? Смотрите тут.

При наличии таких фактов сторона, за которой остается право собственности обязуется другой стороне выплатить стоимость согласно долевой ее части.

Можно ли сделать размен муниципальной квартиры

Законодательством допускается размен жилища, что находится в собственности муниципального органа. Но в первую очередь необходимо получить согласие на такую процедуру непосредственно в данном органе.

Кроме этого, потребуется наличие согласия долевых собственников, если такие имеются. Время на произведения такой следки осуществляется в местных муниципалитетах в течение 2-х месяцев, с условием, когда нет сторон, что не согласны совершить обмен жилыми помещениями.

Если квартира не приватизирована, возможен ли размен

Приватизация подразумевает под собой переоформление недвижимости в личную собственность. Но что делать человеку, если он не успел осуществить такую процедуру, а нужно разменять квадратные метры.

Кроме этого, большинство риэлтерских кантор не желают занимать поиском вариантов, если обозначенная недвижимость не будет приватизирована, а это в свою очередь существенно может увеличить период произведения размена.

Как разменять квартиру через агентство? realts.ru

Когда имеется несовершеннолетний собственник

При размене квадратных метров жилплощади с наличием несовершеннолетнего имеет некоторые особенности.

К примеру, если:

  1. Ребенок не достиг совершеннолетнего возраста, то чтобы произвести размен обязательным является наличие разрешения от опекунского органа.
  2. При достижении ребенка 14 лет, то он вправе участвовать в такой сделке на равных права, но только по разрешению родителей или другого законного представителя.
  3. Несовершеннолетний не является собственником, то сделка размена (мены) производится на общих основаниях, но только с разрешения органов опеки и попечительства.

Как правильно оформить договор дарения квартиры на ребенка? Ответ по ссылке.

Если же жилье не будет соответствовать обозначенным требованиям, то разрешение не будет дано, а сделка естественно станет недействительной.

Наличие нюансов при размене жилья между родственниками

В нормах права нет разграничения размена жилья то ли между посторонними, то ли между родственниками. Хотя, все же имеются некоторые нюансы, что немного отличают такую сделку от общей процедуры ее произведения.

К примеру:

  1. Если имеется факт неравноценной стоимости недвижимости, то родственники между собой могут либо не требовать ее, либо договорится об доплате уже после того, как будут подписаны документы.
  2. С учетом того, что данная сделка предусматривает оплату 13% подоходного налога даже между родственниками, то в таком случае обмен жилплощадями можно оформить в качестве договора дарения. Но тогда о доплате речи идти не может, так как такая сделка должна иметь безвозмездный характер.
  3. Избежать налогообложения можно лишь в том случае, если обозначенное жилье находится в собственности не менее 5 лет или же те, которые им владели до 1 января 2016, тогда допускается лишь 3 года владения.
  4. Если осуществляется договор размена (мены) между близкими родственниками, то заверять его у нотариуса не обязательно, но это рекомендуется сделать во избежание возникновение каких-либо спорных вопросов в будущем.

Какие варианты обмена квартиры возможны? Смотрите в этом видео:

Стоит отметить, что нормами права запрещено производить размен недвижимости муниципальной на приватизированную. Поэтому необходимо в непременном порядке переоформить жилье в собственность, а уже потом совершать обмен.

Заключение

С предоставленной информации можно сделать вывод, что процедура размена недвижимого имущества не является сложной и совершить ее можно без особых проблем, если же не возникнут сложности в виде несогласия одного из собственников.

Когда и при каких условиях возникает право собственности?  Подробности здесь.

Или же такую процедуру нельзя осуществить при наличии обстоятельств, обозначенных в законодательстве. К примеру, жилье относится к специализированному, находится в аварийном состоянии или имеются документальное подтверждение о его капитальном ремонте, полном его сносе.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/razmen-kvartiry.html

Как проходит обмен недвижимости?

Размен квартиры как происходит

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.

) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко.

И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д.

В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре.

Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

  • паспорт,
  • правоустанавливающие документы,
  • выписку из ЕГРП,
  • кадастровый паспорт,
  • справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
  • справку о составе семьи,
  • свидетельство о регистрации или расторжении брака,
  • письменное согласие со стороны супруга,
  • проект договора,
  • квитанцию об оплате госпошлины,
  • заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная.

С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года.

Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_obmen_nedvizhimosti/100340

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.