Реконструкция жилой квартиры

Содержание

Надстройка 2.0. Как жители пятиэтажек Москвы расширяют свои квартиры :: Жилье :: РБК Недвижимость

Реконструкция жилой квартиры

Задолго до начала программы реновации жилищные условия улучшили тысячи москвичей, живущих в хрущевках. Горожанам не пришлось переезжать в новостройки — вместо этого они самостоятельно нашли инвесторов и обстроили свои дома по всему периметру

Обстроенные хрущевки на 1-й Владимирской улице в московском районе Перово ( «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Прямо сейчас в Москве имеется множество домов с надстроенными и обстроенными этажами — численность таких зданий исчисляется десятками.

Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали генеральный директор компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерий Чернышов и доктор архитектуры, профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Московского государственного строительного университета (МГСУ) Юрий Алексеев.

Расширять существующие здания в столице начали в тридцатых годах прошлого века. Среди наиболее известных примеров — штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади.

В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества «Россия», а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ.

Еще один пример — бывший доходный дом Хлудовых в Театральном проезде, также надстроенный для получения дополнительной полезной площади.

В начале XXI века надстройку чаще используют не в центре Москвы, а в спальных районах — и современные способы домостроения позволяют назвать этот процесс надстройкой 2.0.

Инициаторами процесса обычно выступают жильцы многоквартирных домов.

Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, куда продвинулись технологии расширения домов, можно ли жить в здании во время обстройки (спойлер: можно) и какую квартиру может получить житель обычной «двушки» в типовой советской хрущевке.

Как (не) работает надстройка

История с надстроенными этажами получила широкое распространение в начале двухтысячных годов. В тот момент московское правительство поощряло жителей, решившихся на расширение собственного дома: документацию одобряли быстро, а сюжеты об успешной надстройке пятиэтажек показывали по городским телеканалам.

С тех пор в Москве надстроили десятки домов — от типовых хрущевок до девятиэтажек, к которым прибавляли по два этажа, вспоминает Юрий Алексеев. В последнем случае надстраивались только квартиры — без лифтовой шахты. Сейчас жители квартир в надстроенных этажах доезжают до девятого этажа, выходят на лестничную клетку и по ступенькам преодолевают остаток пути до собственной двери.

Фотогалерея: надстроенные пятиэтажки в Москве

В настоящий момент на согласовании властей находятся десятки проектов расширения существующих домов, рассказали «РБК-Недвижимости» в компаниях Secondary Building Development Corp (SBD Corp) и «Городская реконструкция пятиэтажек».

Обе фирмы консультируют жителей, которые хотят надстроить свой дом. По оценке Валерия Чернышова, сейчас на этом рынке представлено около десятка компаний.

Конкуренции среди них нет, уверен Чернышов: в Москве тысячи хрущевок, и имеющийся рынок консультативных услуг не успевает даже рассказать жильцам о собственном существовании.

Вступившая в силу программа реновации принципиально отличается от надстройки многоэтажек. В первом случае речь идет о централизованной общегородской программе, во втором — о личной инициативе и персональной ответственности каждого конкретного жильца.

«Дома, которые приняли решение о реконструкции и не изменили его при инициировании программы реновации, гипотетически могут продолжать проект реконструкции.

Вопрос в том, будут ли власти согласовывать эти проекты», — рассуждает директор SBD Corp Александр Баев.

К лету 2017 года многие компании, помогающие жильцам заниматься надстройкой советских многоэтажек, приостановили реализацию проектов: всевозможные городские инстанции затягивают сроки выдачи документов или начинают придираться к мелочам, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости».

Реновация без сноса

Весной собственные работы по реновации типовых советских кварталов представили студенты ведущих архитектурных вузов Москвы

Обстроенный дом на Химкинском бульваре ( «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Мы стоим в фойе Центрального дома архитектора. Рядом со мной — профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Юрий Алексеев и множество других преподавателей различных архитектурных вузов Москвы: доктора наук, доценты и заведующие кафедрами собрались в одном месте, чтобы посмотреть на лучшие студенческие проекты по реновации хрущевок.

Название студенческих работ перекликается со вступившей в силу программой массового сноса хрущевок совершенно случайно.

Учащиеся архитектурных вузов получили задание подготовить проекты реконструкции пятиэтажных кварталов за несколько месяцев до того, как первые сообщения о возможном сносе хрущевок появились в СМИ.

Целью студенческих работ было показать, как можно уплотнить застройку пятиэтажных микрорайонов, не снося существующие дома. Именно этот процесс архитекторы называют настоящей реновацией — в отличие от сноса и последующего строительства других домов.

«Есть примеры реконструкции и кирпичных, и панельных зданий, — объясняет Юрий Алексеев. — Хрущевки действительно требуют незамедлительной реновации — то есть капитального ремонта. Его вынуждены проводить муниципальные власти.

Но когда здание называют аварийным, важно понимать: для такого утверждения необходимо провести техническое обследование.

Я проводил такие обследования во множестве зданий Москвы — и за все годы моей работы не встретил ни одного дома, который было бы нельзя надстроить».

На макетах и чертежах в Центральном доме архитектора — схемы жилых районов, в которых сохраняются не только дома, но и детские площадки, стадионы и даже тропинки, протоптанные местными жителями.

По замыслу молодых архитекторов, дополнительная недвижимость должна возникнуть только там, где она никому не помешает — сверху.

Модели микрорайонов показывают надстроенные пятиэтажки с двумя, тремя или даже пятью новыми этажами, а между надстроенными хрущевками появляются обитаемые переходы, в которых можно разместить балконы для местных жителей.

В отдельных проектах фигурируют дома-свечки: эти доминанты занимают места парковок или автомобильных проездов между существующими домами.

Так работает реновация домов в научном понимании этого термина: построенные здания ремонтируют, обстраивают и тем самым продлевают им срок эксплуатации.

Студенты, защищающие свои работы перед доцентами и докторами наук, подчеркивают, что в случае осуществления их проектов плотность населения выбранных районов не превысит пороговых значений, установленных главным архитектором Москвы.

Фотогалерея: обстроенные дома Москвы

Жителям угловых квартир — бонус

Существующие технологии расширения жилых домов продвинулись вперед по сравнению с распространенной 15 лет назад «умеренной» надстройкой в два-три этажа. Теперь хрущевки могут расти не только вверх, но и вширь — за счет придомовой территории, которая по закону принадлежит жильцам многоквартирного дома.

«Вся реконструкция занимает два с половиной года, из которых полтора уходит на сбор и подготовку документов, а также прохождение всевозможных экспертиз, — рассказывает Валерий Чернышов.

— Сама стройка идет с марта по октябрь, еще два-три месяца займет обновление проводки и отделочные работы внутри дома. В общей сложности строительные и отделочные работы занимают не более десяти месяцев.

Летом дом обстраивают, застекляют, в сентябре включают отопление — и дальше делают электрику, канализацию и все прочие коммуникации».

Новшество современной обстройки в том, что, помимо верхних этажей, у домов по всему периметру появляется пояс комнат, пристроенных к существующему зданию. «Технология позволяет надстраивать дом без опоры на фундамент, — разъясняет Баев.

— Суть изобретения в том, что в нем есть возможность подхватывания перекрытий старого дома и снятия нагрузок с несущих конструкций и фундамента старого дома.

Эта технология позволяет обстроить и надстроить старый дом, после чего при необходимости подхватить его перекрытия новым каркасом, сняв риски разрушения старого здания».

Как устроена надстройка пятиэтажек в Москве

Архитектор Алексей Кротов рассказал корреспонденту РБК-ТВ, как устроена обстройка хрущевок и сколько стоит жилье в надстроенных этажах старых домов

(: РБК)

Финансовые затраты на возведение автономного каркаса равны затратам на возведение обычного монолитного дома за вычетом средств, которые пошли бы на создание структуры существующего здания, считают в SBD Corp.

По данным компании, себестоимость обстроенной недвижимости может быть ниже цены возведения полностью нового дома на треть. В «Городской реконструкции пятиэтажек» заметили еще большую разницу. «Там, где рыночная стоимость 1 кв. м составляет 210 тыс. руб.

, себестоимость, доступная для тех, кто хочет надстроить дом, составит 86 тыс. руб.», — говорит Чернышов.

В данном случае речь идет о цене новых квартир — тех, что получатся на верхних этажах после завершения строительства. Согласно существующей практике, жители нижних этажей имеют приоритетное право на выкуп такого жилья по себестоимости.

Все, что останется невостребованным, достанется инвестору. В дальнейшем инвестор сможет продать эти квартиры на открытом рынке — это станет единственным источником прибыли.

Жители надстраиваемого дома инвестору не платят, рассказали Чернышов и Баев.

Помимо теоретической возможности купить дешевую квартиру на верхних этажах собственного дома жители получают и еще одно поощрение.

В отличие от классической надстройки, которая просто добавляет дому пару новых уровней, обстройка подразумевает создание новых площадей на уже существующих этажах.

Это означает, что обладатели квартир в реконструируемых пятиэтажках смогут претендовать на дополнительные комнаты в собственном жилье — без всякого переезда и сноса.

«Двухкомнатная становится трехкомнатной или просто расширяются комнаты, — рассказывает Чернышов. — Жильцы создают жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и сами решают, какие планировки они получат в итоге».

Больше всего везет обладателям угловых квартир: там, где остальные получают всего одну комнату, таким жильцам достается сразу несколько жилых помещений, а также дополнительный санузел — новый стояк обычно сооружают за пределами изначального контура пятиэтажки.

Квартиры на верхних, надстроенных этажах, сразу идут в продажу с двумя санузлами.

Компенсация за временное отселение

Надстроенный дом на улице Фадеева в Москве ( «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Еще одно важное отличие реновации, организованной городским правительством, от самостоятельной обстройки пятиэтажек, — денежная компенсация, которую могут получить обитатели хрущевок. В существующем законе речь о выплатах жильцам не идет — напротив, самим жителям предлагают доплатить городу за получение более просторной квартиры.

В случае с надстройкой пятиэтажек владельцы квартир не просто избавлены от финансовых затрат, но еще могут и заработать на увеличении собственной жилплощади. Речь идет о денежной компенсации за неудобства во время строительных работ. На протяжении десяти месяцев, которые длится обстройка, собственники каждой квартиры получают по 40 тыс. руб. в месяц, утверждает Валерий Чернышов.

«За десять месяцев реконструкции каждой квартире набегает по 400 тыс. руб, — указывает Чернышов. — На эти деньги жильцы могут арендовать квартиру в другом доме или просто куда-то на время съехать — например, на дачу или к родственникам.

Есть и те, кто говорит: «Я никуда не поеду, буду жить здесь». Такие жители могут просто забрать свою компенсацию в 40 тыс. руб. в месяц и остаться у себя дома.

Они обязаны пройти инструктаж по технике безопасности, так как им каждый день предстоит ходить по строительной площадке на пути из дома. Стройка идет с 9 до 19 часов — жильцы, оставшиеся в здании, смогут заходить в подъезд под навесом».

Других неудобств они не испытывают: во время обстройки дом не отключают от коммуникаций, можно продолжать жить в своих квартирах с функционирующей канализацией и электроснабжением.

Примеры надстроенных домов встречаются и за пределами Москвы, однако в других городах этот процесс не смог стать массовым, констатирует Александр Баев. «Это происходит из-за незаинтересованности крупных игроков строительной отрасли.

Снос дома с переселением представляет для них куда больший интерес, — считает директор SBD Corp. — Еще одна причина — неспособность и нежелание собственников квартир к коллективному управлению общей недвижимостью, то есть собственным многоквартирным домом.

Большую роль в развитии подобных проектов сыграет разработка правовой части проекта реконструкции, так как в нем не могут не участвовать собственники старого дома».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/598478429a79473d6b86ebbe

Перепланировка и реконструкция – отличия, основания, многоквартирного жилого дома, капитальный ремонт

Реконструкция жилой квартиры

У многих возникает желание повысить функциональность помещений, и сделать жилище более удобным или что-то пристроить к уже имеющейся недвижимости.

Подобные действия подразумевают проведение капитального ремонта.

Поэтому нелишним будет знать, чем отличается реконструкция от перепланировки и что это такое.

Понятия

Реконструкция — это изменение технических свойств и параметров сооружения, но не изменяющее при этом планировку.

Это капитальный ремонт фасада или, например, остекление лоджий или балконов, обустройство оконных и дверных проемов, восстановление внешнего облика здания.

Реконструкция подразумевает проведение следующих работ:

  • может меняться этажность здания (например, устройство антресоли);
  • на фасаде убираются старые элементы или закрепляются новые;
  • восстанавливаются несущие конструкции;
  • могут делаться пристройки;
  • меняется или восстанавливается отделка фасада здания;
  • обустраиваются тамбуры входов и новые входы;
  • делается новый балкон или лоджия, уже имеющиеся застекляются;
  • производится замена инженерных сетей (в некоторых случаях меняется их расположение).

Все вышеперечисленные работы могут выполняться в комплексе или по отдельности, при этом несущие конструкции и фасад меняются частично.

Перепланировка подразумевает изменение конфигурации и размеров помещений, их функциональности, но работы по усовершенствованию фасада не ведутся (исключение составляют оконные проемы).

Основная цель перепланировки — улучшение качества помещения для более комфортной эксплуатации его в дальнейшем.

Работы, которые относятся к перепланировке:

  • устройство новых стен, снос старых или изменение их местоположения;
  • демонтаж или создание перегородок;
  • изменение расположения или конфигурации дверных и оконных проемов.

Реконструкция — более широкое понятие, нежели перепланировка и под ней подразумевается гораздо больший объем работ.

Перепланировка представляет собой одно из направлений реконструкции.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:

При реконструкцииВ результате перепланировки
Восстанавливаются несущие конструкции с целью достижения их изначальных характеристик, но перенос или изменение параметров не производитсяПодобные изменения возможны
Может коснуться фундамента зданияРаботы не затрагивают фундамент
Предполагает изменение площади помещений посредством пристроек, могут добавляться комнатыВсе изменения производятся в границах уже имеющейся площади
Часто полностью заменяются коммуникации с использованием современных материалов (например, полипропиленовые трубы)Подразумевает замену инженерных сетей в редких случаях, например, чтобы они соответствовали новой конфигурации помещений
Наружная отделка может существенно меняться. Например, при отделке шлакового дома варианты фасада могут быть самыми разнымиРаботы никак не касаются фасада здания (кроме окон)
Все остается на своих местах и соответствует первоначальному проекту, новый техпаспорт делать не надо. Для всех видов работ по реконструкции нужен проект, а чтобы объединить лоджии или балконы потребуется ещё и разрешение МоскомархитектурыМеняется техпаспорт недвижимости, так как внутреннее расположение комнат и их размеры уже не соответствуют документации

Главное отличие состоит в том, что:

  • при перепланировке фасад здания не меняется;
  • при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

Жилого помещения

Основания и порядок выполнения работ в жилых помещениях регламентируются гл. 4 ЖК РФ.

В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

После окончания работ изменения подтверждаются актом приемочной комиссии.

Нежилого

На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

Переустройство регулируется ст. 25 ЖК РФ, где перечислены работы, относящиеся к этому понятию:

  • монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
  • перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

Виды переустройства

Понятие переустройство включает в себя внесение существенных изменений в систему электрооборудования, а также инженерного и технического.

Перепланировка предполагает демонтаж стен (например, если необходимо объединение двух квартир в одну), устройство новых перегородок и другие подобные работы.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ существует несколько разновидностей переустройства:

  • замена коммуникаций;
  • обустройство кухни, санузла (туалета и ванной)
  • замена электрическим оборудованием газовых плит;
  • изменение местоположения отопительных приборов, газовой и сантехнической системы;
  • замена устаревшего (при эксплуатации которого наблюдается увеличенное потребление водо- и энергоресурсов) либо установка дополнительного инженерного оборудования.

Под переустройством может подразумеваться ликвидация подводящих коммуникаций или инженерного оборудования.

Подобные работы могут выполняться, только если все стояки, по которым поступает вода и отводятся стоки остаются.

Ответственность за незаконные действия

Основное требование при проведении перепланировки — это безопасность жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусматривается административная и уголовная ответственность.

  • Результатом сделанной незаконно (самовольно) перепланировки для собственника может стать штраф (2—2,5 тыс. рублей) и предписание Жилищной инспекции вернуть жилищу первоначальный вид.
  • В сложных случаях, когда ремонтно-строительные работы повлекли угрозу для здоровья и жизни окружающих для владельца предусмотрена уголовная ответственность.
  • Иногда возможна даже потеря права собственности на недвижимость.

Как узаконить

Перепланировка квартиры или частного дома, которая была сделана без предварительного согласования, может быть узаконена через суд.

Для того чтобы сделать законной через суд самовольную постройку надо иметь разрешение от местных органов власти на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе указано, что для проведения реконструкции необходимо получение разрешений, в противном случае произведенные работы приравниваются к самостроям.

Собственник, который сделал реконструкцию или самовольно построил объект, может получить на него права, только если суд в отношении этого вопроса примет положительное решение.

Для того чтобы оформить право собственности на самовольную постройку, а также реконструкцию, перепланировку, либо переустройство надо:

  1. чтобы участок, где возведено строение был частной собственностью;
  2. получить разрешения уполномоченных органов.

Разрешения необходимы только для постройки или реконструкции.

При этом перечень уполномоченных органов, чье согласование необходимо может быть разным. Какие документы нужно будет предоставить, зависит от особенностей местного (а также регионального) законодательства.

Например, возможно, понадобится:

  • разрешение от пожарной охраны и СЭС;
  • заключение эксперта по строительству;
  • согласование со службой электросетей и газовой, водоканала;
  • проект.

Администрация, перед тем, как отказать в признании права собственности на самовольную постройку (либо отказать в сохранении помещения в реконструированной форме), вправе потребовать другую документацию.

Без приложенных документов она просто не примет заявление о признании права собственности на незаконную постройку или о сохранении жилища в перепланированной (реконструированной, переустроенной) форме.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Если сделана пристройка к жилому дому

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ и ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, производится только с согласия всех владельцев.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

  1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
  2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
  3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
  4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

  • располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
  • делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
  • замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
  • обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
  • прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
  • ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
  • подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
  • выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
  • объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
  • изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
  • обустраивать кухню без окна;
  • объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
  • делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
  • делать жилые помещения без окон;
  • площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
  • ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
  • санузел не должен быть проходным;
  • обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
  • делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
  • входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Нельзя в домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года задевать ограждающие конструкции и несущие элементы.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

  • свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
  • старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
  • планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
  • доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Главные критерии, при которых можно сохранить жилище в переустроенном виде является отсутствие нарушений интересов и прав граждан, а также угрозы для их здоровья и жизни.

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Как узаконить проект перепланировки нежилого помещения? Узнайте тут.

Какой существует порядок получения разрешения на перепланировку квартиры? Читайте далее.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-i-rekonstrukcija/

Согласование и узаконивание перепланировки квартиры

Реконструкция жилой квартиры

Перепланировка — это работы, в ходе которых меняется конфигурация квартиры, места расположения стен и перегородок, размеры проемов под окна и двери.

Чтобы законно провести перепланировочные работы, требуется заказать проект, подготовить комплект обязательных документов, согласовать их через МосЖилИнспекцию. Незаконная перепланировка, проведенная без разрешения МЖИ, повлечет наложение штрафа.

При подготовке проекта учитывается ряд ограничений на работы, которые допустимо проводить в квартирах. Согласование и узаконивание перепланировки квартиры в Москве осуществляется через Мосжилинспекцию.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в статье, как проходит оформление документов и где их можно заказать, что требуется для согласования перепланировки, какие нормативные акты предусматривают правила этой процедуры.

Что такое перепланировка квартиры и чем она отличается от реконструкции и переустройства

Перепланировка — это только один из возможных видов работ, подлежащих согласованию. По схожим правилам оформляется разрешение на переустройство (его можно объединить с перепланировочными работами).

При переустройстве речь идет об изменениях инженерного и сантехнического оборудования, переносе его мест размещения. Самый «серьезный» вид работ – это реконструкция.

Она проводится в здании, предусматривает изменение его основных параметров (высоты, площади, этажности), замену конструкций. В квартирах реконструкциях не проводится.

Перепланировка жилого помещения всегда связана с изменением конфигурации (ст. 25 ЖК РФ). Такие работы затрагивают стены, перегородки, проемы под окна и двери, антресольные площадки, иные конструкции и элементы.

Проведение перепланировочных работ без проектирования и согласований может ухудшить показатели надежности и безопасности дома, создать угрозу разрушения или повреждения.

Поэтому незаконная перепланировка всегда влечет штрафные санкции, а продать такую квартиру будет невозможно.

Существенная разница между перепланировкой, реконструкцией и переустройством заключается не только в перечне работ, но и в порядке согласования:

  • проект перепланировки и переустройства (либо единый) нужно согласовать в МЖИ (Мосжилинспекция);
  • при реконструкции проект проходит обязательную экспертизу, после чего оформляется разрешение Госстройнадзора;
  • если реконструкция включает работы по перепланировке, общее согласование осуществляется через экспертизу, разрешение Госстройнадзора.

Обычно переустройство и перепланировка жилого помещения согласовываются до начала работ. Есть вариант с узакониванием выполненных работ, если подтвердить их соответствие строительным нормативам, безопасность здания. О том, как узаконить перепланировку в помещении, читайте ниже.

Перепланировка заключается в изменении конфигурации квартиры

Как узаконить перепланировку в квартире в 2020 году — основные этапы

Перепланировка жилого помещения может проводиться только по решению собственника. Если квартира в найме или аренде, на проведение любых работ требуется согласие правообладателя.

В ряде случаев требуется согласие общего собрания собственников МКД.

Например, если осуществляется перевод квартиры в нежилое помещение, оформление требует согласия всех жильцов, так как затрагиваются конструкции общедомового имущества.

Переустройство и перепланировку жилого помещения можно согласовать по следующим этапам:

  • принятие собственниками решения о проведении работ;
  • заказ проекта;
  • получение техпаспорта в БТИ;
  • получение техзаключения автором проекта дома или ГБУ «Экспертный центр»;
  • согласование с СЭС по санитарным и гигиеническим нормам;
  • подача документов в МЖИ;
  • получение согласования на проект;
  • выполнение работ;
  • обращение в МЖИ за оформлением акта приемочной комиссии;
  • заказ технического плана на квартиру;
  • внесение изменение в техпаспорт БТИ;
  • обращение в Росреестр для внесения новых данных в ЕГРН.

Как узаконить перепланировку, если работы уже проведены без согласования с МЖИ? Для этого также нужно заказать техзаключение, подтверждающее безопасность выполненных работ, представить документацию в МЖИ.

Если проверка подтвердит, что изменения в квартире не угрожают надежности и целостности здания, работы будут узаконены. Если специалисты МЖИ вынесут отказ, его можно обжаловать через суд.

Но в этом случае нужно представить доказательства, что работы проведены с соблюдением норм безопасности.

Источник: https://mosoblreg.ru/soglasovanie-i-uzakonivanie-pereplanirovki-kvartiry-v-moskve/

Какие перепланировки квартиры не требуют согласования

Реконструкция жилой квартиры

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры.

Если в квартире сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника и газовая плита, без такого разрешения не обойтись.

Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.

Рассмотрим, какие работы Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.

Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ: снос перегородок, перенос газовой плиты и сантехники, новые дверные проемы. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.

Иногда бывает, что люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле это не так — не нужно готовить проектную документацию, заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

  • перегородки внутри квартиры остаются на месте;
  • дверные и оконные проемы остаются на месте;
  • сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
  • конструкция пола не меняется;
  • сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.

На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается.

Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

  • замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
  • прокладка новых труб для санузла;
  • выравнивание стен под покраску или под обои;
  • установка новых дверей;
  • замена окон;
  • замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
  • отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

  • устройство встроенного шкафа;
  • демонтаж встроенного шкафа;
  • устройство остекления балкона;
  • демонтаж остекления балкона.

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 тысяч рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения

Так выглядит порожек при входе в санузел.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.

Работы, которые можно сделать по эскизу

Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.

Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 19 500 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).

Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.

Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.

В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.

Написать нам
в WhatsApp

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:

  • границы мокрых зон не изменяются, то есть кухня и санузел остаются на месте;
  • несущие стены не затрагиваются;
  • газовая плита не меняется на электрическую;
  • газовая плита на кухне не переносится;
  • не меняется конструкция пола (то, что находится под плиткой, линолеумом, ламинатом, паркетом);
  • не сооружается антресоль.

По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.

Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.

Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.

Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу:

  • устроить гардеробную;
  • объединить комнату с гостиной;
  • разделить большой зал на несколько комнат;
  • расширить дверной проем и поставить раздвижные двери;
  • перенести раковину внутри ванной комнаты;
  • заменить старый ламинат на новый паркет.

Если нужно расширить санузел даже на 2 см — это полноценное согласование с составлением акта на скрытые работы по гидроизоляции. Если вы решили перенести газовую плиту из-за нового дизайна кухни — тоже, придется пройти полноценное согласование и получить разрешение от Мосгаза.

Демонтировать дверь и оформить в дверном проеме арку можно по эскизу, если это обычная межкомнатная перегородка. Но если стена несущая, такие работы тоже допускается выполнять только по проекту.

В любом случае — если есть есть какие-то сомнения по поводу того, стоит ли обращаться в Мосжилинспекцию и какие документы готовить, стоит обратиться в проектное бюро и уточнить все спорные вопросы применительно именно к вашему случаю. У нас консультацию можно получить бесплатно.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Порядок согласования наиболее распространенных ремонтных работ

Не нужно согласовыватьНужно согласовывать по эскизуНужно согласовывать по проекту
поклейка обоев или покраска стенперенос сантехники в ванной или санузлеобъединение санузла
замена электропроводкиновый дверной проем в ненесущей стенезаливка бетонной стяжки, устройство теплых полов
замена сантехнических трубзамена двери на арку в ненесущей стенезамена газовой плиты на электрическую
установка новых дверейобъединение комнат, если сносятся ненесущие перегородкиновые проемы в несущих стенах
замена оконустановка новых легких перегородокзамена двери на арку в несущей стене

Источник: https://pereplan-one.ru/stati/kakie-pereplanirovki-kvartiry-ne-trebuyut-soglasovaniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.