Реконструкция многоквартирного дома

Тот, кто хотя бы раз в жизни занимался ремонтом, знает: закончить его нельзя, можно только остановить. Но это в своей квартире, когда сами решаете, достаточно ли уже улучшать свое жилье.

Когда же на капремонт становится весь многоквартирный дом, бал часто правит подрядчик. Да ладно бы один. А то появится второй и даже третий… А вы все это время живете без горячей, а то и холодной воды – меняют трубы, ходите на девятый этаж пешком – старый лифт разобрали, а новый еще не смонтировали…

Как не оказаться в такой ситуации? Об этом на “Деловом завтраке” в “РГ” рассказал генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы Артур Кескинов.

Надеюсь, его советы помогут нашим читателям побыстрее увидеть результат, ради которого, собственно, и затевается капремонт – дом как новенький.

1. Совет первый – включаться в капремонт, не когда он завершается, а сразу, как только дом включили в план. Выбрать на собрании человека или группу жильцов, которые смогут принимать решения от всего дома. Относиться к этому выбору не стоит формально, так как в полномочия этих людей войдет не только контроль за работами, но и, например, выбор отделочных материалов для подъезда.

В 2020 году при капремонте домов планируется заменить 15 тысяч лифтов

Второе – принимать самое активное участие в формировании перечня работ, которые будут проведены.

В региональной программе может быть записан один срок для ремонта инженерных систем, другой – для замены лифта, починки крыши и так далее. Но никто лучше самих жителей не знает самые неотложные для дома проблемы. Их нужно показать.

И в первую очередь самим для себя решить: хотели бы вы выполнить все эти работы сразу или сначала одни, а через какое-то время другие? В Фонде капремонта не просто прислушиваются к мнению москвичей. Артур Кескинов подчеркивает: жители – ключевой участник всех работ, без их участия капремонт просто не состоится.

Все документы – от актов открытия до приемки и оплаты работ – подписываются с участием уполномоченного собственника. И только после этого подрядчик получает деньги за сделанное.

2. Во время капремонта приводится в порядок вся инженерная начинка дома – системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, ремонтируются подвалы, крыши, фасады домов, меняются лифты… Но все это – до двери квартиры. В квартиру ремонтники заходят только для того, чтобы установить новые стояки теплоснабжения.

Вы сделали в квартире евроремонт и опасаетесь, что рабочие продолбят стены и уйдут. По правилам все дыры должны быть заделаны: белый потолок на месте отверстия снова должен стать белым, а если он был оклеен обоями в горошек, его обязаны оклеить в горошек.

Это делается в рамках так называемого восстановительного ремонта. Причем абсолютно бесплатно: за капремонт москвичи платят одновременно с квартплатой и коммуналкой по единому платежному документу.

“Необходимо знать: если кто-то за что-то пытается взять с вас дополнительную плату – это мошенники, сразу сообщайте нам и обращайтесь в полицию”, – прямо говорит Артур Кескинов.

Необходимо знать: если кто-то в ходе капремонта дома пытается взять с вас дополнительную плату – это мошенники, и нужно сразу сообщать об этом и обращаться в полицию

3. Но если вы не пустите ремонтников в квартиру, то, когда в стояке лопнет старая труба, ремонт в залитых квартирах будете делать за свой счет.

4. В Москве нет лифтов, которые работают дольше установленного срока эксплуатации. Их меняют в плановом порядке. Каждый четвертый лифт в городе сейчас новый. Все соответствуют московскому стандарту, в основе которого – комфорт и безопасность.

Это включает плавность хода, точность остановки, обязательно наличие фотобарьера, который не дает дверям закрыться, если кто-то заходит, освещенность… Для людей с ограниченными возможностями звуковое оповещение, надписи на кнопках продублированы шрифтом Брайля, в кабинах поручни. Замену лифта должны согласовать с жителями.

Если лифтов в подъезде несколько, то лучше проследить, чтобы отключали их по очереди. Если единственный, то, как правило, для замены выбирают лето, когда большинство жителей в отпусках.

В столице проверят дома, которые копят на капремонт с помощью спецсчета

5. С прошлого года в столице в программу капремонта включен ремонт подъездов. В ходе его устанавливаются современные окна и двери в подъездах и холлах, меняются напольная плитка, перила.

По техническим требованиям к материалам, например, для пола на первых этажах предусмотрена плитка толщиной 12 миллиметров, для остальных этажей – 8 миллиметров. Зато разновидностей плитки более 40. То же самое с входными дверями и красками. Это дает возможность жителям выбрать то, что им нравится, – цвет, рисунок.

Речи ни о какой доплате быть не может, подчеркнул Кескинов.

28 тысяч домов включено в Москве в городскую программу капитального ремонта. За пять лет отремонтировано из них 8 тысяч домов

6. Для ремонта фасада каждого дома разрабатывается индивидуальная проектная документация. Например, в домах из силикатного кирпича восстанавливаются балконы, устанавливаются экраны, меняются ограждения, гидроизоляция.

Сам кирпич отмывают и покрывают водоотталкивающим составом.

Для панельных домов, отделанных мелкоразмерной плиткой, применяется новая технология – полимерцементные составы, которые восстанавливают свойства внешних панелей, что позволяет изменить не только внешний вид дома, но и создать новый защитный слой.
Новые законы снизили цену капремонта, жилья и налоги

7. В отличие от других регионов страны, в которых жители домов-памятников за капремонт платят дороже, у москвичей взнос одинаковый со всеми другими горожанами. Сейчас он составляет 18 руб. 86 копеек за квадратный метр.

Но ремонт дома, относящегося к историческому наследию города, обходится, конечно же, намного дороже обычного, рядового. Поэтому за счет взносов москвичей проводится только ремонт систем, включенных в программу капремонта.

А вот сами работы по реставрации этих домов осуществляются за счет бюджета города. Работы по новому порядку начинаются с 2020 года.

8. Жители каждого десятого дома в столице копят деньги на капремонт не в общем котле, на счету регионального оператора, а на своем спецсчете. Городские власти такой подход всячески поддерживают.

“Это значит, что люди поняли, что они действительно собственники и готовы взять на себя ответственность за свой дом”. Поэтому схему перехода на специальный счет от регионального оператора в Москве даже упростили.

Федеральной нормой предусмотрен в качестве переходного периода год, а в Москве все происходит в течение трех месяцев.

Справка “РГ”

Пожаловаться можно по телефону оперативной диспетчерской службы Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города: +7 (495) 695-64-20. Или обратиться в электронную приемную.

Телефон городской комиссии по обеспечению общественного контроля за реализацией региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Москвы:+7 (495) 223-48-30.

Источник: https://rg.ru/2020/03/12/reg-cfo/rg-sovety-kak-spravitsia-s-kapremontom-mnogokvartirnogo-doma.html

Содержание

Реконструкция многоквартирного дома в Москве

Реконструкция многоквартирного дома

  • Разрешение на реконструкцию;
  • Проект реконструкции (опционально);
  • Топографический план (опционально);
  • ГПЗУ (опционально).

Мероприятия по реконструкции проводят с соблюдением норм законодательства. Оформить реконструкцию дома помогут наши инженеры.

Они получает разрешительную документацию на проведение запланированных изменений. Предварительно мы проводим геодезические исследования на участке и формируем топографический план. План согласовываем и получаем ГПЗУ. Составляем схему планировочной организации участка. Проводим техническое обследование объекта.

Учитывая параметры градостроительного плана, текущие конструктивные и архитектурные характеристики строения формируем проект.

Проектируем с учётом окружающей застройки и инженерных и транспортных сетей. Согласовываем работы, получаем положительное решение о возможности проведения реконструкции, а затем разрешение на проведение работ. Введём объект в эксплуатацию.

При необходимости сноса или демонтажа части здания разрабатываем проект организации работ. В случае, если застройщик отклонился от строительной документации, получим разрешение на отклонение от разрешённых параметров реконструкции.

Также собираем необходимые документы для узаконивания реконструкции по факту завершения.

  • Узаконить террасуБогушевский ЯрославДоброго дня, Проживаю в Подмосковье в таунхаусе. Земля на которой построен таунхаус и вокруг него, принадлежит городу (муниципальная). Всего на огороженной территории (часть территории города) есть несколько…Добрый день! Если брать аналогию с ИЖС, то деревянная терраса, без фундамента может не включаться в общую площадь строения и не регистрироваться. Но в Вашем случае так как земля муниципальная, то любые достройки могут привести к выявлению земконтролем и возможным штрафам. Сегодня,10:25Все ответы
  • Сосед залез подпорной стенкой на метрБогушевский Ярослав Добрый день. Рассматриваю к приобретению конкретный участок. После выноса точек геодезистом, выявилась проблема: соседская опорная стена (находится перпендикулярно к границе участка) заходит на рассматриваемый…Добрый день! Проблема очевидна, у Вас захватили 1 метр участка, Вы платите налог за площадь которой не пользуетесь. Если Ваш участок еще не отмежован, то скорее всего также могут возникнуть проблемы в установлении границ и приостановок на основании меньшей площади участка. Сегодня,10:10Все ответы
  • Нежилое строение в 200-метровой зоне ОКНБогушевский ЯрославЗдравствуйте! Земельный участок в Наро-Фоминском районе МО. Отмежеван. В собственности частного лица. Без построек. Территория населенного пункта, категория — лпх, зона Ж-2.Добрый день, в доп листе к уведомлению о начале строительства вас обяжут получать согласование с ГУКН. Возможно, возникнет необходимость проведения историко-культурной экспертизы- эта информация также будет прописана в доплисте к уведомлению о начале строительства. 1 неделю назадВсе ответы
  • Регистрации дома в СНТ на приаэродромных территорияхБогушевский ЯрославДобрый день! Построили дом на участке в СНТ (земли населённых пунктов для садоводства), на нем стоит садовый дом зарегистрированный как жилой, продали на новый дом в МФЦ документы на регистрацию по “дачной…Добрый день, данная информация находится в открытом доступе в ПЗЗ вашего района. В выписках ЕГРН, данная информация, к сожалению, отсутствует. В любом случае, необходимо заказывать ГПЗУ на участок, в котором прописана вся информация относительно участка. На данный момент… 1 неделю назадВсе ответы
  • Строительство дома на части земельного участка не затронутого СЗЗБогушевский ЯрославЗдравствуйте. Есть земельный участок. Половина которого входит в территориальную зону ОТ3 и Р1. Можно ли построить жилой дом на второй половине земельного участка не затронутого СЗЗ?Добрый день, в вашем случае нужно очень аккуратно действовать. Прежде всего, закажите ГПЗУ участка. В этом документе будет четко обозначено пятно застройки на вашем участке, с учетом всех зон и СНИПов. 2 недели назадВсе ответы
  • Замена несущих конструкций при реконструкцииБогушевский ЯрославЗдравствуйте. На участке 1100 м2 расположен 1 этажный жилой дом площадью 80 м2 Собственно сам дом, согласно техпаспорта имеет площадь 30 кв. М, остальное занимает пристройка, всё это зарегистрировано.Добрый день, в каком районе находится строение, которое планируете реконструировать? Реконструкция жилого дома, при наличии обоснований, может включать частичную разборку здания , замену изношенных и морально устаревших конструкций инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие… 21 день назадВсе ответы
  • Пристройка к дому в общем двореБогушевский ЯрославЗдравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться со следующими шагами в получении разрешения на пристройку в общем дворе. Администрация выписали постановление об отмене первичного разрешения на строительство.Добрый день, суд не может вынести решение о получении разрешения на строительство, обязав администрацию действовать вне поля закона. В судебном порядке вы можете узаконить постройку. Гарантий нет, но в данной ситуации- это единственная возможность. Следует иметь ввиду, что в первую очередь… 22 дня назадВсе ответы
  • участие в снтБогушевский ЯрославЗдравствуйте. Вопрос такой. Хочу купить дачу. Раньше в том районе до 90х было очень много садоводческих товариществ, потом в 90е один предпринимательный человек выкупил за бесценок часть дач, другую подчинил себе…Добрый день, земельный участок, о котором идет речь в вашей собственности? Каким образом вы его приобрели, через договор купли-продажи? Указано ли было в договоре купли-продажи, что участок не обременен? 23 дня назадВсе ответы
  • Разрешение на строительство сараяБогушевский ЯрославНужны ли какие и у кого разрешения на постройку сарая (хозблока) на придомовом (приусадебном) участке в селе.? Участок в пользовании администрации села, все участки были распределены между соседями для сельхоз нужд.Добрый день, на вспомогательные строения получать уведомление о начале строительства не требуется. Необходимо соблюсти регламентированные отступы, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с регистрацией постройки. И, важный момент, наличие основного жилого строения на участке- при отсутствии такового… 23 дня назадВсе ответы
  • Присвоить другой адрес второму жилому дому на участкеБогушевский ЯрославПроконсультируйте, пожалуйста, по такому вопросу. На участке зарегестрировано два жилых дома. Участок не делимый — 6 соток. Документы все оформлены, на кадастровом учете, один собственник. Адрес у всех один.Добрый день! Уточните в Администрации, а не в БТИ, если дома официально зарегистрированы, причин отказа нет. В нашей практике Мы получали постановление об адресе для двух домов на одном участке. В любом случае нужно видеть официальный отказ, чтобы дальше работать с этой ситуацией. 27 дней назадВсе ответы
  • Снос старого дома и постройка новогоБогушевский ЯрославДобрый день. В городе в частном секторе в моей собственности есть участок, на нем есть: сарай из железа, небольшая кирпичная постройка 18 м2 (кухня) к которой самостроем пристроили туалет с прихожей и ветхий…Добрый день, в вашем случае, при нарушении отступов, зарегистрировать строение можно и нужно будет в судебном порядке. В обычном порядке узаконить данные строения не предоставится возможным. Вам необходимо заручится юридической поддержкой. Грамотный юрист соберет исчерпывающий пакет документов для судебного… 28 дней назадВсе ответы
  • Сосед на своем участке установил камеры видеонаблюдения направленные на мой участокБогушевский ЯрославДобрый день! Недавно сосед установил на своем участке видеокамеры. Одна из них смотрит прямо на стену дома и 3 окна, выходящие на соседский участок, вторая смотрит на задний двор моего участка и третья…Добрый день, по факту нет такого закона, который регламентирует нормы установки камер видеонаблюдения на своем участке. Но, в соответствии с Конституцией РФ, каждый гражданин имеет право на неприкосновенность частной жизни. На основании этого, вы уже имеете право на обращение в суд. 28 дней назадВсе ответы
  • Купили дачу в СНТ без договора купли-продажиБогушевский ЯрославЗдравствуйте! Моя мама купила дачу у знакомого в 2002 году. Сделка произошла таким образом:Собственник дачи отдал маме все документы на эту дачу, а мама в свою очередь деньги — на этом и разошлись.Добрый день! Вы открыто пользуетесь участком 18 лет, и можете обратиться в суд по оформлению Вашего участка в силу приобретательной давности. Для суда нужно восстановить документы либо квитанции по которым Вы оплачивали коммунальные платежи, налоги и взносы привлеките свидетелей которые подтвердят факт владения. 28 дней назадВсе ответы
  • Реконструкция хозпостроекБогушевский ЯрославДобрый день. На участке ИЖС в г. Краснодар имеем гараж, построенный в 53г с отступом 0.7м от соседнего участка. Гараж капитальный, на техплане отмечен, но кадастрового номера не имеет.Добрый день, при строительстве вспомогательных сооружений, в том числе, гаража, необходимо соблюдать отступ от границ участка не менее 1 м. Учитывая то, что ваш гараж не имеет кадастрового номера, следовательно он не зарегистрирован и на учете в Росеестре не состоит. 30 дней назадВсе ответы
  • Уведомление об устранении нарушений строительстваБогушевский ЯрославОрганизация отключила свой чат. Попробуйте связаться с ней другим способом. Добрый вечер, подскажите как правильно поступить. Есть участок в поселке городского типа в собственности с 2007.Добрый день, в соответствии с требованиями свода градостроительных правил, расстояние до соседних участков при возведении загона для животных- не менее 4 метров. Скорее всего, вас обяжут устранить нарушение или начислят штраф, даже при отсутствии границ. 30 дней назадВсе ответы

+7 (495) 180-48-38

+7 (495) 201-48-38

+7 (925) 389-22-75

Источник: https://pravozem.ru/uslugi/moskva/stroitelstvo/rekonstrukciia/mnogokvartirnogo-doma.html

Верховный Суд России о перепланировке и реконструкции помещений в многоквартирном доме

Реконструкция многоквартирного дома

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459-verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Что считается реконструкцией дома: с кем необходимо согласовать и какие моменты учесть

Реконструкция многоквартирного дома

Согласно Градостроительному кодексу реконструкцией считаются изменения параметров объекта основных технико-экономических показателей, количества и площади жилых и нежилых помещений, смены целевого назначения зон квартиры. Разобраться, что такое реконструкция жилого дома, помогут также определения из Гражданского кодекса, судебной практики и Постановлений Правительства.

Реконструкция дома

В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью улучшения жизненного пространства, как в эстетичном, так и в функциональном аспектах, а также обеспечения безопасности жильцам. На практике основаниями для этих работ является:

  • обнаружение проектировочных ошибок или строительных дефектов;
  • наличие аварийного фасада;
  • расширение существующих или строительство новых помещений;
  • восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций с вмешательством в конструкцию здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
  • износ старых построек (трещины в фундаменте, несущих стенах).

Реконструкция дома может занять от пары недель, до нескольких месяцев в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.

Причины реконструкции

Под реконструкцией старого деревянного дома могут подразумевать его полную или частичную перестройку ввиду процессов гниения древесины. Поэтому реконструкция деревянного дома обычно начинается с замены нижних венцов бревен и гидроизоляции всего дома.

Для глинобитных домов актуальной стала замена перекрытий, улучшение теплосберегающих показателей. А в целях создания дополнительных или новых жилых помещений, достраивают мансарду, делают пристройки в кирпичных конструкциях.

Кроме решения практичных задач, восстановление или замена отдельных несущих конструкций, улучшение экономических показателей, количества и площади квартир в доме, необходимость реконструкции может детерминировать и функциональным износом здания.

Жилищный комфорт при повышении финансового благосостояния также нуждается в апгрейде. Это может стать бассейн в доме, фитнес-зал, дополнительный гараж.

А также инженерные системы с частичной заменой строительных конструкций нуждаются в модернизации каждые 20-30 лет.

Порядок действий

Мероприятия по повышению технико-экономических показателей, обустройства новых и расширения существующих жилых зон в доме требуют проведения инженерных исследований и оформления соответствующей документации.

Без необходимых документов строение не может участвовать в сделках по купле-продаже, предполагающих наличие справки из БТИ и действующего технического плана с письменным пояснением к нему.

Ознакомиться с тем, как получить разрешение на реконструкцию частного дома, поможет жилищно-коммунальный кодекс, а также другие нормативные документы.

  Важные моменты при проектировании каркасных домов

Чтобы проект реконструкции здания был осуществлен по всем стандартам и узаконен, необходимо пройти несколько этапов:

  • техническую экспертизу с формированием перечня требуемых мер по перестройке;
  • оформлениепроекта частного дома со всеми разделами;
  • усиление фундамента и перепланировка помещения;
  • модернизация инженерных коммуникаций;
  • утепление и обновление фасада;
  • надстройки и реконструкция крыши;
  • отделку и декорирование фасадной части и интерьера.

Правила реконструкции частного дома разработаны для обеспечения безопасности и соответствия техническим стандартам всех построек.

Куда нужно обращаться

Реконструкция частного дома предполагает определенную процедуру получения необходимых документов. Обращаться за ними следует в местный исполком с соответствующим заявлением и регистрацией земельного участка.

Для получения разрешения согласующих организаций исполком обращается в территориальный орган архитектуры и градостроительства. Эта организация выдает:

  • разрешениена проектировку;
  • технический паспорт;
  • собирает заключения главного архитектора, землеустроительной, санитарной и экологической служб (иногда это становится обязанностью частного лица).

Заключения согласующих организаций выдаются в течение 7 рабочих дней от даты запроса.

Согласие на реконструкцию жилого дома

Реконструкция старого дома начинается с получения разрешения исполкома, но на этом список требуемых документов не заканчивается. На руки гражданину выдают выписку решения исполкома о дозволении на выполнение работ, архитектурно-планировочное задание и само заключение. Затем получают паспорт застройщика. Для него нужен готовый проект и смета.

Проектная документация, оформленная должным образом, должна соответствовать реализованным строительным мероприятиям. Незаконное или оформленное несоответствующим образом строительство преследуется по закону.

Следует обратить внимание на срок действия разрешения. Право реконструкции выдается на 2 года. Если по уважительным причинам не удалось осуществить задуманное в течение этого времени, можно сделать запрос на продление сроков.

Как оформить реконструкцию дома

Ответить на вопрос, нужно ли разрешение на изменение такого рода в частном доме, можно только осознав полноту требуемых мероприятий. Значительное изменение показателей жилого дома, оборудование новыми коммуникациями, потребует обязательного оформления.

Чтобы элементы восстановления старого дома не нарушили саму конструкцию, проект следует перепроверить гос. экспертизой. Затем заключают договор с подрядчиком и начинают финансировать строительство.

Коммуникации (водопровод, электроэнергия, газ), которые после ввода в эксплуатацию не имеют договоров, подтверждающих законность подключения, будут считаться самовольными и могут быть отключены. За такие действия предусмотрены штрафные санкции.

Какие потребуются документы

После проведения реконструкции, владелец недвижимости обращается в БТИ, которая:

  • фиксирует новые технические параметры;
  • выдает новый техпаспорт;
  • разрабатывает поэтажный план.

Разрешение на реконструкцию и заявление на ввод нового здания в эксплуатацию подается сразу после осуществления перестройки.

Эти документы вместе с заявлением подают в местное отделение кадастра и картографии. В регистрационные данные вносят изменения, затем и в свидетельство о собственности.

Самостоятельная реконструкция старого дома

Проект реконструкции жилого дома предусматривает наличие сметы на материалы и работу строителей. Часто именно финансовый вопрос становится препятствием осуществления мечты владельцев об уютном и современном жилье.

Для многих единственным способом улучшить жизненное пространство является поиск способов сэкономить. Применение дешевых, но некачественных материалов – верный признак скорой очередной перестройки.

В бедной сельской местности, где реконструкция деревянного дома даже априорно не подразумевает работу профессиональных строительных организаций, полагаться приходится на опыт поколений и самоучек-соседей. Деревянным конструкциям свойственно гниение, разбухание, что приводит к перекосам дома в целом. Поэтому отказываться от помощи профессионалов в вопросе апгрейда несущих конструкций не следует.

Реконструкция многоквартирного дома

Сложным вопросом является реконструкция многоквартирного дома. Для ее проведения требуется решение сложных технических задач и согласования всех этапов процедуры.

Переоформление необязательно, если параметры здания не нарушены. В остальных случаях применяются общие стандарты реконструкции частного дома:

  • контроль безопасности проведения работ и переустройства несущих элементов;
  • соблюдение противопожарных норм;
  • учет имущественных интересов соседей и общественности в целом (частная собственность других собственников квартири муниципалитета).

Подведем итог

Желание улучшить свое жизненное пространство – вполне естественное. Но воплощать задуманное следует только после тщательного обдумывания мероприятий по реконструкции, наличия средств на их проведение, оформления соответствующих документов. Тогда здание будет прочным, долго прослужит своим владельцам, а находиться в нем будет безопасно.

Источник: https://skedraft.ru/planirovka/rekonstruktsiya-doma

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 июня 2014 г. № 14-исх/07086-ГЕ/14 “О реконструкции объектов недвижимости”

Реконструкция многоквартирного дома

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478.

Учитывая изложенную в письме Минэкономразвития России позицию о возможности осуществления в отношении реконструированного объекта недвижимости как постановки на государственный кадастровый учет, так и учета изменений, можно сделать следующие выводы:

в случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади объекта недвижимости, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений такого объекта;

в случае если в реконструкции было задействовано несколько объектов недвижимости и по ее результатам образован новый объект недвижимости (новые объекты недвижимости) либо в результате реконструкции одного объекта недвижимости образовано несколько новых объектов недвижимости, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (объектов недвижимости).

При этом для случаев, при которых в результате реконструкции происходит образование объектов недвижимости, дополнительно отмечаем.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП); такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Как следует из части 3 статьи 24 Закона о кадастре, учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

В этой связи применительно к рассматриваемому примеру снятие с кадастрового учета преобразованного объекта недвижимости (здания (сооружения) возможно только после государственной регистрации прав на образованный из него объект недвижимости (объект незавершенного строительства).

Часть 7 статьи 25 Закона о кадастре устанавливает, что при осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении; основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания или сооружения.

Учитывая, что снятие с кадастрового учета преобразованного здания (сооружения) осуществляется без заявления, по мнению Росреестра, прямые основания для снятия с учета помещений в случае снятия с государственного кадастрового учета преобразованного здания в Законе о кадастре отсутствуют.

В этой связи представляется, что в отношении помещений, расположенных в преобразованном здании, снятом с учета в связи регистрацией прав на образованный объект незавершенного строительства, может быть осуществлен государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования таких помещений на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещений (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что снятие с учета помещений связано с прекращением существования здания в связи с его реконструкцией).

В случае если в результате реконструкции здания (сооружения) образовано новое здание (сооружение), в отношении помещений, расположенных в реконструированном здании, по мнению Росреестра, могут быть осуществлены:

государственный кадастровый учет изменений на основании соответствующего заявления и технического плана, содержащего сведения о кадастровом номере нового (реконструированного) здания (сооружения), в котором расположено помещение (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что учет изменений связан с прекращением существования здания (сооружения) в связи с его реконструкцией);

государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования такого помещения (в случае если в результате реконструкции здания (сооружения) помещение прекратило свое существование) на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения;

постановка на государственный кадастровый учет образованных или созданных помещений на основании соответствующего заявления (соответствующих заявлений) и технического плана (технических планов) и в соответствующем случае снятие с учета преобразованного помещения без заявления после государственной регистрации прав на образованное помещение (образованные помещения).

В случае если в здании (сооружении) расположены помещения, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, и реконструкция здания (сооружения) не повлечет осуществление регистрационных действий в отношении указанных помещений, то, по мнению Росреестра, временный характер сведениям государственного кадастра недвижимости об образованном в результате реконструкции здания не присваивается.

При отсутствии в здании (сооружении) помещений, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, после реконструкции здания (сооружения) основанием для прекращения временного характера сведений государственного кадастра недвижимости об образованном в результате реконструкции здании (сооружении), по мнению Росреестра, может являться государственная регистрация прав (ограничений прав) на помещения, либо государственная регистрация прав на образованное здание (сооружение).

Для случаев, касающихся реконструкции многоквартирных домов, в результате которой образуются новые многоквартирные дома, необходимо отметить следующие особенности.

В силу части 4 статьи 24 Закона о кадастре сведениям государственного кадастра недвижимости об образованном многоквартирном доме присваивается временный статус.

При этом правило об изменении временного статуса сведений об объекте недвижимости на учтенный со дня государственной регистрации прав на образованный объект недвижимости в отношении многоквартирных домов неприменимо в силу того, что многоквартирные дома объектами государственной регистрации прав не являются.

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, в отношении образованных в результате реконструкции многоквартирных домов временный статус присваиваться не должен.

В соответствии с частью 11 статьи 41 Закона о кадастре технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70593796/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.