Смена управляющей компании

Как сменить управляющую компанию?

Смена управляющей компании
Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Когда управляющая компания не выполняет надлежащим образом обязательства, данные жильцам многоквартирного дома, наиболее правильным выходом будет ее сменить.

Этот шаг по закону является правом жильцов, которое подтверждается Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ).

В нем прописаны правила выбора жильцами варианта управления домом, а также особенности процесса замены предыдущей управляющей компании (УК) на новую или создания ТСЖ (смотри часть, касающуюся управления многоквартирным домом (МКД)).

УК бывают государственные и частные. В соответствии с ЖК РФ любая управляющая компания работает с МКД по договору, заключенному с каждым собственником. Обязанность УК – заключение договора непосредственно после выбора ее жильцами или жилищным комитетом. Договоры управления МКД действительны от 1 до 5 лет.

На сегодняшний день нередко договор управления противоречит федеральному законодательству и нарушает тем самым права собственников жилья. Многие подписывают бумаги, не читая, а кое-где управляющие компании и вовсе не удосужились их сделать. Однако, оплачивая квитанции, жители многоквартирного дома автоматически соглашаются на работу у них той или иной компании.

Самое интересное происходит, когда срок договора со старой компанией истекает. Это наилучший момент для использования законного права собственников на смену УК или варианта управления МКД.

Уточнить сроки работы договора можно в самой компании. За месяц до конца действия договора собственникам жилья нужно уведомить ее о поправках в договоре или о полном отказе от услуг компании. Смена управления происходит по решению общего собрания владельцев жилых и нежилых помещений.

Чуть сложнее сменить УК, если договор еще действует. Чтобы избавиться от неугодной УК, договор следует расторгнуть. Это проще осуществить, если найдена подходящая новая УК, юристы которой обеспечат качественную профессиональную помощь при расторжении.

Если с выбором жильцы еще не определились, действовать нужно самостоятельно.

Существуют следующие варианты расторжения договора с УК:

  1. По соглашению сторон – когда отсутствуют конфликты и споры с прежней УК.
  2. По основанию, содержащемуся в тексте текущего договора. В нем может быть прописаны основания и порядок расторжения, чем и нужно пользоваться.

  3. По основанию, содержащемуся в ГК РФ. Согласно статье 451 Гражданского кодекса (ГК) договор расторгается в связи с существенными изменениями обстоятельств с начала его действия. Например, договор так и не был подписан, или это сделано на иных условиях.

  4. По основаниям, связанным с иными законами. Например, в связи с организацией ТСЖ. В этом случае способ управления правомерно поменять в любое время. Хорошо, если это заблаговременно прописано в договоре управления.

    Если же собственники привлекают стороннюю компанию или организуют ТСЖ, желательно утвердить договор управления на собрании.

  5. По решению суда в случае крупных нарушений условий договора нынешней УК.

    Например, систематически во время отопительного сезона минимальная температура в квартирах была ниже нормы (+18 °С, в угловых – +20 °С). Для документального подтверждения нужно в течение установленного периода обо всех нарушениях сообщать в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию, прокуратуру и тщательно сохранять их ответы.

По Жилищному кодексу собственник любого помещения в МКД (в том числе нежилого) может инициировать общее собрание. Возможен отказ от участия в нем, так как это не обязательно. Но не участвовавшие в общем собрании обязаны исполнять его решение даже вопреки собственному желанию.

По закону общее собрание домовладельцев проходит не реже раза в год. Запрещается отступление от повестки, назначенной инициатором. Собрание проводится очно, заочно или очно-заочно.

Чтобы добиться нужной явки, необходимо должным образом известить соседей. Важно объявить о собрании не позже десяти дней до его проведения.

Оповещать можно как заказным письмом (вручают под роспись), так и через доску объявлений в подъезде.

Количество собственника рассчитывается по площади, которой он владеет. Кворум набран, если явка составляет 51% собственников. Решения собственников вносят в протокол. После утверждения на собрании решения о замене УК, предыдущая УК обязана за тридцать дней передать все документы об МКД в новую.

Городские и районные власти часто не помогают снять нерадивую УК, а скорее всячески препятствуют этому. Но можно обратиться за помощью в отдел общества защиты прав потребителей по ЖКХ.

Также существуют коммерческие организации, предоставляющие подобные услуги. Их стоимость варьируется от 30 до 150 тысяч рублей, что для большого дома не накладно, поскольку оплата распределяется на всех.

Такие организации проводят собрания собственников и содействуют составлению судебного иска.

Дмитрий Лидов
Если вам нужна бесплатная юридическая консультация – жмите сюда

Источник: https://YuristPrav.ru/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu

Смена УК в многоквартирном доме

Смена управляющей компании

Управление многоквартирным домом жильцы чаще всего доверяют специальным компаниям. Сотрудники такой фирмы хорошо знают свои обязанности и предоставляют нанимателям качественные услуги. Но если УК не справляется, у собственников квартир есть право ее сменить.

Причины, по которым жильцы меняют УК

Смена собственниками квартир управляющей компании, по действующему Жилищному кодексу, возможна в соответствии с определенной процедурой.

Так как жильцы и представители УК заключают договор, то основанием для его расторжения является невыполнение того или иного пункта. Смена возможна и тогда, когда компания скрывает сведения о своей деятельности.

Если жильцы заподозрят незаконную деятельность, они вправе расторгнуть соглашение. Но перед тем, как сменить управляющую компанию, инициаторам решения нужно тщательно изучить договор.

  1. Оплата. Если УК постоянно увеличивает плату за свои услуги, но их качество не улучшается, жильцы могут потребовать расторжения договора.
  2. Отсутствие лицензии. УК работают на основании лицензии. И если разрешения на ведение соответствующей деятельности нет (или лицензия просрочена), договор может быть аннулирован в одностороннем порядке.
  3. Некачественные коммунальные услуги. Управляющая компания обязана предоставлять клиентам качественные коммунальные услуги. По сути, она является посредником между потребителем и поставщиком. И если жильцы исправно оплачивают счета, а услуги некачественные, есть вероятность мошенничества.
  4. Отсутствие реакции на заявки и жалобы. В обязанности сотрудников УК входит рассмотрение всех заявок клиентов. Жалобы и другие заявления не только рассматривают, но и отвечают на них. Если УК бездействует и не реагирует на заявления собственников жилья, это основание для расторжения контракта.

Как можно заменить управляющую компанию

Замена управляющей компании происходит по правилам. Если это досрочное расторжение соглашения, то требуется решение собрания жильцов. Другое дело, если срок действия договора пришел к концу.

При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой

Сменить УК нужно тогда, когда ее руководители не выполняют свои обязанности. Такие фирмы чаще всего игнорируют проведение капитального ремонта или не благоустраивают общее имущество собственников квартир. Для того чтобы расторгнуть договор, жильцам нужно собрать доказательства невыполнения условий. В остальном используют стандартный порядок смены УК.

Изменение способа управления

Многоквартирными домами управляют не только специализированные компании. Жилищный кодекс РФ позволяет владельцам квартир создавать товарищество. Такая организация, с юридической точки зрения, является некоммерческим объединением жильцов.

Перед тем, как сменить УК на ТСЖ, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры. Инициативная группа обязана назначить проведение собрания, на котором присутствующие голосуют за смену управляющей фирмы на ТСЖ.

При этом руководство товарищества можно выбрать заранее, как и решить другие организационные вопросы. После окончания срока договора Если срок действия соглашения подходит к концу, то стороны продлевают его или нет.

В случае, когда у жильцов есть другая УК, то они просто сообщают старой фирме свое решение о прекращении сотрудничества. И руководство обязано передать преемнику всю документацию, касающуюся МКД.

Расторжение договора с обеих сторон

Процедура расторжения соглашения возможна также по обоюдному согласию сторон. Но если для прекращения сотрудничества в одностороннем порядке требуется уважительная причина, то в данном случае достаточно согласия второй стороны.

Инициатор расторжения контракта (им выступает инициативная группа хозяев квартир или руководитель УК) направляет уведомление с предложением.

Если вторая сторона согласна досрочно прекратить сотрудничество, то представители компании и собственников квартир подписывают соглашение о расторжении договора.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Для принятия всех важных решений жильцы МКД проводят соответствующие собрания. Но если многоквартирный дом слишком большой, то обычное заседание не провести.

Поэтому жилищное законодательство позволяет использовать очно-заочную форму собрания.

Перед тем, как сменить управляющую (эксплуатирующую) компанию в многоквартирном доме без проведения собрания, нужно ознакомиться с процедурой.
Порядок действия инициативной группы следующий:

  • Подготовка повестки дня. В нее включают способ и цель проведения собрания.
  • Уведомить о мероприятии всех жильцов (не позднее 10 дней до начала).

Уведомление отправляют по почте или вручают лично. При этом уполномоченному лицу нужно вести соответствующий реестр. При личном вручении документа каждый человек лично расписывается в реестре.

В назначенный день проводят очную часть мероприятия. На ней присутствующие лица обязаны проать за или против смены компании. Затем инициативная группа обходит тех собственников квартир, которые не присутствовали на собрании.

Они голосуют, используя стандартный бланк. Затем инициативная группа готовит уведомление и протокол для управляющей компании. Документы направляют на протяжении 10 дней после ания. Тогда же проводят конкурс для выбора новой УК.

Выбирая эксплуатирующую компанию, нужно помнить о многих нюансах. Иначе придется расторгать соглашение и искать другую фирму. Или создавать ТСЖ, чтобы самостоятельно заниматься вопросами по содержанию дома и придомовой территории. Но для этого среди владельцев квартир должны быть специалисты.

Источник: https://comservis.su/smena-upravlyayushhej-kompanii/

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме: порядок смены управления ЖКХ

Смена управляющей компании

Наличие собственности в многоквартирном доме предполагает участие жителей в решении вопросов содержания жилья и в выборе компании, которой можно доверить эти функции.

Достаточно часто в практике жилищных правоотношений возникают ситуации, когда необходимо поменять управляющую компанию в многоквартирном доме. Такую процедуру необходимо проводить правильно и грамотно, так как даже небольшое процессуальное нарушение может привести к аннулированию всех совершенных действий.

Нормы закона

Все правоотношения по управлению домами регламентируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Нормой статьи 162 кодекса предусмотрен механизм, регламентирующий вопрос смены управления ЖКХ (жилищно-коммунальным хозяйством).

Когда можно менять

Между собственниками и управляющей компанией (УК) заключаются договорные отношения, подкрепленные заключенным договором управления МКД (многоквартирным домом). Условия, которые должны содержаться в таком договоре, отражены в методических рекомендациях Минстроя России.

Но иногда возникают обстоятельства, когда гражданам предоставляется право расторгнуть договор.

Перечень таких случаев законодательно определен:

  • завершение срока действия ранее действовавшего соглашения;
  • отсутствие (аннулирование) лицензии УК, оказывающей услуги по содержанию и управлению;
  • неисполнение (некачественное выполнение) услуг, работ, предусмотренных в соглашении;
  • отсутствие доступа к информации, содержащей сведения о ее финансово-хозяйственной деятельности, о стоимости ее услуг, тарифах и размерах платы.

Если с МКД работает предприятие жилищно-коммунального хозяйства, которое было отобрано местной администрацией по результатам ранее объявленного конкурса, то чтобы поменять управляющую компанию ЖКХ, собственникам помещений до истечения первого года ее работы необходимо провести собрание по отбору УК или смене способа управления МКД.

УК на ТСЖ и наоборот

В соответствии с законодательством РФ, владельцы недвижимого жилья должны добровольно определиться со способом управления домом.

Таких способа три:

  • управление УК;
  • ТСЖ (товарищество собственников жилья);
  • непосредственное управление МКД.

Если данное требование добровольно не реализовано, то это должен сделать муниципалитет.

Поскольку закон позволяет владельцам жилой недвижимости в любое время изменить способ управления, то решение о переходе в товарищество жильцов можно принять в любое время.

Для процедуры перехода из УК в ТСЖ необходимо инициировать и провести сход владельцев жилья. На мероприятии более половины собственников должны принять соответствующее решение о переходе на управление товариществом.

Для того чтобы полноценно произвести переход из УК в ТСЖ, решение должно быть полностью реализовано путем создания ТСЖ, заключения соглашений с ресурсоснабжающими предприятиями, заключения договора по содержанию жилья.

При волеизъявлении владельцев помещений об изменении способа управления с товарищества жильцов на соответствующую организацию, проводится процедура общего собрания.

На нем принимаются решения:

  • о переходе в УК;
  • об определении организации;
  • об одобрении условий соглашения.

После выполнения всех необходимых процедур, сведения о выбранной УК предоставляются в орган жилищного надзора, который вносит данные об управлении домом в сведения о лицензиате.

Основания

Для смены управляющего предприятия собственникам нужны основания.

Таковыми являются:

  • неисполнение условий договора;
  • отсутствие лицензии на право заниматься соответствующей деятельностью.

Независимо от оснований, любой гражданин имеет право на обеспечение качественных и безопасных для жизни условий проживания. Такие условия должна обеспечить гражданам фирма, которую они нанимают для выполнения данных требований.

Пошаговый алгоритм действий

Процедура расторжения договора управления регламентируется на уровне закона. Соблюдение процессуальных требований позволит избежать дальнейших претензий от управляющей фирмы и надзорных органов.

Судебная практика имеет много примеров отказа судебными инстанциями в расторжении договора по причине несоблюдения формальных процедур расторжения договора.

Основными этапами являются следующие действия:

  • инициирование собрания;
  • определение повестки дня;
  • обеспечение уведомления заинтересованных лиц о предстоящем мероприятии;
  • определение формы (очная, очно-заочная либо заочная форма);
  • подведение итогов ания, оформление протокола;
  • уведомление организации о расторжении договора;
  • получение от бывшей УК всей необходимой технической документации.

Уведомление

Для поднятия вопроса о расторжении договора управления жильем, достаточно волеизъявления даже одного собственника, который должен стать инициатором. Как правило, для проведения такого рода мероприятий создается инициативная группа, которая заранее исследует вопрос, собирает доказательства некачественного оказания услуг старой компанией.

Затем принимается решение о назначении собрания собственников и устанавливается его дата, определяется форма его проведения, вопросы, которые будут вынесены для обсуждения.

Не менее чем за 10 дней до даты мероприятия о его проведении оповещаются все лица, которые имеют в собственности квадратные метры в доме:

  • граждане — физические лица;
  • организации;
  • орган местного самоуправления.

ЖК РФ установлена обязанность ведения реестра собственников жилья организацией, выполняющей услуги по содержанию МКД. Реестр позволяет идентифицировать владельцев недвижимого имущества в доме. При обращении за реестром инициатора, юридическое лицо обязано предоставить такой документ в течении 5 дней с момента обращения.

В уведомлении необходимо отразить все вопросы, которые будут поставлены в повестку дня, а также указать форму и время проведения собрания.

Извещение участников можно обеспечить путем составления пофамильной ведомости, где под роспись ознакомить о проведении собрания. Тем жильцам, с которыми не удалось встретиться, уведомление направляется по почте.

Если более ранними протоколами уже принимались решения о способе уведомления обо всех важных моментах жизни дома при помощи технических средств, в том числе информационных стендов, смс-оповещений, то такой способ также возможно использовать при реализации задачи.

Общее собрание собственников

По истечении 10 дневного срока в обозначенное время проводиться общее собрание всех собственников помещений.

На нем определятся председатель, секретарь и счетная комиссия.

Перед началом мероприятия необходимо удостовериться в наличии кворума. Для этого подсчитывается количество участников. При собрании по вопросу, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, достаточно участия 50 % плюс один голос.

Решение

При наличии кворума проводится ание по вопросам повестки дня.

Подсчет пропорционален количеству метров собственности, принадлежащей гражданину, то есть выражается в доле от общей жилой площади МКД. Решение оформляется протоколом.

Протокол

протокола определено Минстроем России.

Документ должен иметь структуру:

  • заголовочная часть (название, реквизиты, позволяющие определить номер, дату и место проведения);
  • содержательная часть (состоит из вводного и основного раздела, во вводном разделе – информация об инициаторе, участниках, кворуме и повестке дня, в основном разделе прописываются все обсужденные вопросы.

Выбор новой организации

Для определения новой компании на рассмотрение выносится вопрос по ее выбору. Для альтернативы инициатору можно предложить на ание несколько компаний.

При определении УК и ании за нее большинством , решение оформляется протоколом. Копия протокола направляется в организацию. После получения протокола управляющая организация направляет в орган ГЖИ (Государственной жилищной инспекции) информацию для включения сведений о новом МКД в список ее лицензии.

Оповещение старой УК

После собрания и оформления протокола о расторжении договорных отношений со старой УК, лицо, по инициативе которого проводилось мероприятие, направляет подлинник решения и протокола в прежнюю компанию в течение 10 дней.

Передача протоколов собрания

Управляющая организация в течении 5 дней со дня получения подлинных документов о смене управляющей компании многоквартирного дома, исполняя порядок уведомления органа госжилнадзора, обеспечивает предоставление таких документов в ГЖИ, в том числе используя государственную информационную систему (ГИС ЖКХ).

Заключение договора

Договор управления с новой организацией может быть заключен только при внесении данных о новом доме органом ГЖИ в лицензию новой компании.

Утвержденный договор подлежит подписанию всеми собственниками, имеющими недвижимость в доме.

Советы по подбору УК

К отбору новой организации нужно подойти тщательно и компетентно, предварительно изучив все тонкости этого вопроса.

Для определения перечня организаций, оказывающих услуги по управлению жилья можно зайти на сайт:

  • местной администрации;
  • государственной жилищной инспекции региона;
  • реформа ЖКХ;
  • ГИС ЖКХ.

На сайтах можно найти перечень управляющих организаций, зайти на сайт каждой из них и посмотреть их открытые данные, отчетную информацию, почитать отзывы о ее деятельности.

Каждая жилищная организация в открытом доступе размещает сведения об адресах всех домов, которые она обслуживает. По адресу дома можно увидеть его фактическое состояние, пообщаться с жильцами о качестве работы организации, узнать расценки на ее услуги.

В системе ГИС ЖКХ по наименованию и реквизитам организации имеется возможность узнать об административных нарушениях, по которым была привлечена к ответственности компания. Информация находится в разделе «Аналитика и отчеты» в подразделе о привлечении к административной ответственности организаций.

Решение спорных вопросов

На практике очень редко компании добровольно расстаются с домом, поскольку каждый МКД – это ее прибыль. Решение всех спорных вопросов обеспечивается в жилищной инспекции либо в арбитражном суде.

Важно иметь ввиду, что при расторжении договора по причине невыполнения условий договора либо некачественного предоставления услуг, собственникам необходимо провести предварительную претензионную работу, выражающуюся в фиксировании всех выявляемых недостатков. Такая фиксация может быть проведена при помощи комиссии, привлечения свидетелей, составления актов, фото- и видеофиксации. Все получаемые сведения должны направляться в управляющую организацию с требованием об устранении.

Как вернуть переплату

Оплата новой компании за ее услуги начинается с момента внесения данных в лицензионный список новой управляющей организации. Если гражданин все-таки перечислял платежи в старую компанию, то он имеет полное право потребовать возврата переплаченных средств.

Для возврата необходимо провести процедуру:

  • направить претензию в прежнюю УК с требованием возврата неосновательно полученных средств за услуги ЖКХ;
  • при неэффективности претензионных требований направить заявление в арбитражный суд.

Исходя из прозрачности лицензионной информации, для суда не представляется сложным определить дату начала действия договора управления домом и, соответственно, с какого момента и куда должен оплачивать гражданин счета за услуги ЖКХ.

Как поменять на ТСЖ

Процедура смены жилищной организации на товарищество собственников жилья аналогична смене УК. Разница заключается в поставленных на ание вопросах.

Отличительным моментом между сменой на УК и на ТСЖ является то, что в первом случае – способ управления остается тот же, но выбирается новый посредник для обеспечения такого способа.

В случае с ТСЖ, граждане выбирают другой способ управления домом, который влечет за собой определенные обязанности:

  • решение о создании товарищества собственников жилья;
  • избрание членов правления ТСЖ, подбор обслуживающего персонала;
  • подготовка учредительной документации и проведение регистрации ТСЖ в налоговых органах;
  • заключение договоров поставки ресурсов с коммунальными предприятиями на оказание услуг по содержанию жилья, обслуживанию лифтового оборудования и иными предприятиями.

Процесс смены УК, исходя из реальной практики, составляет порядка 3 месяцев. К такой процедуре необходимо заранее подготовится, заручиться поддержкой единомышленников и не падать духом.

В любом случае, даже если придется пройти все судебные инстанции, в выигрыше останется собственник, который решил не мириться с существующим положением дел, а нашел альтернативу для реализации своих прав по обеспечению достойных условий проживания в своем доме.

В видео рассматриваются шаги по перемене УК.

В видеоролике представлена консультация юриста.

Источник: https://uristi.guru/kvartira/pomenyat-upravlyayuschuyu-kompaniyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.