Смена формы управления с тсж на ук

Содержание

Как сменить УК на ТСЖ или наоборот, процедура перехода

Смена формы управления с тсж на ук

18.10.2019

В жилищном законодательстве предусмотрено несколько форм управления общедомовым имуществом многоквартирного дома. Наиболее популярными вариантами является привлечение для этих целей управляющей компании или же создание товарищества собственников жилья.

Итак, какой способ (форма) предпочтительнее? Как перейти от одной схемы управления к использованию другой? Что делать, если УК же желает передавать бразды правления, и как ее снять в этом случае? Ответы на все эти вопросы подробно раскрыты в настоящей статье.

Понятие ТСЖ и УК, в чем разница

В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:

  • самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
  • создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • привлечение сторонней управляющей компании (УК).

Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.

Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.

УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.

Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.

Критерий оценкиУКТСЖ
правовая формакоммерческая организациянекоммерческое объединение
основная цельполучение прибылиблагосостояние жилого дома
порядок выполнения работ, связанных с обслуживанием домаплановый характерпо мере необходимости, планирование по желанию ведут члены ТСЖ
отношение к общим средствам собственников МКДне заинтересованы в экономииэкономия дополнительных средств находится в их интересах, так как высвободившиеся финансовые ресурсы можно направить на благоустройство общего дома
реакция на долги по коммунальным платежамможет перекрыть непогашенные суммы по ЖКХ за счет резервных средствза неуплату следует незамедлительное отключение подачи ресурсов
уровень подготовкиработают профессионально подготовленные людирешения принимаются жильцами дома, которые далеко не всегда обладают достаточным уровнем опыта и знаний в той или иной области
принятие решенийсобственники квартир не всегда могут повлиять на деятельность УКвсе решения принимаются на общем собрании большинством

Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию

В п. 3 ст.161 ЖК РФ написано, что собственники МКД имеют право в любое время поменять способ управления общим имуществом и передать данные полномочия другой организации.

Так, один из существенных минусов ТСЖ заключается в том, что жильцам необходимо регулярно посещать общие собрания и принимать решения по вопросам, где порой требуется специальная подготовка, опыт и знания. Зачастую это обстоятельство приносит массу неудобств, поэтому владельцы некоторых МКД принимают решение о смене способа домашнего управления и переходе к УК.

Итак, смена ТСЖ на УК производится на основании решения, принятого всеми жильцами на собрании. Оно является обязательным для всех жильцов дома.

Плюсы и минусы УК

Как и любой другой вариант управления общей собственностью владельцев квартир, управляющая компания также имеет ряд своих преимуществ и слабых сторон.

Так, к основным плюсам этого способа можно отнести:

  • управление домом осуществляется командой разнопрофильных специалистов, которые имеют достаточный уровень подготовки по разным вопросам ЖКХ;
  • наличие развитой материально-технической базы;
  • УК регулярно отслеживает изменения, происходящие в жилищном законодательстве, и своевременно реагирует на них;
  • управляющая компания является приоритетным участником различных государственных программы, касающихся сферы ЖКХ (возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта, сооружение специализированных площадок для детских игр и т. д.);
  • УК легко можно привлечь к ответственности, так как деятельность этих организаций контролируется Роспотребнадзором, Жилищной инспекцией и многими другими надзорными органами;
  • обеспечение качественного управления с планированием улучшений на долгосрочную перспективу и т. д.

В то же время, к основным недостаткам данной схемы управления МКД относятся следующие:

  • зачастую, жильцам непросто контролировать деятельность УК, включая расходование целевых средств;
  • в случае расторжения договора происходит болезненная адаптация к новой форме правления;
  • нередко представители управляющих компаний начинают пользоваться своим положением и ненадлежащим образом обслуживают дом;
  • сложная правовая природа договора доверительного управления (он содержит в себе много юридических нюансов и тонкостей, которые следует учесть при заключении такого соглашения).

Нужно ли ликвидировать ТСЖ при смене формы управления домом

Стоит отметить, в действующем законодательстве не прописано обязательное условие о том, что в случае избрания другого способа управления МКД, товарищество собственников жилья обязательно должно быть ликвидировано.

Отсюда следует, что этот вопрос остается на усмотрение владельцев квартир. Однако на практике в случае выхода жильцов из ТСЖ они его ликвидируют. Осуществляется это также на основании решения, принятого на общем собрании.

Процедура смены по шагам

В общем виде процедура смены ТСЖ на УК предполагает пошаговое выполнение следующих действий:

  1. Первым делом инициатор организовывает созыв собрания всех остальных жильцов дома.
  2. На собрании собственников жилья проводится ание о выборе новой формы управления общедомовым имуществом. Данная процедура должна соответствовать правилам, прописанным в ст.48 ЖК РФ.
  3. Решение, вынесенное владельцами квартир, оформляется специальным протоколом. При этом об итогах ания должны быть уведомлены все жильцы дома, включая тех, которые не присутствовали на общем собрании.
  4. Далее, в течение 3 рабочих дней с момента вынесения решения о смене варианта управления МКД, товарищество собственников должно передать техническую документацию на дом, ключи от общих помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию (п.3.1 ст.161 ЖК РФ). Все это может быть вручено:
  • представителю управляющей компании, которой были переданы бразды правления;
  • любому собственнику МКД.
  1. После этого заключается договор доверительного управления с управляющей компанией, в рамках которого она обязана выполнять функции по обслуживанию и содержанию общедомового имущества жильцов.

Стоит иметь в виду, что если в течение 6 месяцев (данный срок исчисляется с момента принятия решения) собственники не выберут управляющую компанию, то этим займется орган местного самоуправления путём проведения открытого конкурса по отбору подходящей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ).

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

  • у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем ания;
  • сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
  • обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
  • как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

  • взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
  • постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
  • при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

  1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
  2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
  3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

  1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
  2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:
  • предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
  • утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.
  1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы ания и т. д.
  2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
  3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
  4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

УК не передает дом ТСЖ, что делать

Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Источник: https://neuristu.ru/zhkh/kak-vyjti-iz-upravlyayushhej-kompanii-v-tszh-protsedura.html

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть товарищество собственников жилья

Смена формы управления с тсж на ук

ТСЖ может заключить договор управления МКД с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). При этом способ управления МКД не меняется, а ТСЖ получает право контролировать работу управляющей компании.

Если что-то идёт не так: УО лишается лицензии или не выполняет свои функции, появляется необходимость попрощаться с ней. Расскажем, как сменить управляющую компанию, если способ управления в доме – ТСЖ.Как ТСЖ наладить взаимодействие с управляющей компанией

Как расторгнуть договор управления с управляющей компанией

Смена УО – расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Договор управления расторгается досрочно или по истечению срока действия. Досрочно это происходит по решению суда или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ). В суд за расторжением договора управления одна из сторон обращается:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. Рекомендуем включить правила расторжения в условия договора управления МКД :

  • расторжение по окончании срока действия,
  • досрочное расторжение,
  • пролонгация.

Нужно быть готовым доказать в суде наличие существенных нарушений ДУ со стороны управляющей компании. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения.

ТСЖ имеет право не продлить договор управления с УО. Тогда можно выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор управления.

В качестве формулировок порядка расторжения и пролонгации ДУ можно использовать следующие: «если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях», «если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении».

Советуем в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения.

Такими основаниями могут быть:

  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
  • жалобы жителей на управляющую компанию.

Что такое ТСН как орган управления МКД

Кто принимает решение о смене управляющей компании

Органы управления ТСЖ принимают решения, согласно установленному уставом порядку (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В уставе можно указать, что жилищное объединение вправе решить вопрос о выборе новой управляющей компании.

Такое решение принимается:

  • простым большинством или квалифицированным большинством на общем собрании членов ТСЖ,
  • простым большинством или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ,
  • председателем ТСЖ единолично или по согласованию с правлением ТСЖ.

ОСС в МКД не может сменить управляющую организацию, у которой заключён договор управления с ТСЖ, сделать это имеет право только ТСЖ.

Если выяснилось, что управляющая компания не соблюдает условия договора управления, ТСЖ может обратиться в орган местного самоуправления для проведения проверки деятельности УО (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

ОМС проведёт проверку и, если она подтвердит невыполнение УО условий договора управления, соберёт ОСС для решения вопросов о расторжении договора с УО, о выборе новой компании или об изменении способа управления МКД.

Договор управления был заключён между УО и ТСЖ, это, конечно, усложнит процесс его расторжения. Но в некоторых случаях ОМС может после проверки предложить провести общее собрание членов ТСЖ, а не ОСС.

Подведём итог: чтобы расторгнуть договор управления с УО, нужно учитывать результаты проверки, положение устава ТСЖ и условия договора управления МКД.Каким правилам следовать, чтобы создать ТСН

Что делать, если УО лишилась лицензии на управление МКД

Каждая УО должна получить лицензию, чтобы управлять МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Договор управления с УО расторгается, если:

  • сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ,
  • действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

Хотя не каждый день управляющие компании лишаются лицензий, всё же стоит предусмотреть порядок действий для такого случая. Например, можно указать, что при прекращении действия лицензии УО или при её аннулировании у ТСЖ остаётся право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рекомендуем указать в ДУ, как будут вестись взаиморасчёты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД. Обязательно напишите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои обязанности.

В соответствии с положениями устава ТСЖ самостоятельно решает, как будет продолжать управлять МКД.

Что делать, если лицензии лишается УО при способе управления управляющей организацией, подробно рассказывает ст. 200 ЖК РФ. Орган местного самоуправления проводит ОСС в МКД, на котором решается вопрос о выборе новой УО или о смене способа управления.

Если такое собрание не состоится или его решение не реализуют, ОМС проведёт открытый конкурс, на котором определится новая управляющая компания.

ОСС и открытый конкурс не нужно проводить, если дело касается смены УО, у которой заключён договор управления с ТСЖ. Порядок смены УО, лишившейся лицензии, ТСЖ определяет в условиях договора управления МКД.

Проведение ОСС и открытого конкурса по отбору УО при наличии в МКД действующего ТСЖ остаётся на усмотрение органа местного самоуправления. Напомним, что п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обязывает управляющую компанию выполнять свои обязанности до заключения договора управления МКД с новой управляющей компанией.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/8420-kak-smenit-upravlyayuschuyu-kompaniyu-v-dome-gde-est-tszh

Коммунальный переворот: как поменять УК на ТСЖ? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Смена формы управления с тсж на ук

Жилищно-коммунальное хозяйство – «больная» тема для многих россиян. По данным ВЦИОМ, 8% граждан считают проблемы ЖКХ одной из главных бед России.

Жители городов страдают от высоких цен на коммунальные услуги и от некачественной работы управляющих компаний. Побороть недобросовестных коммунальщиков бывает непросто.

LIVING разобрался, как грамотно сменить УК или выбрать новый способ управления многоквартирным домом.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Есть три типа управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление.

2. Управление товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом.

3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

В чем разница каждого из этих способов?

Непосредственное управление возможно только в небольших домах – не более чем на 30 квартир. В крупных городах таких домов мало, поэтому большинство московских и петербургских многоэтажек обслуживают управляющие компании и ТСЖ.

В доме под управлением ТСЖ председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: за ремонт, благоустройство территории и другие работы. ТСЖ или ЖСК может заключить договор с управляющей компанией, не меняя при этом форму управления домом. Тогда ответственность за качество обслуживания ложится на наемную компанию.

Если дом находится под управлением УК, то она самостоятельно устанавливает стоимость своей работы, решает вопросы с зарплатой сотрудников, и может работать с любым количеством жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько УК? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько способов управления?

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники обязаны выбрать только один из способов управления многоквартирным домом. А непосредственное управление домом может осуществлять только одна организация.

Однако надзорные органы регулярно фиксируют нарушения установленных норм. Например, в декабре 2016 года Жилищная инспекция обнаружила Петербурге 96 многоквартирных домов, разделенных по парадным, которыми управляют различные организации.

«Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом», – предупреждают в Жилищной инспекции.

Какой способ управления домами выбирают чаще всего?

В Петербурге пальма первенства принадлежит УК: под их управлением находится подавляющее большинство домов.

По данным Жилищного комитета, в городе насчитывается более 22 тысяч многоквартирных домов, из них в 4,5 тысячах создано ТСЖ, остальные 19 тыс. домов обслуживают УК. Из них 16,5 тыс. обслуживают УК с участием городского капитала, остальные компании частные.

«Такая расстановка сил существует уже многие годы, и редко кто берется менять способ управления домом. Чаще всего сменить УК или создать свое ТСЖ пытаются жители новых домов, в которых уже назначена УК», – сообщает пресс-секретарь Жилищного комитета Тамара Панченко.

Когда стоит задуматься о смене УК или способа управления домом?

Существуют объективные показатели того, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями. «Смена УК оправдана, когда компания не справляется с предоставлением качественных коммунальных услуг.

Если у вас большой платеж, а УК ничего не делает, например, не проводит уборку лестничных клеток, не выполняет текущий ремонт, а на сайте нет информации о финансово-хозяйственной деятельности», – поясняет Тамара Панченко.

Имеет смысл передать управление домом в руки ТСЖ, если в активе дома есть крепкий хозяйственник: человек, готовый взять на себя хлопоты о комфорте жильцов.

Как сменить УК или перейти к другой системе управления?

В Жилищном комитете поясняют: для начала необходимо провести общее собрание, на котором рассмотреть вопрос о смене УК или способа управления домом.

Собственники должны составить протокол общего собрания, выбрать новую организацию (либо новый способ управления) и утвердить условия договора (сроки, цену за обслуживание, состав общего имущества).

После этого отвергнутая УК обязана передать новой обслуживающей организации техдокументацию на дом.

«На этом этапе сложности возникают чаще всего. Если УК не хочет уступать законным требованиям, тянет время, то надо обращаться в жилищную инспекцию, которая и занимается такими случаями», – поясняет Тамара Панченко.

Отказ передать техническую документацию на дом считается грубым нарушением. На этом основании жилинспекция может изъять дом у УК без решения суда.

С какого момента покупатель квартиры может принимать участие в собрании собственников жилья?

Раньше участвовать в собраниях имели право лишь те, кто уже зарегистрировал право собственности на квартиру. С этого года ать за смену УК смогут и те дольщики, которые только получили жилье по актам от застройщика, но еще не успели зарегистрировать право собственности.

Кто может инициировать собрание жильцов?

Собрание может инициировать любой собственник. По закону, УК, ТСЖ и ЖСК обязаны предоставить ему реестр собственников жилья, без которого собрание не будет иметь законной силы.

«Следует отметить, что реестр собственников жилья является обязательным приложением к протоколу общего собрания. Без него протокол собрания будет считаться оформленным с нарушениями. А это может привести к отмене решений, принятых на собрании», – поясняет юрист юридической компании «АВТ Консалтинг» Анастасия Жукова.

Собрать всех жильцов невероятно сложно, как решается этот вопрос?

Действительно, собрать всех собственников в одном помещении одновременно почти невозможно. Между тем, для смены УК необходимо набрать более 50% . Поэтому ание по важным опросам, как правило, проводится в очно-заочной форме, и те жильцы, которые не смогли присутствовать на собрании, голосуют в другое удобное время.

Ожидается, что в весеннюю сессию Госдума рассмотрит законопроект, позволяющий проводить собрания жильцов в виде конференций, чтобы можно было участвовать в собрании не лично, а делегировать на него представителя подъезда.

Источник: https://living.ru/znanie/kommunalnyj-perevorot-kak-pomenat-uk-na-tsz/

Прекращение управления домом тсж

Смена формы управления с тсж на ук

« Назад

07.03.2013 22:52

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2011, N 1

 Прекращение управления домом тсж

 Согласно Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут изменить способ управления домом. Безусловно, без данной нормы жилищное самоуправление было бы невозможным.

Но в то же время именно благодаря этому положению закона очень часто возникает так называемая чехарда управляющих организаций, когда ТСЖ сменяет управляющую компанию, а через некоторое время собственники вновь обращаются к ней за услугами, и наоборот.

Каковы последствия такой “чехарды”, попробуем разобраться в данной статье.

Несмотря на то, что ТСЖ, на наш взгляд, является наиболее эффективной формой управления домом, следует признать, что ее полноценная реализация требует большой ответственности со стороны собственников жилья: недостаточно просто зарегистрировать ТСЖ, важно создать условия для его функционирования, а последнее подчас невозможно ввиду различных причин.

В связи с этим представим ситуацию, когда собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления ТСЖ, создали товарищество и зарегистрировали его в качестве юридического лица.

Работа в ТСЖ не сложилась, вследствие чего через некоторое время собственники изменили способ управления на управляющую организацию и заключили договор с компанией.

Что в этом случае делать с товариществом? Каков его статус?

ТСЖ – юридическое лицо и способ управления домом

Важно понимать, что ТСЖ в законодательстве рассматривается с двух позиций: как способ управления, альтернативный и несовместимый со способом управления посредством управляющей организации, и как юридическое лицо, которое в рамках договорных отношений вполне может сосуществовать с управляющей компанией.

Так, порядок создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом регламентируется ЖК РФ, а порядок государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица при его создании и ликвидации – ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.

2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” (далее – Закон о регистрации).

Ни ГК РФ, ни указанный Федеральный закон не предусматривают никаких особых условий для регистрации создания и ликвидации ТСЖ, следовательно, и то и другое осуществляется в общем порядке, который рассмотрим ниже.

Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ юридическое лицо считается прекратившим свое существование после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ). В связи с этим ошибочно считать, что при смене способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании ТСЖ автоматически прекращает свое существование.

Здесь уместно обратиться к ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом (п. 2), а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9).

Казалось бы, нормы законов вступают в противоречие, но на самом деле такое противоречие отсутствует.

Вновь обращаясь к услугам управляющей компании, собственники жилья на общем собрании решают вопрос о смене способа управления многоквартирным домом на управление посредством управляющей организации, то есть способ управления остается единственным.

В этом случае ТСЖ обязано прекратить свою работу, а с управляющей компанией заключается договор, тем самым фактические действия по управлению общим имуществом в доме осуществляет не ТСЖ, а вновь выбранная организация.

Таким образом, ТСЖ продолжает свое существование даже при отсутствии потребности в нем до тех пор, пока оно не будет ликвидировано.

О необходимости ликвидации ТСЖ

Иногда собственники помещений в многоквартирном доме оставляют созданное ТСЖ (сознательно или нет) ввиду ряда причин.

Во-первых, так сказать, “про запас”. Процесс создания товарищества очень трудоемкий, и бывает жаль проделанной работы. К тому же в случае, если работа управляющей компании будет неудовлетворительной, возобновить работу ТСЖ гораздо легче, чем создать его вновь.

Во-вторых, процедура ликвидации юридического лица – мероприятие достаточно сложное, и при потере интереса к товариществу заниматься этим будет некому.

В-третьих, собственники помещений в доме могут не задумываться о необходимости ликвидации ТСЖ.

На наш взгляд, собственникам помещений в доме важно решить судьбу ТСЖ еще при смене способа управления, оценив плюсы и минусы ликвидации товарищества.

Это важно, поскольку благое желание оставить ТСЖ “для подстраховки” без соблюдения норм действующего законодательства и некоторых юридически значимых действий может привести к неприятным последствиям для граждан (в том числе финансового характера). Чтобы определить круг возможных проблем, обратимся к основаниям для ликвидации ТСЖ.

Основания для ликвидации ТСЖ

С точки зрения законодательства существует ряд оснований, при которых ТСЖ может и обязано быть ликвидировано. Оговоримся, что вопрос банкротства ТСЖ не является предметом рассмотрения в данной статье.

Так, Жилищный кодекс обязывает собственников помещений на их общем собрании принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества обладают не более 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Однако, как это часто бывает, есть обязанность, но нет санкции за ее неисполнение.

Поэтому получается, что зачастую ТСЖ ликвидируется по данному основанию, только если кто-нибудь из заинтересованных лиц (управляющая компания либо кто-то из граждан) обратится в суд с иском о принудительной ликвидации.

Но может сложиться и такая ситуация, что ТСЖ, оставаясь бездействующим, имеет в своем составе достаточное количество членов. В этом случае решение вопроса о добровольной ликвидации, согласно пп. 2 п. 2 ст.

145 ЖК РФ, остается за общим собранием членов ТСЖ. То есть совершенно не обязательно всем собственникам сначала выходить из состава товарищества, а только потом решать вопрос о его ликвидации.

При определенных условиях еще одним основанием для ликвидации ТСЖ может послужить решение суда, принятое по заявлению уполномоченного органа, о ликвидации юридического лица согласно п. 2 ст.

61 ГК РФ, а именно в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если они носят неустранимый характер, а также в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона (иных правовых актов) и систематического осуществления некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.

В нашем случае ТСЖ может быть ликвидировано судом, например, по заявлению налогового органа в связи с грубыми нарушениями налогового законодательства. Такими грубыми нарушениями могут стать неисполнение обязанностей, предусмотренных ст.

23 НК РФ, в частности, по уплате налогов, ведению учета доходов, расходов и объектов налогообложения, представлению налоговых деклараций, представлению налоговым органам необходимых для исчисления и уплаты налогов сведений и документов (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2001 N 7745/00).

Таким образом, бухгалтерию в ТСЖ при желании его сохранения в качестве юридического лица необходимо вести даже при отсутствии всякой деятельности.

Других оснований для ликвидации ТСЖ нет.

Финансовые и договорные обязательства ТСЖ

при смене способа управления

Прекращая свою деятельность, но продолжая существование, ТСЖ должно свести к минимуму свои договорные и финансовые обязательства. Это значит, что следует оплатить все работы и расторгнуть все договоры со сторонними организациями. Что касается судьбы средств, собранных с собственников помещений в доме и оставшихся после погашения всех обязательств, она может определяться по-разному.

По сути, эти средства при смене управляющей организации будут неосновательным обогащением товарищества согласно гл. 60 ГК РФ. На наш взгляд, наиболее бесспорным представляется вариант возвращения денежных средств собственникам помещений в доме, но технически это сделать достаточно сложно.

Кроме того, в состав данных средств могут включаться деньги на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, передавать которые собственникам будет абсолютно нецелесообразно.

Эти средства должны быть переданы вновь выбранной управляющей компании на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811/2009).

Напомним, что вопросы капитального ремонта относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в доме согласно пп. 1 п. 2 ст. 44, п. 2 ст. 158 ЖК РФ. В любом случае в повестку дня общего собрания о смене способа управления рекомендуем включать вопрос о передаче денежных средств, накопленных на капитальный ремонт.

Понятно, что вариант передачи денежных средств от ТСЖ к управляющей компании представляется самым удобным для собственников. Однако следует принимать во внимание, что ТСЖ на бездоговорной основе оказывает услуги только своим членам.

Соответственно, последние вправе решить судьбу своих денежных средств на общем собрании членов ТСЖ, а для тех, кто ими не является, вопрос может решаться индивидуально путем расторжения договора в одностороннем порядке согласно ст.

717 ГК РФ по инициативе собственника.

Возникает вопрос: а может ли ТСЖ в одностороннем порядке расторгнуть договор с собственником жилья, если в договоре такое право не предусмотрено? Проблема несколько теоретизирована, но все же актуальна, поскольку граждане редко задумываются о подобных вопросах.

Между тем существуют только общие нормы гражданского законодательства, регулирующие данную ситуацию без учета специфики договора на содержание и ремонт жилого помещения. Итак, п. 2 ст. 719 и п. 2 ст. 328 ГК РФ предоставляют право подрядчику (в нашем случае – ТСЖ) на отказ от исполнения договора при невыполнении встречных обязательств заказчиком.

При смене управляющей организации собственник жилья (заказчик) перестанет оплачивать услуги и работы ТСЖ по договору, что может стать основанием для расторжения такого договора.

Источник: http://paritet-gkh.ru/poleznye-stati/article_post/prekraschenie-upravleniya-domom-tszh

Власть переменилась: как сменить ТСЖ или ЖСК на управляющую компанию в многоквартирном доме?

Смена формы управления с тсж на ук

Зачастую собственников квартир не устраивает качество работы действующей управляющей компании. Однако ее смена представляется чем-то невообразимо сложным. SpbHomes.ru разобрался в вопросе.

Процедура и документы

Заключение договора на управление домом в новостройках управляющей компанией происходит сразу после ввода дома в эксплуатацию. Стандартный срок действия соглашения варьируется от 1 года до 5 лет.

Есть несколько способов управления многоквартирным домом:

  • Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • Создание жилищного кооператива (ЖК);
  • Выбор управляющей компании большинством собственников;
  • Управление домом самими жильцами, если квартир не больше 30-ти.

При выборе формы управления ТСЖ или ЖК, именно их представители осуществляют необходимые работы в доме или же нанимают стороннюю управляющую организацию и следят за качеством ее услуг.

В данном материале нас интересует только 3-ий пункт – управляющая компания. Можно ли сменить управляющую компанию дома? Конечно же, да.

Для того, чтобы сменить управляющую компанию в многоквартирном доме на другую, необходимо руководствоваться положениями Жилищного кодекса РФ.

  • Расторгнуть договор с УК можно после истечения срока заключенного договора;
  • Досрочное расторжение возможно при доказанных фактах явных нарушений со стороны УК;
  • Досрочное расторжение возможно, если большинство собственников проало за смену на общем собрании;
  • Если УК лишили лицензии;
  • По обоюдному соглашению сторон договора;
  • При смене способа управления.

Чаще всего основными причинами недовольства становятся плохая работа УК (отсутствие ремонтных, уборочных работ) или высокие, ничем не обоснованные тарифы.

Широко известен стал случай, связанный с застройщиком «ЦДС»: после сдачи дома ЖК «Новое Мурино», был заключен договор с УК «ЖЭС-4», которая формально не имеет отношения к застройщику, однако учредитель УК и совладелец «ЦДС» – одно лицо.

Жильцы жаловались на высокую плату за ЖКХ, на низкое качество при выполнении ремонтных работ. После произошедшего с одним из собственников несчастного случая в лифте, разразился громкий скандал, но УК все-таки удалось сменить.

Что должны делать собственники в таком случае?

  1. Провести общее собрание. Голосовать от лица всех собственников имеет право абсолютное большинство (больше 50%);
  2. Составить и подписать протокол собрания согласно требованиям Минстроя;
  3. Отправить копию протокола управляющей компании;
  4. Выбрать новую управляющую компанию;
  5. Заключить договор с новой УК.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.

Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.

Процедура мало чем отличается от вышеописанной:

  • Необходимо провести общее собрание;
  • Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии «за» смену формы управления – больше 50%);
  • Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
  • Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
  • ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
  • Подписать договор на оказание услуг с новой УК.

В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика.

Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта.

Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.

Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.

Свои управляющие компании есть и у «ЛенСпецСМУ» (ЗАО «Сервис-Недвижимость»), «Лидер Групп» (УК «Лидер») и DOCKLANDS development (УК Docklands). Заключение договора происходит практически «по умолчанию», поэтому исключены различные проволочки, связанные с приведением дома в соответствие с нормами перед передачей сторонней УК.

Девелоперы имеют и партнерские отношения с рядом УК. К примеру, у «Л1» есть постоянный партнер УК «Континент», не имеющий юридического отношения к самой компании-застройщику. В «ЦДС», как сообщили SpbHomes.

ru представители застройщика, отошли от подобной практики, поэтому проводят конкурс для каждого объекта среди управляющих компаний района застройки. Подобная практика имеется и у застройщика «ГлавСтройКомплекс».

Оценить работу УК по достоинству жильцы новостроек смогут, пожалуй, только спустя пару-тройку лет после полной усадки дома.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.