Смена управляющей

Содержание

Как поменять управляющую компанию

Смена управляющей
Подписаться на новости

Благодаря новому Жилищному Кодексу Российской Федерации собственники помещений получили возможность выбора способа управления многоквартирным домом. Многие доверили свой дом на обслуживание управляющей компании.

Но как быть, если данная организация плохо справляется со своими обязанностями: оказывает некачественные услуги или вообще ничего не делает? В таком случае собственники имеют полное право расторгнуть договор управления с недобросовестной УК и выбрать новую управляющую организацию.

О том, как правильно подойти к решению этих вопросов, рассказывает начальник юридического отдела Филиала ГКУ «Дирекция ЖКХиБ ВАО» Юрий Геннадиевич Козионов.

— Юрий Геннадиевич, что в первую очередь необходимо сделать собственникам, чтобы поменять УК? И как определить, когда пришла пора это сделать?

В первую очередь, собственникам необходимо осознать, что только от них зависит дальнейшая степень комфорта проживания в доме. Если в нем все время протекает крыша, лопаются трубы, в подъездах грязь, а деньги на содержание и ремонт жители, тем не менее, исправно платят, то это весомый аргумент за смену управляющей организации. Не нужно бояться брать на себя ответственность за изменения.

— Допустим, решение у жильцов созрело. Что дальше?

Согласно статьям 44–48 Жилищного Кодекса РФ собственник вправе инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора УК. Оно может быть проведено в форме очного и заочного ания. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме (в форме собрания) предусматривает совместное присутствие собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на ание. Заочное ание проводится в случае, если на общем ании не достигнуто кворума и предусматривает прием решений собственников (на соответствующих бланках) по вопросам, поставленным на ание, в специально определенном для этого месте в определенное время. Собрание в форме заочного ания наиболее приемлемо для проведения общего собрания в условиях большого количества собственников в доме. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа .

— Каким образом собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о проведении общего собрания?

Согласно п. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязан сообщать собственникам помещения данного дома о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении данного собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенным таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания; дата, время и место проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ании, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании.

— Когда необходимо проинформировать УК о расторжении договора управления?

Уведомление прежней управляющей компании отправляется после проведения общего собрания жильцов, определения претензий к прежней управляющей компании и принятии решения о расторжении договора с данной компанией и о переходе в ведение другой.

— Какие документы должна передать старая управляющая компания?

Акты осмотра инженерных сетей за последние два года, акты на выполнение работ и оказание услуг за последний год, договор управления и обслуживания. Порядок передачи управления МКД при смене управляющей организации утверждена распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом независимо от их организационно-правовых форм»
В течение 30-ти дней управление домом должно быть передано новой, выбранной компании — путем передачи разделительного баланса и иных определенных законом документов (например, технического паспорта дома). Естественно, предварительно нужно достичь полной договоренности с новой управляющей компанией — готовы ли там взять данный дом, на каких условиях, знают ли его слабые места?

 — Возможно ли расторжение договора до истечения срока действия договора управления?
Договор управления может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, если со стороны управляющей компании имеются нарушения: невыполнение условий договора управления; отказ в предоставлении информации о деятельности УК; оказание услуги не в полном объеме или ненадлежащего качества. Желательно, чтобы в распоряжении собственников были документы, подтверждающие факт привлечения управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению многоквартирным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

— На что нужно обратить внимание при выборе новой управляющей компании?

Во-первых, нужно обратить внимание на стаж работы УК: опыт работы обслуживающей организации на рынке ЖКХ должен быть не менее трех лет. Если компания работает меньше или начинает свою деятельность, то необходимо задуматься и собрать о ней более подробную информацию. Кроме того, компания должна обладать производственной, материально-технической базой, профессиональными кадрами (слесари, сантехники, строители), у нее должны быть договоры с поставщиками энергоресурсов. Обязательно нужно ознакомиться с договором управления многоквартирным домом, примерная форма которого размещена на интернет-сайте ДЖКХиБ г. Москвы.
23.09.2010 года постановлением Правительства РФ № 731-ПП утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Согласно Постановлению, все управляющие организации обязаны предоставить всю необходимую информацию об их деятельности: годовую бухгалтерскую отчетность; смету расходов по каждому дому; перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них; перечень многоквартирных домов в отношении которых договора управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления; перечень услуг и расценки на содержание и ремонт многоквартирного дома; все учредительные документы УК; контакты руководителей; договор управления; тарифы на ЖКХ текущего года.
Раскрытие информации может осуществляться на основании запроса жителей и в электронном виде, на сайте управы района или на собственном электронном сайте обслуживающей организации.

Версия для печати

Источник: https://sevizm.mos.ru/presscenter/news/detail/733457.html

Все тонкости смены управляющей компании в России

Смена управляющей

/ Квартира

За состоянием многоэтажных домов и прилегающей к ним территории следят специально созданные для этого организации, которые называются управляющие компании (УК). Если жильцы недовольные качеством услуг, которые оказывает действующая фирма, то они имеют право сменить ее.

Оснований для смены УК множество – плохое отопление помещений зимой, отсутствие или нерегулярность поставки горячей и холодной воды и другие. Как сменить управляющую компанию, какие документы для этого собрать и как происходит процесс описано ниже.

Способы смены управляющей компании

Существует целый ряд ограничений, прописанных жилищным кодексом РФ, которые не дают право заменить УК, опираясь лишь на регулярные жалобы жильцов.

Они же являются и основанием для получения желаемого результата, если сделать все грамотно.

Если управляющая компания не обеспечивает жильцов многоквартирного дома комфортным проживанием, то ее надо сменить и для этого законом предусмотрено несколько способов. Вот они:

  1. По истечению договора, который оформляется на срок от 12 месяцев до 5 лет. Это оптимальное время для смены управляющей компании, но если ни одна из сторон не выявит желания разорвать официальное соглашение, то оно считается автоматически продленным. Уточнить дату конца контракта можно в административных органах или у руководителей фирмы.
  2. Сменить УК гораздо сложнее, если соглашение еще действует. Если жильцы выбрали лучшее управляющее общество, то оно занимается расторжением контракта своими силами, но в противном случае это ложится на плечи владельцев квартир.

Гражданский кодекс РФ дает законное право разорвать соглашение с фирмой до истечения срока.

Сделать это по закону можно несколькими способами:

  1. По статьям обновленного Гражданского кодекса. Разорвать соглашение можно через суд, если УК не принимает условия. Такой же результат будет, если создать ТСЖ, возложить на него обслуживание многоквартирного дома. Но такое развитие событий законодательно не регламентировано, поэтому может не подействовать, если в договоре нет соответствующего пункта.
  2. По соглашению сторон, если больше 85% владельцев квартир согласны на смену УК. Перед выбором новой фирмы следует составить, согласовать и подтвердить подписями соглашение, согласно которому описывается способ передачи технической документации, денежных средств, материалов между действующей и новой компанией.
  3. Согласно договору, которые обычно содержат информацию о способах расторжения. Стандартный пункт в таких бумагах указывает, что через месяц после получения официального согласия владельцев помещений на смену обслуживающей компании, действующая фирма освобождается от обязательств.
  4. Через суд при существенных нарушениях контракта УК. Подробнее о таких невыполнениях обязательств, за которые можно подать иск на разрыв договора, написано в 450 статье Гражданского кодекса.

Как выбрать новую УК

Самый ответственный момент – определение претендентов, которые смогут обслуживать многоквартирное здание. Этим занимается Совет дома, если такой существует, или группа жильцов, проявивших инициативу, желание. Перечень действующих управляющих компаний, а также районы их обслуживания, можно найти на официальном сайте Муниципального образования.

Определяя круг претендентов, не стоит пренебрегать организациями, которые недавно основаны или никому неизвестны. Такие фирмы стремятся потеснить «гигантов» на рынке и занять свое место, поэтому их деятельность ориентирована на довольного клиента. Большинство молодых фирм имеют прозрачную статистику, что позволяет отслеживать денежные потоки.

Также стоит заняться изучением рейтингов и черных списков, которые в изобилие публикуются на просторах интернета. В общем, надо собрать больше доступных сведений о компаниях разных масштабов, что позволит отсеять неподходящие или сомнительные варианты.

Перед тем, как обзвонить достаточно сузившийся круг претендентов, следует собрать техническую документацию по дому. Чем подробнее будут данные, тем лучше можно представить здание руководителю фирмы для оценки.

Технические характеристики многоквартирного дома можно запросить у администрации действующей УК или оплатив взнос получить в БТИ.

Сюда же следует добавить список насущных проблем, решением которых будет заниматься новая фирма.

Когда круг претендентов сузится, можно переходить к следующему шагу – знакомству с управляющими компаниями. Для этого стоит обзвонить каждую фирму, обсудить с администрацией возможность управления многоквартирным домом, напроситься на визит к руководству самых перспективных фирм.

На встречу к директору компании лучше явиться всем Советом или отобрать несколько человек с самыми скептическими взглядами для адекватной оценки коммерческих преимуществ фирмы. С руководством следует обсудить уровень заинтересованности компании в конкретном многоквартирном доме.

Порядок проведения процедуры смены

Чтобы достичь желаемого результата, следует не только собрать документы, но и сделать много других дел. Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме:

  • формирование группы из жильцов, проявивших инициативу;
  • сбор технической, юридической документации;
  • созыв собрания;
  • представление претендентов и выбор новой фирмы;
  • оформление протокола сборов;
  • оповещение жильцов, действующей и новой компаний.

Чтобы избежать ошибок, надо изучить соглашение, подписанное с действующей фирмой. Дальше следует заняться подготовкой повестки дня, где должны быть такие вопросы:

  • возможность ания на очном и заочном собрании;
  • расторжение договора с действующей управляющей компанией;
  • выбор и утверждение фирмы, которая будет заниматься домом;
  • определение условий соглашения, их утверждение жильцами и компанией;
  • определение размера денежных взносов, их периодичность;
  • обсуждение сроков передачи документов на многоквартирный дом, средств новой фирме;
  • определение порядка уведомления жильцов об итогах собрания, места, в котором будет храниться оригинал протокола.

Уведомления о назначенной дате собрания раздаются всем владельцам квартир как можно раньше, но по закону нельзя информировать меньше, чем за 10 дней. Рекомендуется вести реестр выданных приглашений.

В этом бланке собственники помещений будут оставлять росписи для подтверждения факта получения уведомления, делают пометки об отправках заказных писем.

Если жильцов информировали через объявление, то роспись в реестре ставит тот, кто вешал бумагу и два свидетеля.

Принятие решения

На очной части собрания жильцы многоквартирного дома заполняют Бланк Решения, где отмечаются голоса каждого присутствующего. Чтобы все было официально, надо вести реестр выдачи таких бумаг. После очного собрания надо провести заочное. Для этого надо обойти всех жильцов, которые не смогли прийти на назначенное время. Они тоже заполняют Бланк Решения.

После опроса всех собственников следует составить протокол собрания с указанием всех . Когда все будет готово, надо уведомить жильцов о результатах ания.

Сделать это надо не позже, чем через 10 дней после опроса последнего участника. Повесить объявление с результатами ания в доступном месте, обговоренном на заседании.

Также следует отправить копию протокола собрания в действующую и новую компанию.

Как перезаключить договор

Когда решение принято, надо приступать к заключительному этапу. Перезаключение договора проводится не сразу, а по очереди:

  • Составление контракта, согласование его с жильцами.
  • Проведение сборов, на которых обсуждается соглашение по пунктам.
  • Встреча с руководством УК для обсуждения условий. Если администрация дает согласие, то можно перезаключить контракт.
  • Сделать копии нового договора и раздать их всем жильцам.

Если действующая управляющая компания не соглашается на новые условия, то владельцы вправе сменить ее.

Внимание. Если 50% людей, проживающих в многоквартирном доме, не поставили подпись в договоре с новой фирмой, то бумага считается недействительной. Упростить задачу можно на собрании – это ускорит процесс.

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Чаще всего вопрос приходится решать через суд, ведь руководители компаний неохотно расстаются со стабильным источником дохода, не хотят, передавать техническую документацию или не имеют ее.

За 30 дней до прекращения действия договора УК должна передать сведения по управлению домом новой фирме. Решить вопрос можно в судебном порядке.

Судьи чаще всего стают на сторону жильцов и заставляют фирмы передавать документацию или восстанавливать ее за свой счет.

Как вернуть деньги после смены управляющей компании

Чтобы вернуть на счет многоквартирного дома деньги, которые жильцы исправно платили УК, нужно сделать запрос к администрации фирмы. Руководители компании обязаны представить подробный отчет о своей деятельности относительно здания:

  • выполненные работы, их количество, стоимость, расходы на рабочую силу;
  • копии контрактов с подрядчиками;
  • сметы;
  • акты проделанной работы.

Отчеты помогут владельцам оценить, сколько средств потрачено, а сколько осталось. Если действующая компания подделала документацию, то новая УК вправе заказать строительно-техническую экспертизу, по результатам которой суд выносит решение.

Смена УК чаще всего трудоемкий процесс с кучей документации и судебных исков, ведь никто не хочет лишаться регулярных поступлений денежных средств. Главное, сплоченность жильцов и их инициативность, а все трудности решаются.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html

Как сменить управляющую компанию: проблемы, нюансы, порядок действий

Смена управляющей

1. Создание инициативной группы собственников.

На первом этапе важно определится, поддерживают ли инициативу смены УК другие собственники дома. Обсудите с соседями инициативу, зафиксируйте на бумаге основные вопросы, волнующие жителей дома. Активные жители, входящие в состав инициативной группы, в дальнейшем станут членами Совета дома

2. Соглашение о намерениях с новой управляющей компании.

Соберите информацию об управляющих компаниях, работающих в Вашем районе, изучите их сайты, проведите встречу с руководством. По результатам встреч определитесь, какую именно УК Вы хотите пригласить для управления своим домом.

Критерии для сравнения нескольких УК могут быть следующие (в порядке убывания значимости):

• Опыт работы на рынке ЖКХ (чем больше, тем компания надежнее)

• Наличие сайта и сервисов для решения вопросов удаленно (представительство в социальных сетях, мессенджерах, прием заявок он-лайн, мобильное приложение и пр.)

• Инженерный состав (наличие собственных инженерных сотрудников различных направлений)

• Наличие собственной уборочной техники

• Наличие круглосуточной аварийной службы

• Есть ли дома другие обслуживаемые дома в относительной близости.Лучше, когда обслуживаемые дома расположеныкомпактно, это удешевляет их обслуживание.

• Предлагаемый тариф на содержание жилья.

• Близость офиса компании к обслуживаемому дому

• Юридическая поддержка УК инициаторам общего собрания собственников. Зачастую результаты общего собрания собственников приходится отстаивать через суд, поэтому лучше заранее заручится поддержкой юристов УК.

• Оказывает ли УК организационную помощь в проведении общего собрания собственников, в открытии спец. счета на кап ремонт дома и пр.

Отдельно хочу заметить, что предлагаемый тариф занимает далеко не первое место по значимости. Дешевле, не значит лучше. Что касается нашей группы компаний, то мы придерживаемся муниципального тарифа на «Ремонт и содержание жилья».

Закрепите достигнутые договоренности с УК в Соглашении о намерениях. В Соглашение о намерениях внесите основные пункты, которые войдут в повестку общего собрания, в том числе: размер тарифа на содержание жилья, открытие специального счета на капитальный ремонт дома, открытие отдельного расчетного счета для накопления средств от рекламы и пр.

3. Подготовка документов к общему собранию собственников.

Подготовка общего собрания начинается с формирования реестра собственников Вашего дома. Реестр должен быть актуальным на дату проведения общего собрания.В реестре отражается вся информация, необходимая для проведения общего собрания и подсчета : перечень всех собственников, размер доли каждого собственника, площадь помещении и реквизиты правоустанавливающего документа на собственность.

Реестр нужно официально запросить в действующей УК. Если получить реестр в действующей УК не получилось, то можно данный реестр приобрести за деньги с специализированной компании. Реестр собственников должен подкрепляться выписками из ЕГРН. Предварительно лучше проконсультироваться в ГЖИ, в какую компанию обратиться за покупкой реестра.

Подготовка повестки общего собрания. Совместно с УК необходимо определить окончательный круг вопросов, который войдет в повестку общего собрания собственников.

В повестку должны войти обязательные процедурные вопросы, такие как утверждение счетной комиссии, утверждение Председателя и секретаря счетной комиссии, утверждения способа уведомления и ознакомления собственников с результатами собрания, утверждение места хранения бюллетеней.

Основной блок вопросов касается непосредственно выбора новой УК, утверждение основных пунктов договора с новой УК, утверждение тарифа. Также в повестку можно включить любые дополнительные вопросы, например, выбор Совета дома, открытия/закрытия мусоропровода в доме, заключение прямых договоров с РСО и пр.

Во время проведения общего собрания повестку менять будет нельзя.

Следующим шагом будет рассылка уведомлений всем собственникам дома и планируемом общем собрании. Нужно заметить, что собрать необходимый кворум на очной части собрания нереально, поэтому в уведомлениях лучше сразу указывать очно-заочную форму проведения общего собрания, со сроками заочной части не меньше месяца.

Уведомления необходимо рассылать заказными письмами.

При отправке нужно сохранять все документы и чеки, подтверждающие отправку и получение, их придется направлять в ГЖИ после окончания общего собрания вместе с остальными документами.

Если в доме есть муниципальные квартиры, то Уведомления необходимо направлять в муниципалитет.Уведомить о проведении общего собрания необходимо не менее чем за 10 дней до его начал.

4. Проведение общего собрания собственников

В назначенную дату, время, в назначенном месте собственники встречаются для обсуждения и ания по вопросам, вынесенным в повестку. Это очная часть собрания. На очной части желательно присутствие представителей новой УК, которые смогут ответить на вопросы жителей.

Ведется протокол собрания, реестр присутствующих.

Собрать необходимый кворум на очной части собрания невозможно и собрание переходит в заочную форму. Бюллетени ания рассылаются всем собственникам для заполнения. По каждому вопросу, вынесенному в повестку, собственник может проать «за», «против» или «воздержался».

По окончании заочной части ания счетная комиссия пересчитывает голоса по каждому вопросу, составляет протокол. Протокол с принятыми решениями по всем вопросам размещается в месте, указанном в бюллетене. Чаще всего это информационные стенды в подъездах. Если кворум набран и принято положительное решение о смене УК, то готовится комплект документов для подачи в ГЖИ.

5. Внесение изменений в реестр ГЖИ.

Комплект документов, обязательный для предоставления в ГЖИ огромный. В том числе в ГЖИ обязательно нужно направить:

• Оригинал Протокола общего собрания

• Оригинал Решения общего собрания

• Оригиналы бланков решений собственников

• Реестр собственников помещений многоквартирного дома

• Уведомление собственников о проведении внеочередного общего собрания собственников

• Реестр почтовых отправлений уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников

• Реестр присутствующих собственников на очной части собрания

Очень часто, ГЖИ отказывает во внесении изменений в реестр по разным причинам. Тогда собственникам после окончания общего собрания собственника приходится отстаивать результаты собрания в суде и принуждать ГЖИ через суд внести изменения в реестр.

В нашей группе компаний есть успешная юридическая практика защиты результатов общего собрания в суде.

Поэтому уже на первой стадии переговоров с новой УК нужно закладывать неизбежность судебных процессов после завершения общего собрания и заручится юридической поддержкой новой УК.

Источник: https://www.irn.ru/conf/114/

Смена управляющей компании без согласия собственников

Смена управляющей

Время чтения: 6 минут

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги.

Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ.

Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом.

УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее.

Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

  1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационную состоятельность.
  3. Количество МКД под управлением организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальную базу.
  6. Открытость деятельности фирмы.
  7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
  8. Квалификацию рабочих кадров.
  9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр. Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

  1. По окончании срока действия договора со старой УК.
  2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
  3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11, потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.
  4. В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
  5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию.

Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир.

Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
  2. На ании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.
  3. За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
  4. Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
  5. Составляется протокол мероприятия.
  6. УК информируется о решении, принятом на собрании.

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом. Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор.

Отказ от УК и создание ТСЖ

Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ. Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества. Затем жильцы:

  • принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
  • выбирают председателя;
  • информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Читайте подробнее о том, как создать ТСЖ.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

  1. Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
    • о проведении встречи в форме очно-заочного ания;
    • о расторжении договора и выборе способа управления;
    • о сроках передачи технической документации и так далее.
  2. Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

    Раскрыть

    Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его.

      Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2019 году, напомним, что с апреля 2016 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.

  3. Проведение очной части собрания в очно-заочной форме. Заочная часть проводится путем посещения собственников, которые не были на собрании.
  4. Составление протокола собрания.

Все жильцы, проавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

Раскрыть

Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.

Источник: https://nskoblaka.com/smena-upravlyayuschey-kompanii-bez-soglasiya-sobstvennikov/

Смена управляющей компании / Sibdom.ru

Смена управляющей

Поменять управляющую компанию можно в любой момент. Но зачастую собственникам квартир в многоквартирных домах, которые, начиная этот процесс, совершают ошибки, не удается довести дело до конца.

Очень важно тщательно готовиться к смене управляющей компании, строго соблюдать процедуру проведения общего собрания и юридически грамотно оформить все документы. Владельцам квартир, которые намерены поменять управляющую компанию, представители общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» советуют сразу настроиться на то, что для этого потребуется потратить время и приложить усилия.

Основания для смены управляющей компании

В Жилищном кодексе предусмотрено несколько способов смены управляющей компании, которая перестала работать. Поменять ее можно, если закончился срок действия договора. Как правило, договор заключают на период от года до пяти лет. И если к истечению этого срока собственники не принимают решения перейти к новой УК, договор автоматически продляется.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК на это согласна.

Для смены УК можно доказать, что действующая компания допускала существенные нарушения договора управления. Что именно считать таким существенным нарушением, в этом случае фактически могут решать сами жители дома.

Отказаться от услуг управляющей компании также можно, если собственники решили изменить способ управления многоквартирным домом и уходят, чтобы создать ТСЖ или ТСН. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Кроме того, если с момента перехода к управляющей компании не истек шестимесячный срок, можно оспорить законность выбора управляющей компании в суде. Тогда собственникам нужно будет доказать, что собрание или конкурс, на котором выбирали УК, проведены с нарушениями.

Еще один способ разорвать отношения с УК — лишить ее права управления вашим домом.

В Жилищном кодексе сказано, если в течение одного календарного года из-за некачественного обслуживания дома мировой суд выписал УК два и более штрафа, жилищная инспекция должна исключить ваш дом из лицензии УК.

Но этот способ сложно назвать работающим, за три года его существования на этом основании к новой УК перешел лишь один дом в стране. На практике из всех способов чаще всего используется тот, когда управляющую компанию меняют на общем собрании собственников квартир в многоквартирном доме.

Общее собрание при смене управляющей компании

При смене управляющей компании важно соблюсти всю процедуру проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Иначе у не желающей терять доход в виде отчислений вашего дома УК появится возможность оспорить решение общего собрания в суде.

Прежде чем проводить собрание, рекомендуют обсудить с соседями смену УК и убедиться, что они разделяют ваше желание уйти под управление новой компании.

Повестка общего собрания собственников квартир

Начинать подготовку к собранию нужно с формулировки повестки, требования к этому документу содержатся в приказе Минстроя России № 937 от 25 декабря 2015 года.

В повестке есть пункты, которые должны быть в нее включены обязательно (например выбор председателя и секретаря собрания), иначе документ будет считаться недействительным, и есть необязательные пункты, которые можно в повестку не вносить.

Обязательно в повестке должны быть отражены вопросы, которые касаются непосредственно этого собрания: вопрос о проведении очно-заочного ания, вопрос о расторжении договора со старой УК, о выборе способа управления, об утверждении новой управляющей организации и условий договора, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества.

Для передачи технической документации от старой управляющей компании к новой в документах обычно закладывают срок 30 дней. Техническая документация потребуется новой управляющей компании для того, чтобы заключить договор с ресурсоснабжающими организациями.

Важно также указать в повестке, каким образом собственники квартир узнают об итогах собрания (например, будет опубликовано объявление на информационной доске в каждом подъезде или на двери в подъезд).

Собрание проводится в очно-заочной форме.

Те собственники, которые пришли в указанный в информационном сообщении день на собрание, голосуют очно, остальные выражают свое мнение в заочной форме, заполняя бланки ания.

В уведомлении нужно указать и дату, когда будет проводиться очная часть собрания, и то, до какого дня собираются решения собственников в заочной части, и куда заполненные бланки нужно передавать.

Составление реестров собственников квартир

Подготовку к собранию нужно начинать с составления реестра собственников квартир в доме. Получить его можно несколькими способами.

Можно обратиться за ним в управляющую компанию, но совсем не обязательно вам там его предоставят, или попытаться собрать информацию о собственниках самостоятельно через сайт Росреестра.

Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, кто является собственником квартир в доме, через сайт Росреестра обойдется в три — четыре рубля за квартиру.

Кроме того, сведения о собственниках можно получить через информационную систему «Домсканер». Эта система создана для проведения собраний собственников через Интернет, за составление реестра в этом случае также придется заплатить, но вам выдадут уже готовые списки собственников квартир.

Уведомление соседей о собрании

Не позднее чем за десять дней до даты собрания нужно проинформировать соседей об его проведении. Для этого придется их обойти и собрать подписи под уведомлением. Как оно правильно оформляется, также можно посмотреть в приказе № 937 Минстроя России от 25 декабря 2015 года.

Обходить соседей не обязательно, если ранее на собрании собственники приняли решение в качестве способа уведомления соседей размещать объявления на информационных стендах, дверях подъезда, тогда именно так и нужно поставить в известность о собрании жителей дома.

В таком случае в реестре уведомления нужно указать дату и место размещения объявления, а человек, его разместивший, распишется в этом документе, и этого будет достаточно, чтобы доказать, что собственники о собрании проинформированы. Дополнительно можно сделать фотографию объявления.

Соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников

Собрание проводится в очно-заочной форме, на очном собрании сначала нужно зафиксировать всех присутствующих, затем каждому из них выдается отдельный бланк, в котором он голосует по каждому вопросу и ставит подпись. Если у квартиры пять собственников, бланков тоже должно быть пять. Некоторые юристы рекомендуют также вести реестры выданных бланков решений.

При оформлении протокола общего собрания нужно ориентироваться на приказ Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр, в котором содержатся предъявляемые к этому документу требования.

Обязательным приложением к протоколу являются все реестры: реестр собственников квартир, реестр выданных уведомлений, реестр присутствовавших на собрании, протокол общего собрания, в котором указано, кто выступал и какое решение приняли.

Если собственник не участвовал в очной части собрания, он должен в установленный срок сдать бланки ания по адресу, который был указан в сообщении о проведении собрания.

Чтобы собрание состоялось, в нем должны принять участие не менее половины собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а не количество человек).

Собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 квадратных метров в нем участвовали собственники, владеющие 2001 квадратным метром жилья.

Для принятия решения за смену УК должен проать 51 процент пришедших на собрание собственников.

После того как решение о смене управляющей компании принято, в течение пяти дней нужно отправить в стройнадзор и УК уведомление о том, что собственники решили поменять управляющую компанию. К нему прилагается копия протокола собрания и копия всех приложений.

Как выбирать новую управляющую компанию?

Еще до того как вы разорвали договор со старой УК, можно начинать заниматься поиском новой.

Для этого стоит послушать мнение председателей советов многоквартирных домов, посмотреть, какие дома обслуживает выбранная вами компания, съездить пообщаться с их жителями, собрать информацию на специализированных сайтах.

На сайте стройнадзора (krasnadzor.ru) публикуется информация о предписаниях, которые контролирующая организация выписала допускавшим нарушения управляющим компаниям.

Эту же информацию можно посмотреть на сайте «Реформа ЖКХ», где УК обязаны публиковать информацию о выписанных штрафах, и на сайте «Дом.госуслуги.ру».

«Можно посмотреть, публикуют они там информацию или нет, потому что недобросовестные УК эту информацию обычно не публикуют, значит, они не соблюдают требований, и эту компанию можно сразу отметать, — рассказывает представитель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Дмитрий Иванов.

— Что касается того, стоит вообще начинать эту процедуру или нет, то, как показывает практика, даже одной инициации собрания обычно хватает, чтобы действующая управляющая компания начала шевелиться. Если раньше она не стремилась что-то делать, теперь УК получает сигнал, что собственники ее работой недовольны, и начинает что-то менять.

А если собственники взамен найдут добросовестную компанию, она будет работать лучше».

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1727/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.