Реальная и идеальная доля

Не все идеально с идеальными долями

Реальная и идеальная доля

Александр Бычков, юрист, г. Москва.

Под идеальной долей понимается доля в праве собственности на какое-нибудь общее имущество. Реальной долей следует считать долю, которая выделена в виде отдельного помещения или комнаты соответствующей площади и т.п. Проанализируем практику разрешения споров между долевыми собственниками по поводу изменения соотношения долей.

Пересмотр соотношения долей

Между участниками долевой собственности наиболее часто возникают споры по поводу пересмотра соотношения долей в праве собственности на вещь в связи с материальными вложениями одного из участников общей долевой собственности, а также в связи с необходимостью определения порядка пользования вещью.

В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Согласно п. 15 Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.

1981 N 4, которое действует и в настоящее время, по иску участников общей долевой собственности на дом суд может изменить размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

По смыслу п. 3 ст. 245 ГК РФ к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 19.07.2012 по делу N 33-8240).

Если же произведенные участником общей долевой собственности работы по своему характеру были направлены на поддержание имущества в исправном состоянии и его сохранение, не были связаны с изменением полезной площади квартиры, а способствовали лишь в большей степени комфортности использования объекта недвижимости, то такие работы не могут повлечь увеличение его доли в общем имуществе, поскольку участники долевой собственности обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в силу ст. 249 ГК РФ (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 N 33-16008/2012).

В качестве доказательств произведенных истцом улучшений общего имущества за счет своих личных средств могут быть представлены (ст. 56 ГПК РФ): договоры подряда и купли-продажи, чеки, приходно-кассовые ордера, квитанции, счета, товарные и расходные накладные, акты приема-передачи, выписки по банковским счетам и др.

, при этом из содержания таких документов должно четко следовать, что соответствующие расходы произведены именно на улучшение общего имущества и именно истец их производил.

Применительно к таким документам, как чеки и квитанции, в которых информация о плательщике не отражается, допустимым доказательством будет факт их нахождения у истца.

Истцу следует учитывать, что даже если по своему характеру произведенные им улучшения общего имущества относятся к капитальному ремонту, что привело к удорожанию объекта, это не дает ему право требовать пересмотра долей в праве собственности на него, поскольку суд при оценке фактических обстоятельств дела, в частности с учетом давнего года постройки объекта, может прийти к выводу о том, что произведенный ремонт фактически является способом выполнения обязанности собственника по содержанию и сохранению принадлежащего ему имущества (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.05.2012 по делу N 33-4309/12).

Также не исключена вероятность того, что ответчик станет оспаривать целесообразность произведенных затрат, факт их осуществления в том объеме, в котором они были произведены.

В связи с этим истец должен располагать допустимыми доказательствами, которые достоверно будут указывать на то, в каком состоянии находилось общее имущество до проведения работ по его улучшению, какова была его рыночная стоимость (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 N 33-16008/2012). Это, в частности, могут быть документы БТИ, отчет оценщика и т.д.

Ответчик, не согласный с предъявленными ему исковыми требованиями о пересмотре соотношения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, должен оспаривать указанные обстоятельства и в порядке ст. 56 ГПК РФ, то есть доказывать обратное.

К примеру, он может ходатайствовать о проведении строительно-технической экспертизы по делу в целях установления того обстоятельства, что выполненные истцом работы по улучшению общего имущества не повлияли на изменение долей, что те или иные затраты не принимаются во внимание при расчете долей (Определение Московского областного суда от 12.10.2010 по делу N 33-19445).

В противном случае, если ответчик не опровергнет представленные истцом доказательства, в материалы дела доказательств обратного не представит, при этом суд установит все юридические значимые обстоятельства по делу, исковые требования, скорее всего, будут удовлетворены.

Все согласны?

Другим существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для правильного разрешения спора относительно пересмотра соотношения долей в праве собственности, является установление факта выполнения истцом работ по улучшению состояния общего имущества с соблюдением установленного порядка, то есть с согласия всех остальных долевых собственников (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.09.2012 N 33-9363).

Истцу следует перед выполнением работ заручиться согласием всех долевых собственников в письменной форме, чтобы потом в случае спора можно было доказать соблюдение им установленного порядка.

Подтверждением факта получения согласия также могут служить переписка участников спора, свидетельские показания, выданные истцу доверенности на выполнение тех или иных полномочий, из содержания которых можно усмотреть согласие, последующее одобрение в виде заявлений, писем, заключенных соглашений и др. (Кассационное определение Ростовского областного суда от 30.06.2011 по делу N 33-8719).

Если же суд в процессе рассмотрения спора установит, что истец выполнил работы по улучшению общего имущества в отсутствие согласия на это других долевых собственников, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества, вступившего в законную силу, или соглашения между участниками общей долевой собственности, в котором был установлен порядок выполнения таких работ и взаимодействие сторон, то истец не вправе требовать пересмотра долей в праве собственности на общее имущество.

При этом суд не примет доводы истца, такие, к примеру, как указание на тот факт, что общим имуществом он пользовался один (проживал один в общем доме или в общей квартире), поэтому и произвел его улучшения, поскольку изначально такое имущество принадлежало не единолично истцу, а нескольким участникам общей долевой собственности, в связи с этим для пересмотра соотношения долей требовалось получение согласия всех участников (Кассационное определение Верховного суда Республики Мордовия от 12.07.2011 по делу N 33-1327/22).

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/66434-idealno-idealnymi-dolyami

Отмена нотариальных сделок с долевой собственностью

Реальная и идеальная доля

Новшество в законе в 2019 году

С 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законе “О государственной регистрации недвижимости”, теперь не все сделки с долевой недвижимостью нуждаются в нотариальном сопровождении. Когда нотариус нужен, а когда к нему можно не обращаться?

Больше всего порадовали вступившие в силу 31 июля 2019 года изменения в закон “О государственной регистрации недвижимости” риэлторов.

Они тратят на нотариусов значительную часть своего времени и немалые суммы из кармана клиентов. Полезны нововведения будут и тем, кто собирается продавать долевую квартиру самостоятельно.

А вот долю в квартире без хлопот сбыть с рук все же не получится – у новшеств есть свои ограничения и нюансы.

Марина и Алексей решили продать квартиру. Покупали вместе, недвижимость в совместной собственности. Могут ли они сэкономить 20 тысяч на нотариальных услугах с 2019 года или все равно должны обратиться в нотариальную контору, оформляя продажу?

Зачем и в каких случаях нужен нотариус в сделках с недвижимостью

Нотариус – тот же правоохранитель. От имени государства защищает интересы участвующих в сделках с недвижимостью сторон. В каждом отдельном случае проверяет подлинность документов, дееспособность участников, их согласие на сделку. Нотариальное сопровождение – гарантия законности действий, того, что никого не ущемили в правах, не ввели в заблуждение.

Уменьшить количество преступлений таким путем решили в 2016 году. Тогда сопровождение нотариусом сделали обязательным для всех сделок с недвижимостью, у которой несколько собственников.

Именно в этом сегменте нарушений, споров и разногласий возникает больше всего. И вот, спустя три года, в некоторых случаях его снова отменили.

Речь идет о залоге или об отчуждении долей «оптом» по одному договору.

Несколько владельцев одной квартиры. Как это видит закон?

Квартирами, домами и даже комнатами из-за высокой цены пользуются одновременно минимум двое, а то и пять человек одновременно. Их приватизируют, покупают, берут в ипотеку семьями куда чаще, чем в одиночку. И каждому в результате принадлежит часть недвижимости. Форма у такой собственности бывает двух видов.

Совместная собственность

Несколько владельцев получаю имущество и пользуются им вместе, не разделяя на «твои» и «мои» части, не выделяя доли. Самый распространенный пример – общая совместная собственность мужа и жены.

Согласно Семейному Кодексу, зарплаты супругов и все, что они приобрели в браке – общее.

Иногда такая ситуация возникает у наследников одной квартиры. Общим считается также имущество членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Марина и Алексей купили квартиру в ипотеку на двоих, оба числятся ее собственниками. Отношения у них хорошие, жилье общее, и проводить между комнатами границы «долей» они не намерены.

Долевая собственность

Когда квадратными метрами собственники не хотят или не могут пользоваться вместе мирно, их делят на доли. Каждый в итоге с определенными условиями может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.

Делить могут наследство, имущество семьи при разводе или в случае выделения долей детям.

После пяти лет совместной жизни Марина сказала Алексею, что он испортил лучшие годы ее жизни, им лучше расстаться, а общую квартиру необходимо разделить. Свою часть она уже решила продать. В этом случае ей принадлежит ½ часть жилплощади. Это и есть ее доля.

Идеальная доля

Любую общую собственность можно разделить на доли. Но далеко не всегда это можно сделать физически. В квартире на трех собственников не обязательно каждому принадлежит равное количество квадратных метров.

Но фактически разделить их и нормально пользоваться «зонами» по-отдельности невозможно. Такие доли называют идеальными. Попытки их физически разделить через суд чаще всего заканчиваются принудительным отчуждением меньшей доли с назначением компенсации.

То есть сособственникам принадлежит часть площади, а часть прав на нее.

Реальная доля

Дом несколько владельцев в спорной ситуации могут раздробить на изолированные участки, зафиксировав размеры каждого официально. Для этого они оборудуют отдельные входы, коммуникации, вспомогательные помещения и пользуются ими, не соприкасаясь. Такое выделение долей называется реальным.

Когда можно обойтись без нотариата

До августа 2019 года все сделки с долевой собственностью в обязательном прядке должен был сопровождать нотариус. Теперь собственники, которые вместе решили провести отчуждение квартиры (подарить ее, продать) или заложить, могут сэкономить время и деньги, не обращаться в нотариальную контору, а просто заключить соответствующий письменный договор.

Супруги, решившие по обоюдному согласию продать общую недвижимость, могут оформить и зарегистрировать договор купли-продажи самостоятельно, без помощи нотариуса. Но обращаться к нему все равно придется – для того, чтобы заверить согласие законной половины продавца на сделку.

Юридический контроль по-прежнему обязателен

Часть сделок с долями будет и дальше проходить при обязательном юридическом сопровождении:

  • Отчуждение или ипотека отдельной доли в имуществе, или всех, но в разное время.
  • Сделки, в которых один из собственников – несовершеннолетний или недееспособный.
  • Покупка мужем и женой недвижимости в долевую собственность.

Важно. Если вы решите продать кому-то свою долю в общей недвижимости, придется не только обращаться к нотариусу, но и заранее предупредить сособственников. У них есть так называемое преимущественное право на выкуп. Уведомление лучше отправить заказным письмом с подтверждением получения.

Выделение долей в недвижимости, приобретенной с участием материнского капитала

С июля 2018 года можно было без нотариуса выделить доли детям из совместнойобщей собственности родителей. Теперь можно также из совместной долевой.

Список документов для такого выделения и регистрации перехода права собственности в Росреестре:

– паспорта или другие документы, подтверждающие личность сторон;

– заявление;

– документальное основание для сделки (договор дарения, купли-продажи, соглашение об определении долей).

– подтверждение права собственности;

– квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей за объекты недвижимости.

Оригинал статьи тут

Мывсоцсетях:,,Instagram,

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ammis/otmena-notarialnyh-sdelok-s-dolevoi-sobstvennostiu-5d5696209515ee00ad0a1183

Право общей долевой собственности

Реальная и идеальная доля

Основные нормы, касающиеся регулирования общей долевой собственности, содержатся в Главе 26 ГК Украины (ст.ст. 356-367). Важные положения содержатся также в двух обобщениях судебной практики: постановление Пленума Верховного Суда Украины от 4.10.1991 г.

№ 7 «О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом» (с послед. измен. и доп.) и постановлении Пленума Верховного Суда Украины от 22 декабря 1995 г.

№ 20 «О судебной практике по делам по искам о защите права частной собственности» (с послед. измен. и доп.).

В субъективном смысле, право общей долевой собственности – это право двух и более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определённых долях имуществом, составляющим единое целое.

Субъектный состав общей долевой собственности законом не ограничен. Субъектами права общей долевой собственности могут быть физические и юридические лица, государство, территориальные громады, причем в любых сочетаниях.[356]

Юридическим основанием возникновения права общей долевой собственности могут являться договоры о совместной деятельности, приобретение имущества по иным гражданско-правовых сделкам (купля-продажа вскладчину и т.п.), а также создание или спецификация имущества в результате совместного труда нескольких лиц (не супругов и не членов семьи).[357]

Например, согласно ст.

1133 ГК, участники договора простого товарищества производят вклады денежным средствами, иным имуществом, профессиональными или иными знаниями, навыками или умением, деловой репутацией и деловыми связями.

Имущество, которым стороны владели на праве собственности, а также приобретенное в результате совместной деятельности и полученные плоды (доходы) являются общей долевой собственностью участников (ст. 1134 ГК).

В теории существует несколько взглядов на юридическую природу долисособственникав общей собственности:

1) арифметически выраженная доля в субъективном праве собственности на всё общее имущество;

2) доля в ценности (стоимости) всего общего имущества;

3) количественный показатель (дробь или процент) объёма правомочий каждого собственника в отношении общего имущества.

В теории и на практике возобладала первая точка зрения: отношения общей собственности отражают деление не имущества, а субъективного права собственности на имущество. Поэтому ГК 2003 г., в отличие от ГК УССР 1963 г., оперирует понятием «доля в праве собственности», а не «доля в общем имуществе».

Судебная практика различает понятия реальной и идеальной долей в имуществе. С этой точки зрения,

– реальная доля – это определённая часть общего имущества в натуре, фактически находящаяся во владении и пользовании сособственника;

– идеальная доля – это доля в имуществе без фактического владения, с учетом принадлежащего сособственнику права на имущество (в т.ч. прирост долей в общей собственности)[358].

Каждый из сособственников имеет право требовать передачи ему во владение и пользование той доли общего имущества (реальной доли), которая соответствует его доле в праве общей собственности (идеальной доле), а в случае невозможности передачи доли в натуре – требовать у остальных сособственников соответствующей материальной компенсации.

В соответствии с ч. 1 ст. 357 ГК, доли в праве общей собственности предполагаются равными, если иное не установлено соглашением сособственников или законом (т.е., фактически устанавливается презумпция равенства долей в праве общей собственности). Однако ч.

2 той же статьи ГК этому правилу противоречит, устанавливая, что в отсутствие договоренности или указания закона доли сторон определяются в соответствии с вкладом каждого из участников в приобретение или создание имущества (имеется в виду вклад в виде трудового или имущественного участия).[359]

Участник общей долевой собственности имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве общей долевой собственности, если неотделимые улучшения общего имущества были произведены им за свой счет с согласия остальных сособственников (ч. 3 ст. 357 ГК).

Достройка (пристройка) может быть произведена сособственником жилого дома, иного здания, сооружения за свой счет без согласия других сособственников без изменения размера долей в праве общей долевой собственности, при условии, что это не нарушает прав других сособственников (ч.

4 ст. 357 ГК).

Право общей собственности осуществляется совместно всеми сособственниками (ст. 358 ГК). В случае разногласий спор может разрешаться в судебном порядке.

Сособственники имеют право установить между собой порядок владения и пользования общим имуществом в соответствии с долями в праве общей долевой собственности путем заключения письменного договора.

Если такое соглашение нотариально удостоверено, то оно сохраняет обязательную силу и для лица, впоследствии приобретшего имущество (правопреемника) (т.е.

установленный порядок владения и пользования следует за имуществом).

Каждый участник общей долевой собственности соразмерно своей доле имеет право на плоды и доходы, получаемые от использования общего имущества (ст. 359 ГК), участвует в издержках и уплате налогов и сборов и в затратах по содержанию имущества (бремя собственности), а также отвечает по долгам перед третьими лицами, связанным с общим имуществом (долевая ответственность) (ст. 360 ГК).

В отличие от владения и пользования, осуществляемых сособственниками сообща (совместно), каждый участник имеет право свободно по собственному усмотрению распорядиться своей долей в праве общей собственности (ст. 361 ГК).

Однако закон защищает интересы остальных сособственников, закрепляя за ними преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности (ст. 362 ГК). Согласно ст.

362 ГК, при продаже доли в праве общей долевой собственности третьему лицу (не сособственнику) остальные сособственники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, объявленной для продажи, и на иных условиях продажи. Исключение представляет продажа доли сособственника с публичных торгов при принудительной реализации имущества сособственника-должника.

Преимущественное право покупки доли обеспечивается путём установления обязанности продавца доли уведомить о продаже остальных сособственников с указанием цены и других условий продажи. Законом устанавливается обязательный срок ожидания продавцом доли ответа со стороны сособственников:

– для продажи домов (и квартир) – 1 месяц;

– для остального имущества – 10 дней.

Если в течение отведенного времени сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести долю в имуществе, право выбора оставляется за продавцом (ч. 3 ст. 362 ГК).

Продавец имеет право продать долю в праве общей собственности третьему лицу только в случае, если в течение отведенного промежутка времени остальные сособственники не ответят на предложение или ответят отказом.

В случае нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности (как-то: продажа имущества третьему лицу без уведомления остальных сособственников, продажа имущества без ожидания в течение отведенного периода времени; продажа доли третьему лицу на льготных условиях, лучших, нежели условия, предложенные сособственникам) остальные сособственники имеют право обратиться в суд с иском о переводе на них прав и обязанностей покупателя.

Срок исковой давности для подачи иска о переводе прав и обязанностей покупателя на сособственника составляет 1 год (абз. 2 ч. 4 ст. 362 ГК) (до 1 января 2004 г. действовал срок протяженностью в 3 месяца).

Течение срока начинается с момента, когда сособственник узнал или должен был узнать о заключенном соглашении о продаже доли в имуществе третьему лицу с нарушением его преимущественного права.

Для доказательства желания и реальных возможностей для перевода прав и обязанностей покупателя, а также для предотвращения злоупотребления истцом своим правом закон требует от истца при подаче иска внесения на депозитный счёт суда всех сумм, которые по договору обязан уплатить покупатель (ч. 4 ст. 362 ГК).

В соответствии со ст. 364 ГК, каждый участник имеет право на выдел своей доли из общего имущества.

Если же соглашение о выделе доли не достигнуто, то по иску участника имущество делится в натуре, если это возможно без несоразмерного ущерба для хозяйственного назначения имущества, или участнику выплачивается соответствующая денежная компенсация.

Судебная практика споры о выделе доли в доме или квартире решает следующим образом: если каждой из сторон может быть выделено изолированное помещение с отдельным входом, либо если существует техническая возможность переоборудования помещений в изолированные квартиры, дом (квартира) считается делимым.

Если выделение технически возможно, но лишь с уменьшением первоначальных долей сособственников, суд производит выдел с уменьшением идеальных долей участников и присуждает выплату компенсации участнику, доля которого уменьшилась.[360]

При невозможности выделения доли в натуре стороне выплачивается денежная компенсация, определяемая по соглашению сторон или судом в соответствии с действительной стоимостью дома на время рассмотрения дела.

Действительная стоимость определяется как рыночная цена, за которую имущество может быть продано в данном населённом пункте или местности.

Для определения действительной стоимости имущества может быть назначена экспертиза.

При выделении доли из общего имущества право общей долевой собственности на данную долю остальных сособственников прекращается, а значит, прекращается и преимущественное право покупки в случае её отчуждения.

Сособственники могут договориться об условиях выдела доли в общем имуществе. Такой договор должен заключаться в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

В исключительных случаях закон дает возможность сособственникам требовать в судебном порядке прекращения права одного из участников общей долевой собственности на долю в общем имуществе в обмен на уплату соответствующей компенсации. Согласно ст. 365 ГК, это возможно при одновременном наличии 4 условий:

1) доля сособственника является незначительной и не может быть выделена в натуре;

2) вещь является неделимой;

3) совместное владение и пользование имуществом являются невозможными;

4) прекращение права на долю в общем имуществе не причинит существенного ущерба интересам сособственника и членов его семьи.

Следует отличать понятия выдела долив общей собственности и раздела имущества, находящегося в общей собственности. При выделе доли общая собственность сохраняется в отношении остающихся сособственников. Раздел имущества производится всеми сособственниками и означает прекращение режима общей собственности в отношении имущества.

Статья 366 ГК даёт право кредитору участника общей долевой собственности предъявить иск о выделе доли участника в общем имуществе для обращения на неё взыскания, при условии, что другого имущества должника недостаточно для погашения долга.

Источник: https://studopedia.ru/18_19767_pravo-obshchey-dolevoy-sobstvennosti.html

§ 4. Общая собственность

Реальная и идеальная доля

Исключительный характер права собственности предполагал, что собственником данной вещи может быть только единственно данное лицо. Если одно лицо имеет полное право собственности на данную вещь, то другое не может иметь такого же права на эту же вещь. Один собственник вещи исключает другого такого же собственника.

Множество прав на одну и ту же вещь немыслимо.

Однако римские юристы, изучая реальное положение дел, заметили, что в жизни часто возникают ситуации, при которых одна и та же вещь становится собственностью нескольких лиц, например, в случае, когда вещь переходит по наследству двум или нескольким наследникам, или если лицо, не располагающее достаточными средствами для приобретения определенной вещи, вступает в договор с несколькими лицами с целью приобрести ее сообща. В этих случаях одна и та же вещь становится собственностью нескольких лиц. Таким образом, воззрение римских юристов об исключительном характере права собственности пришло в противоречие с реальностью, побудив их к поискам объяснения этого факта.

Еще древний классик Сцевола высказал идею собственности многих лиц на одну вещь в идеальных долях — pars pro indiviso (Д.50.16.25). Идея получила дальнейшее развитие. Цельз-сын говорил: «Не может быть собственность или владение двоих в полном объеме, но они имеют собственность в части на все тело раздельно».

Другими словами, каждому из собственников принадлежит идеальная часть вещи, которую можно представить только мысленно, а не физически.

Следовательно, не может быть несколько прав собственности на одну и ту же вещь, но одно право собственности на одну и ту же вещь вполне может принадлежать нескольким лицам, и тогда налицо право общей собственности, которое римские юристы называли communio или condominium.

Исходя из приведенной выше характеристики отношений собственности Цельза, каждый из собственников имеет долевое право собственности на всю вещь в целом, т.е. каж-дому из них принадлежит не доля вещи, а доля права на вещь Такое понимание права общей собственности означает, например, что если вещь подвергнется разрушению, порче или каким-либо иным образом ее ценность уменьшится или

140

просто вещь упадет в цене, каждый из сособственников сохраняет свою долю права на оставшуюся часть вещи или на уцененную вещь.

Например, дом, принадлежавший на праве общей собственности двум сособственникам, сгорел, от него остались всего лишь несколько бревен, которые принадлежат обоим сособственникам соответственно их долям права. Те же последствия наступали и в случаях, когда цена дома увеличивалась, когда он улучшался.

Однако не следует смешивать долю права на вещь в целом с реальной долей права пользования вещью, принадлежащей нескольким собственникам. Например, трехкомнатный дом принадлежит двум сособственникам в равных долях права — по 1/2 каждому. Идеальная доля каждого и будет составлять 1/2 дома.

Каждому из них принадлежит 1/2 права на дом в целом. При этом реальная доля пользования может быть иной — одному две комнаты из трех, другому – одна из трех. Следовательно, реальные и идеальные доли не всегда совпадают.

Отношения общей собственности подлежат определенным правилам.

Поскольку вещь в целом и во всех своих частях принадлежит всем собственникам вместе, то отсюда следует непреложное правило — распоряжение, владение и пользование вещью может осуществляться только с общего согласия всех сособственников. При этом не имеет значения, кому и какая (большая или меньшая) часть права принадлежит.

Все сособственники равны в своем праве осуществлять право собственности. Если хотя бы один из них не согласен с принимаемым решением, то оно не могло состояться.

Каждое фактическое распоряжение всей вещью или какой-либо наименьшей ее частью касается права общей собственности на всю вещь в целом, не принадлежащие никому в отдельности, а только всем сообща.

Вместе с тем каждый из сособственников управомочен по своему усмотрению распоряжаться своей долей права общей собственности Он может ее продать, обменять, передать по наследству, подарить и вообще совершать все то, что прямо не запрещено законом.

Однако преимущественное право на приобретение отчуждаемой одним из сособственников своей доли права в общей собственности принадлежит остальным сособственникам. Только при их отказе от приобретения указанной доли

141

сособственник-отчуждатель имеет право продать (подарить, обменять) свою долю любому третьему лицу.

Каждый из сособственников имеет право потребовать раздела общей собственности в любое время. Другие сособ-ственники не могут ему в этом отказать, если только незамедлительный раздел не повредит самой вещи.

Источник: http://www.adhdportal.com/book_1220_chapter_43__4._Obshhaja_sobstvennost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.