Снос многоквартирного дома на ижс

«Многоквартирники» на землях ИЖС. История вопроса

Снос многоквартирного дома на ижс
Сегодня с удовольствием делимся с вами размышлениямиИгоря Калитинао многоквартирных домах на землях ИЖС.

Этот текст, состоящий из двух частей, возник у автора в продолжении темы, поднятой нами в далеком 2015 годув одном из консалтинговых материалов.

ЧАСТЬ 1.

ИСТОРИЯ ПОЯВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ НА ИЖС В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ

«Многоквартирники» на землях ИЖС, такие малоквартирные и такие малозаконные…

Начало проблеме многоквартирников на ИЖС было положено в 2006 году, когда цены на жильё за год по России подскочили вдвое (справочно, по Санкт-Петербургу, в среднем с 30 тыс.руб. за м2 (на начало года) до 60 тыс.руб. за м2 (на конец года)).

До этого времени не то, что бы «многоквартирников» на ИЖС не существовало – нет, они были. Только никто не делал из этого проблему.

Всегда в малоэтажной России, в период новой Российской истории (про СССР и царскую Россию вспоминать не будем), при равном разделении имущества родителей между детьми «отцовский дом», автоматически становился «многоквартирником» и каждый наследник сам решал, что дальше делать со своей долей недвижимости (пользоваться / продать / обменять).

Резкий рост цены м2 обычного многоквартирного жилья в 2006 году был обусловлен несколькими факторами, в первую очередь – резким повышением потребительского спроса, связанного в свою очередь с началом бума ипотечного кредитования (автор сам получил в 2006 году ипотечный кредит и купил в начале года квартиру по цене 30 тыс.

руб/м2, а в конце 2006 года такие квартиры продавались уже по цене 60 тыс.руб/м2). Во вторую очередь, сыграло то, что образовалось некое подобие дефицита предложения, а где дефицит – ситуация, при которой цена диктуется продавцом….

Продавцы жилья, они же застройщики, при таком высоком спросе начали наращивать темп строительства, но одна загвоздка. Чтобы нарастить темп строительства, надо чтобы было, где строить. Необходимо иметь свой «земельный банк» (земельные участки с разрешительной документацией и инженерным обеспечением/коммуникациями).

Но закупать землю в перспективу могли (и делали это) только очень крупные (и дальновидные) застройщики, – каждый без труда сможет назвать 1-2 десятка громких имен крупных строительных компаний, переживших все кризисы.

У кого земли не было запасено, были вынуждены либо закупаться ею у «лендлордов» (девелоперов), либо идти в фонд имущества СПб и создавать там жуткий ажиотаж, поднимая аукционную цену до небес и стараясь вырвать у конкурентов право застройки.

Таким образом, моментально (даже не за год) цена земельных участков подскочила вдвое и больше раз, составляя до 30% себестоимости строительства!!! На торгах (автор сам был свидетелем) цена могла вырасти в два и даже три раза от первоначальной (уже немаленькой), установленной фондом имущества.

Кто-то из застройщиков, желая сэкономить, начал брать участки без инженерной подготовки, ввязываясь с монополистами в долгие истории (авантюры) по подключению; кто-то из них «рванул» за землей в ближайшие пригороды/область, – п.Сертолово, п.Бугры, г.Всеволожск и пр.

Некоторые (основная масса средних и все мелкие) застройщики без земельного банка (и без будущего), тяжело вздохнув, начали лихорадочно искать выход из сложившейся ситуации – искать земельные участки. И вот тут на глаза им попались участки под ИЖС. С этого момента начинается массовое строительство «многоквартирников» на ИЖС.

Многие из этих застройщиков подошли к застройке на ИЖС весьма прямолинейно, можно сказать, «в лобовую», тем самым создав себе еще больше проблем.

А выведя проблему на городской (и даже федеральный) уровень – создали уже комплекс проблем еще и остальным компаниям, занимающимся малоэтажным многоквартирным, вполне легальным, строительством.

Откуда взялись покупатели долей в «многоквартиниках» на ИЖС для этих компаний? Это все те, кто в 2006 году сначала не успел, а потом уже не смог купить квартиру по новой, удвоенной цене.

Для многих, внезапное появление на рынке предложения недвижимости со стоимостью вдвое ниже рыночной цены показалось чудом, и они побежали вкладывать туда деньги, не особо разбираясь, чем вызвана такая низкая цена.

По правде надо сказать, что даже людей, разбирающихся в правах собственности, не пугала такая долевая «коммунальная» собственность, т.к. это не новая форма для России (см.выше).  Но никто не ожидал, что застройщики таких домов начнут отрываться от реальности, возводя «небоскребы» в садоводствах, а власти начнут сносить такие постройки.

УДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС

Удачные примеры строительства многоквартирников (по нашему законодательству, всё, что больше одной квартиры – многоквартирное жильё. Таунхаус тоже) на ИЖС связаны с точным соблюдением градостроительных норм и строительных правил (3 этажа, 3 метра от границы участка и т.д).

На фото примеры, которые можно считать (по мнению автора), украшением Санкт-Петербурга (последние два фото – объекты даже с явными и значительными отклонениями от разрешенных параметров, но всё равно – были введены в эксплуатацию. На последнем фото в объекте в 2009 году по суду были выделены даже квартиры, не доли.

С 2010 года подобная судебная практика была прекращена).

НЕУДАЧНЫЕ ПРИМЕРЫ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНИКОВ НА ИЖС

Неудачных примеров (со скандалом в СМИ, судами и сносами) строительства многоквартирников на ИЖС, ВЫ УДИВИТЕСЬ – но, несмотря на шум в СМИ – это не более 10% от всего объёма этого «спорного» вида строительства.  Только по Санкт-Петербургу выявлено объектов,  которые «не нравятся» городским чиновникам БОЛЕЕ 200, а получили судебное решение о сносе и снесено всего… ПЯТЬ.

И, я бы сказал, что тут дело не в нерешительности администрации, а в грамотном подходе государственного архитектурно-строительного надзора (есть еще у нас грамотные и осторожные чиновники): если формальные требования соблюдены (выполнено физически то, что прописано в законе) – с объекта снимаются претензии.

То, что кому-то из горячих и дурных чиновничьих голов кажется, что в таких домах  проживают  разные семьи и поэтому их надо сносить – это показатель чиновничьего «беспредела».

Все сносы (по России) связаны с неточным соблюдением (грубым нарушением, которое в свою очередь смеем предположить, явилось следствием чрезмерной жадности застройщика) градостроительных норм и строительных правил (более 3-х этажей, менее 3-х метров от границы участка и т.д):

Примеры по всей стране!

ПодмосковьеПодмосковьеКраснодарИркутскБарнаулЕкатеринбургЕкатеринбургКазаньСанкт-Петербург

Отдельно стоит остановиться на одном особенно «выдающемся» ОТРИЦАТЕЛЬНОМ и показательном примере. В августе 2012 года  ООО “Девелопмент Групп” на торгах в Фонде имущества СПб купила участок под ИЖС.

Участок был куплен за копейки, хотя, учитывая расположение в границах одного из престижных районов СПб, должен был стоить раз в 5-6 дороже.  И как всегда, минимальная стоимость – это признак чего? Правильно – это признак проблем.

По условиям торгов необходимо было в отведенный срок ВОССТАНОВИТЬ ПАМЯТНИК АРХИТЕКТУРЫ, находившийся на данном участке (образец деревянной дачи 19 века, фото дачи до пожара прилагается):

Памятник архитектуры: образец деревянной дачи 19 века адресу: г.СПб, ул.Сегалева, 10

Получив участок после торгов, представители ООО “Девелопмент Групп” первым делом….СОЖГЛИ остатки дачи, вывезли мусор и на её месте начали строить вот ЭТО с пафосным названием ЖК “Людовик XIV”:

Первыми тревогу подняли, как всегда, местные «активисты-градозащитники», тут же подключились районная администрация, комитеты и ведомства правительства СПб. НО. Было уже поздно:

  • Памятник архитектуры уничтожен.
  • На его месте построено неизвестно что, угрожающее соседним постройкам.

В этой постройке (домом его язык не поворачивается назвать, дальше сами увидите почему) люди уже успели купить себе «долей- псевдоквартир». Причём, на покупку несли именно накопления, т.к. банки отказываются напрямую кредитовать покупки в таких проектах.

Что в итоге получилось. С марта 2014 г. тянется решение вопроса о демонтаже дома 10 по ул. Сегалева (ЖК “Людовик XIV”).

  1. Компания застройщик исчезла.
  2. Люди потеряли деньги.
  3. Памятник архитектуры утерян.
  4. На месте памятника архитектуры теперь это в таком виде (август 2019):

Хотя, к слову сказать, в Санкт-Петербурге всё решается весьма культурно, всё таки, – «культурная столица». Не сносят даже дома, имеющие постановление суда на снос. Правда, в этих домах живут жильцы… С документами о собственности… Но это очередная отдельная история («Никитинская усадьба»)…

Вообще по Санкт-Петербургу множество примеров, когда «спорный» объект на ИЖС соседствует с «не спорным» (грамотно спланированным в разрешенных физических параметрах), причем количество вторых в разы больше.

Улица Межозерная (станция метро Озерки) –  на одной её стороне проект, введенный в эксплуатацию. На другой её стороне проект «Приозерная усадьба» от ООО «Инвестиционно-строительной компании «Невский синдикат» (ИСК «Невский синдикат»), который по суду должны снести.

Продолжение  следует …(часть 2)

Алексей Аверьянов
Генеральный директор Vesco Group

Я в социальных сетях: | Instagram | ontakte |

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vdt/mnogokvartirniki-na-zemliah-ijs-istoriia-voprosa-5d77e3a0b5e99200aeacfe77

Многоквартирный дом на землях ИЖС: доступное жилье или верный путь к сносу

Снос многоквартирного дома на ижс

Адвокат Вербицкая Юлия Витальевна приняла участие в программе «Прямо сейчас» на канале «360 Подмосковье» (выпуск от 17.08.2015г.). В студии телеканала горячо спорили о последствиях строительства многоквартирных домов на участках ИЖС. Суды непреклонно выносят решения о сносе построек, однако жильцы вопреки всему хотят сохранить квадратные метры.

За последние десять лет законодательство в области строительства жилой недвижимости претерпело значительные изменения. Результатом которых стало серьезное ужесточение нормативной базы, регулирующей данную отрасль.

Благодаря этому ушли в лету популярные ранее схемы реализации квартир в новостройках (вексельная, соинвестирования, простого товарищества и др.), которые практически никак не обеспечивали защиту интересов покупателей. Однако далеко не все застройщики смогли перестроиться и начать работать по новому.

Одни были вынуждены покинуть этот рынок, другие – искать новые способы обойти существующие нормы.

Так, в последние годы широкое распространение приобрело строительство многоквартирных жилых домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Эта тенденция легко объяснима: во-первых, упрощена процедура получения разрешений на возведение построек на землях ИЖС, во-вторых, на такие постройки распространяется облегченный порядок оформления прав собственности, так называемая «дачная амнистия», которая не подразумевает сложной и длительной процедуры получения технических условий для подключения к центральным коммуникациям и введения здания в эксплуатацию. Однако, не все так просто.

Согласно ст. 42 Земельного Кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами.

На участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, могут возводиться только отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (ч. 3 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ).

Любое иное капитальное строение (за исключением вспомогательных беседок, заборов, гаражей и т.п.), возведенное на земельном участке, с разрешенным видом использования для ИЖС, в силу п. 1, 2 ст.

222 Гражданского Кодекса РФ, является самовольной постройкой, которая подлежит сносу за счет лица, которое ее возвело.

Стоит иметь ввиду, что даже если застройщику, маскируя многоквартирный жилой дом (или таунхаусы) под индивидуальное жилищное строение, удается оформить на него право собственности, оно (право) может быть оспорено в суде по заявлению любого заинтересованного лица.

На практике, чаще всего, инициатором таких разбирательств  являются соседи, недовольные шумом за своими заборами и стихийными парковками в не предназначенных для этого узких переулках частного сектора.

В результате назначаемых судами экспертиз, вскрывается истинная суть таких построек, устанавливается не соответствие сооружений разрешенному виду использования земельных участков и, как следствие, выносятся решения о сносе.

Но даже если у жильцов многоквартирного жилого дома, расположенного на землях ИЖС сложились дружеские отношения с соседями и местной администрацией, возникает другая проблема – подключение к коммуникациям.

При оформлении прав на объект жилищного строительства в упрощенном порядке (по «дачной амнистии»), никаких требований к наличию подведенных коммуникаций к строению не предъявляется. И в лучшем случае, мощности, указанные в технических условиях подключения дома к сетям будут из расчета на одну семью.

Например, согласно действующим нормативам для индивидуальных жилых домов величина предоставляемой мощности электроэнергии составляет всего 15 кВт. Для обеспечения многоквартирного жилого дома, где проживают несколько семей, этого явно недостаточно.

А при отсутствии центральных коммуникаций (которые для ИЖС не являются обязательными), постоянные перебои в электроснабжении, вследствие перегрузок в электросети, полностью парализуют быт жильцов.

Поэтому, прежде чем соглашаться на заманчивое предложение покупки квартиры в малоэтажном доме или таунхаусе по очень привлекательной цене, необходимо обратить внимание:

  1. В свидетельстве о праве собственности (аренды) на земельный участок категория земель должна быть указана «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под малоэтажное строительство». В противном случае вы рискуете потерять вложенные средства.
  2. В разрешении на строительство должно быть указано «малоэтажный многоквартирный дом», «многоквартирный дом» и т.д. (но никак не «индивидуальный жилой дом», «дачный дом», «садовый дом»), с указанием количества этажей, площади объекта, площади земельного участка.
  3. Не лишним будет ознакомиться с проектной документацией, проверить соответствие указанных там площадей данным, содержащимся в разрешении на строительство.
  4. Ознакомьтесь с техническими условиями на подключение дома к коммуникациям, выданными застройщику ресурсоснабжающими организациями. Одновременно вы можете настаивать на внесении данной информации в договор.
  5. Уточните у застройщика в каком порядке будет осуществляться регистрация прав на построенный объект недвижимости. Помните, упрощенный порядок («дачная амнистия») распространяется исключительно на индивидуальные жилые дома, дачные и садовые постройки, но никак не на многоквартирные дома или таунхаусы.
  6. Помните, между квартирой и долей в праве собственности на весь дом есть принципиальная разница. В первом случае вы приобретаете конкретное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Во-втором, долю – неопределенную часть дома, для выделения которой в натуре понадобится обращаться в суд, и еще неизвестно какую позицию в данном вопросе займут ваши соседи (сособственник). При этом если в будущем вы примите решение её продать, у владельцев остальных долей в праве собственности возникнет преимущественное право покупки.
  7. Обратите внимание на содержание договора, который вам предлагают заключить. Это должен быть договор долевого участия в строительстве. Во-первых, он подлежит государственной регистрации в росреестре, что исключает возможность двойной продажи одной и той же квартиры. Во-вторых, на такой договор распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же все установленные законом гарантии в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию или расторжения договора.

В случае возникновения малейших сомнений в юридической прозрачности заключаемой сделки с недвижимостью, проконсультируйтесь с адвокатом. Это поможет вам избежать длительных судебных разбирательств и потери вложенных денежных средств.

Источник: https://advokat-verbickaya.ru/advokat-v-smi/mnogokvartirnyy-dom-na-zemlyakh-izhs---dostupnoe-z/

Многоквартирный дом на ИЖС 2020 – можно ли строить, на участке

Снос многоквартирного дома на ижс

Все земли, расположенные на территории РФ, подразделяются на определенные категории. Каждая территория обладает своим целевым назначением. Это налагает запрет на ее эксплуатацию с другими целями.

К одному из видов назначения участков относятся территории населенных пунктов, отводящиеся под индивидуальное жилищное строительство.

В 2020 году еще действует закон «Закон о дачной амнистии», разрешающий возведение на таких объектах жилья в упрощенном порядке, без получения разрешения на строительство. Кроме того, в отношении таких построек действует облегченный порядок регистрации прав собственности.

Существуют требования, которые предъявляются к зданиям на территориях ИЖС. На таких участках разрешено только малоэтажное строительство. Однако в последнее время большой популярностью пользуется возведение многоквартирных домов на ИЖС, что запрещено по закону.

Назначение участка

Земли ИЖС предоставляются гражданам для:

  • садоводства и огородничества;
  • возведения малоэтажного дома;
  • фермерства.

На таких территориях разрешено возводить недвижимость, предназначенную для проживания одной семьи. Жилые объекты обязательно должны иметь не более 3 этажей и один вход/выход. Допускается устраивать мансарды. Площадь объекта не должна превышать 1,5 тыс. кв. м.

Законодательная база

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, владельцы участков должны эксплуатировать их по назначению и только разрешенными способами.

Требования к домам, которые разрешается возводить на участках индивидуального жилищного строительства, размещены в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.

В ст. 222 п. 1, 2 ГК РФ говорится о том, что любые объекты, построенные без учета вида разрешенного использования, могут считаться самовольными постройками и подлежать сносу за счет застройщиков, которые их возводили.

Многоквартирный дом на ИЖС

Недобросовестные застройщики возводят многоквартирные дома на участках ИЖС с целью получения прибыли. Однако при этом они грубо игнорируют предписания законодательства, что является правонарушением.

Некоторые лица маскируют возведенные многоквартирные дома под индивидуальное жилье или таунхаусы. Отдельным гражданам даже удается оформить на такие объекты право собственности. Однако данное право может быть в любое время оспорено в судебной инстанции по иску от заинтересованного лица.

Судом будет назначено проведение экспертизы, в ходе которой будет определена сущность постройки. Застройщику при этом укажут на несоответствие здания виду разрешенного использования и обяжут его снести объект.

На практике инициаторами судебных разбирательств чаще всего выступают соседи, которым мешает шум от рядом стоящего дома. Кроме того, если в жилье проживает несколько семей, на прилегающей территории скорее всего будет организована стихийная парковка для автомобилей жильцов. Узкие улицы частного сектора с большей долей вероятности окажутся не предназначены для такого количества автомобилей.

Однако может сложиться такая ситуация, что у застройщика будут дружественные отношения с соседями и администрацией населенного пункта. При этом может возникнуть другая проблема, касающаяся подключения к инженерным сетям.

Мощности, которая указывается в технических условиях подключения объекта к сетям, хватает, как правило, на 1 семью.

Этого недостаточно на обеспечения многоквартирного дома, рассчитанного на несколько семей. В таком жилье, размещенном на участке ИЖС, возможны регулярные проблемы с электроснабжением, возникающие из-за перегрузок в электрической сети. Подобная ситуация может сделать затруднительным комфортное проживание в жилье.

Можно ли строить?

Итак, можно ли строить многоквартирный дом на ИЖС? Ответ на этот вопрос однозначный ‒ нельзя.

Что же остается делать добросовестным застройщикам, которые не учли категорию земли при строительстве, или гражданам, которые очень хотят возвести многоквартирный дом на такой территории?

Существует 2 варианта:

  1. Попытаться изменить вид разрешенного использования территории. Для этого необходимо собрать пакет документов и подать соответствующее заявление в местную администрацию.
  2. Оформить построенный объект как изолированное помещение, а не как многоквартирное жилье. Однако, судя по сложившейся практике, сделать это будет крайне затруднительно.

Последствия возведения без разрешения

Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.

Последствия для застройщика:

  • административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
  • признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.

В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.

Предполагается, что застройщики будут впоследствии принуждаться к штрафу в размере 1-5 млн рублей или приостановлению деятельности сроком до 90 дней. Злостных нарушителей ожидает применение обоих видов наказаний.

Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:

  • финансовые потери;
  • лишение жилья;
  • принуждение к сносу постройки.

Граждане при этом остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако, в большинстве случаев, недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для компенсации денег гражданам. Поэтому даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.

Гражданам остается лишь быть бдительными и перед приобретением квартиры в многоквартирном доме интересоваться о категории земли, на которой возведен объект.

Как избежать мошенников?

Существует несколько рекомендаций для граждан, которые собираются приобретать квартиры при привлекательной цене.

Как избежать случаев мошенничества:

  1. Необходимо запросить у застройщика документацию. Основные бумаги ‒ свидетельство о госрегистрации права собственности, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, проекты и планы. Сопоставив документы, можно увидеть разрешенное использование и назначение земли.
  2. Необходимо проверить, чтобы в разрешительном документе на строительство было указано «многоквартирный дом» или «малоэтажный дом», а не «индивидуальный жилой дом». Также в документации должна быть указана площадь объекта и его этажность, а также площадь земельного участка.
  3. Стоит познакомиться с тех. условиями на подключение объекта к инженерным коммуникациям.
  4. Стоит сопоставить информацию, содержащуюся в разрешении на строительство, с проектной документацией.
  5. Рекомендуется уточнить у застройщика порядок, в котором будет производиться регистрация прав на возведенный объект. Упрощенный порядок возможен лишь в отношении ИЖС, садовых и дачных домов.
  6. Стоит оценить содержание договора, который предлагает заключить застройщик. Это должна быть бумага о долевом участии. Такой договор должен подлежать обязательной регистрации в Росреестре. Это исключает вероятность двойной продажи.

Рекомендуется проконсультироваться со специалистом в области права, если имеются малейшие сомнения в прозрачности сделки. Такая мера позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и лишения финансов.

На видео о строительстве многоквартирного дома на земле ИЖС

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/izhs/mnogokvartirnyj-dom-na-izhs/

Многоэтажки на землях под ИЖС: как покупателям квартир не попасть в ловушку?

Снос многоквартирного дома на ижс

У тех, кто живет в многоквартирном доме, который возведён на землях для индивидуального строительства, проблемы могут оказаться гораздо серьёзней. Нередко покупатель и не подозревает, что отдаёт миллионы рублей за жильё, которое в любой момент могут снести по решению суда.

В зоне риска – несколько таких домов в частном секторе, которые по просьбе департамента городского хозяйства сейчас проверяет прокуратура Севастополя.

Как законодатели предлагают решить проблему, чтобы вместо коттеджей не вырастали многоэтажки, а жизнь добросовестных покупателей жилья не портил квартирный вопрос?

Жильцы каждой из 31 квартир этого дома платят за коммунальные услуги почти в три раза больше, чем положено по тарифу. Причина в том, что здание оказалось построено на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства.

И когда люди въехали на купленные квадратные метры, то узнали, что водопровод здесь не городской, а частный, а к электросетям здание было подключено без оформления нужных документов, за что на адрес пришло несколько стотысячных штрафов, и свет в доме отключили.

«Нам сказали, что в целях электробезопасности, вам нужен акт для подключения, и этот акт для подключения мы выбивали или выстрадали. 15 мая отключили, а 9 августа мы были подключены к электроэнергии», – рассказывает Нина Петрук, жительница дома №41 на Стрелецком проезде.

Но только в их окнах появился свет, жильцы узнали, что собственница смежного земельного участка подала в суд иск о сносе их многоквартирного дома.

«Застройщик нашего дома зашёл на территорию её участка на три квадратных метра домом, и она подала в суд на нас. Все у нас, конечно, хотят продать здесь квартиры, потому что жить уже невыносимо», – жалуется Нина Васильевна.

Подать в суд иск с требованием снести многоквартирный дом, построенный на землях под ИЖС, в праве и городские власти. В департаменте городского хозяйства Севастополя начиная с июня обследовали больше ста таких зданий.

А в Ялте в сентябре уже исполнили решение суда о сносе незаконно выстроенной восьмиэтажки на улице Щорса. Юридический нюанс в том, что покупатели квадратных метров в таких домах получают в собственность не квартиры, а лишь доли частного дома.

А раз в договоре помещения числятся как доли – даже продать их без согласия остальных соседей по зданию человек не сможет.

«Он не сможет его ни продать, не передать, то есть это будет объект с многими, многими ограничениями и обременениями», – говорит Даниил Кирилкин, заместитель директора департамента капитального строительства Севастополя. 

В департаменте капитального строительства Севастополя отмечают, те, кто строит многоквартирные дома на землях под индивидуальное жилищное строительство, часто пытаются привлечь покупателей низкой ценой. Например, есть дома, где квартиры-студии стоят от миллиона двухсот тысяч рублей до миллиона четырёхсот. Это почти на 25% ниже среднерыночной стоимости.

Информация о новостройках по улице Генерала Мельника уже попала на сайт правительства Севастополя в статью с советами, как не стать обманутым дольщиком.

Авторы материала напоминают, что на участках для индивидуального жилищного строительства запрещено возведение многоквартирных домов, однако те, кто продаёт здесь квадратные метры, продолжают публиковать в интернете информацию о недвижимости у тёплого моря и даже соглашаются работать с материнским капиталом.

“Мы подписываем договор купли-продажи доли – предварительный договор, после регистрации права мы оформляем основной договор купли-продажи», – объясняет представитель застройщика Александр Ксендзов.

О том, как использовать материнский капитал, чтобы купить квадратные метры в этих домах, Александр Ксендзов рассказывает подробно. По его словам, уже несколько семей решили купить квартиры-студии в доме, который строят здесь, вкладывая материнский капитал.

«Из 30 помещений порядка трети используют материнский капитал. Подписывается договор купли продажи доли, и этот договор передаётся вместе с остальными документами в Пенсионный фонд, и Пенсионный фонд такие договора одобряет и перечисляет средства материнского капитала продавцу этого помещения», – говорит Ксендзов.

Но в департаменте городского хозяйства и капитального строительства по-прежнему подчёркивают, что строительство многоквартирных домов на землях под индивидуальное жилищное строительство незаконно. Потому представители власти обратились в прокуратуру с просьбой проверить, что происходит на этой стройке.

«Комиссионно будем выходить вместе с прокуратурой, они оказывают нам содействие в этом вопросе», – сообщил Евгений Горлов, и.о. директора департамента городского хозяйства.

Несколько лет назад Совет по правам человека при президенте России предложил добавить в уголовный кодекс новую статью, наказывающую за строительство многоквартирных домов на землях под ИЖС.

Пока такие случаи пытаются рассматривать в рамках мошенничества, но состав преступления удаётся доказать далеко не всегда.

Школьный учитель Александр Емец отдал больше двух миллионов за покупку квартиры на Стрелецком проезде, а когда увидел, что вместо неё продавец предлагает долю в доме под ИЖС, обратился в суд.

«Суд тянулся достаточно долго, признал, что компания не выполняет свои обязательства и потребовал вернуть средства, – говорит Александр, – они пообещали, дали гарантийное письмо, что деньги будут возвращены, однако наша квартира была перепродана, а деньги нам не вернули».

Кроме Александра Емеца суд постановил, что застройщик должен вернуть деньги ещё 24-м лицам, но судебным приставам удалось добиться лишь выплат в пользу 5 человек. На счетах общества с ограниченной ответственностью больше нет денег, а его директор уехал за границу.

«Имущество не выявлено у должника, счета пустые, деятельность он не ведет. Сейчас мы осуществляем дополнительные мероприятия, чтобы хотя бы частично, а лучше полностью исполнить судебное решение», – говорит Дмитрий Васильцов, старший судебный пристав отдела судебных приставов по Ленинскому району.

А пока судебные приставы продолжают разыскивать директора организации, в департаменте капитального строительства напоминают – В разрешении на строительство приобретающим недвижимость нужно изучать каждую строчку, а заключая ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ покупатель квартиры должен проконтролировать в Севреестре – прошёл ли документ государственную регистрацию – и только после этого вносить оплату по договору. Тогда счастливым новосёлам не придётся волноваться, где в предложении “снести нельзя оставить” будет поставлена запятая.

Анна Шустер, Сергей Буторин, Наталья Бабкевич, Александр Соловьёв

Источник: https://vesti92.ru/news/blagoustroystvo/lovushki-dlya-pokupateley-kvartir-kak-ne-poteryat-/

Многоквартирники на землях ИЖС. Сносить нельзя легализовать?

Снос многоквартирного дома на ижс
andry_astashkinНаверное, Вы уже такое наблюдали в Самаре. Прямо на частных сотках под индивидуальное жилье (ИЖС) строятся дома в 3 этажа, которые явно будут использоваться в коммерческих целях. Это так называемый «формат доходных домов» – люди скупают участки, строят там дома на несколько квартир, и продают их или сдают в аренду.


Статью я написал для журнала «Строительство. Недвижимость Rent&Sale». Можно скачать в PDF… И да, много букв 😉Первые многоквартирные малоэтажные дома в дачных массивах появились на самарском рынке недвижимости несколько лет назад после принятия нового Градостроительного кодекса.

Закон позволил собственникам земли, выделенной под ИЖС, строить на ней индивидуальные дома до трех этажей площадью до 1,5 тыс. кв. м в упрощенном порядке без проведения госэкспертизы.

Учитывая пробелы в федеральном законодательстве, застройщики в качестве физических лиц начали строительство таких многоквартирных жилых домов, скупая несколько участков, оформленных “для ведения личного подсобного хозяйства”, а затем легализовать вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии».Власть в этом вопросе, похоже, еще «изучает практику».

В различных регионах позиция судов весьма разная: Краснодарский край, Екатеринбург и Сочи сносит «многоквартирники», Московская область дает им шанс на легализацию. Были случаи и в соседней Ульяновской области, когда такие объекты законом квалифицировались как самовольно построенные, и принималось решение о сносе здания.

Мошенническая схема?

Схема используется следующая:1. Де-факто, строится многоквартирный дом. Де-юре, строится частный жилой дом;2. Юридическое оформление заключается в приобретении доли в земле и доли в доме;3. Дом строится не выше 3-х этажей, площадью не больше 1500 кв.м.;4.

Дом является общей долевой собственностью N-ого количества граждан;5. Оформляется вновь построенный дом по декларации, в рамках закона о «Дачной амнистии»6.

В дальнейшем данный дом так и остается в долевой собственности и покупатели заключают что-то вроде соглашения о порядке использования данного дома, либо просто заключают соглашение о разделе дома и каждый получают свою долю объекта недвижимости, выделенную в натуре.

Почему появилась такая схема? Это выгодно. Так можно серьезно выиграть в деньгах во время оформления строительства, тогда к застройщику меньше требований, совсем не как в случае многоквартирников.

Например, застройщик индивидуального жилого дома на одну семью (при высоте дома не более трех этажей) вполне может обойтись и без проекта дома. Более того, при возведении многоэтажки необходимо заключать договор подряда с лицензированным застройщиком, так как строительство ведется не по проекту индивидуальной жилой застройки.

Так в чем же проблема? Как показывает практика, чаще всего размещение таких домов осуществляется с нарушением нормативов градостроительного проектирования: не обеспечиваются потребности в сетях инженерного обеспечения, отсутствуют автомобильные парковки, детские площадки, инфраструктура, необходимая для многоквартирных домов. И самый интересный вопрос для приобретателя такого жилья. Узаконить строение можно как долевую собственность даже при отсутствии разрешительной документации, а вот как выделить эти «квартиры» в объекты? Гарантии, что Вы это сделаете, нет.

Практика. Что такое ИЖС?

Как не печально, но по стране многоквартирники на землях под ИЖС сносят. Суды выносили решение сносить постройки в Екатеринбурге, Сочи и Краснодарском крае. Объясняется это тем, что разрешения на ввод многоквартирного дома не выдавалось, так как строительство таких домов в зоне ИЖС не предусмотрено.

Так что же это такое ИЖС? В части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации таковыми объектами именуются «отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи».

Вот как нам прокомментировал эту ситуацию адвокат Антон Бегеба, старший партнер Адвокатского бюро “Яблоков, Лапицкий и партнёры”:

«Если речь идет об участках под ИЖС, то можно сделать вывод, что расположены они в зонах Ж-1, Ж-2 в соответствии с картой правового зонирования. Указанные зоны предполагают строительство спаренных односемейных домов, а также односемейных жилых домов блокированного типа.В соответствии со СаНиП, односемейными жилые дома блокированного типа (таун-хаусы) должны отвечать следующим требованиям:• не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков• не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;• имеют самостоятельные системы вентиляции;• имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.В случае, если данные условия соблюдены, то постройка соответствует требованиям зонирования территорий. В Самарской области обширной судебной практики по этому вопросу не существует, как правило, государственная регистрация прав на таун-хаусы осуществляется в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.В случае если указанные условия при строительстве не соблюдены, то признание данной постройки самовольной с последующим ее сносом, вполне возможно».В качестве иллюстрации приведем выдержку из материалов судебного дела по сносу многоквартирного дома на земле ИЖС в славном городе Сочи:«В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 “Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции” многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством… В ходе судебного разбирательства представители ответчиков не отрицали того, что их доверители членами одной семьи не являются и приобретали доли земельного участка для возведения многоэтажного дома в целях дальнейшего использования его обособленных помещений для проживания».Регистрирующие органы сегодня еще вырабатывают генеральную линию и могут ошибаться. Так один застройщик пожелал зарегистрировать дом по дачной амнистии, но получил отказ от Росреестра. Мотивация – «после реконструкции дом может быть использован как многоквартирный». В случае же сноса постройки по суду, прежде всего, пострадает незадачливый собственник, а не госорган. А потом раздаются такие вот монологи о несправедливости – пишет Василий Петрович, пострадавший от неблагоприятного развития ситуации с жильем:«Моя семья скоро может остаться без жилья! Мы добросовестно приобрели 1-ком. квартиру в новостройке 27 кв. м. Зарегистрировали сделку в юстиции, получили свидетельства о долевой собственности, прописались, сделали ремонт… А районным судом было принято решение признать недействительным свидетельства о госрегистрации, обязать аннулировать запись права собственности и снести наш дом!!! А нас даже не пригласили на суд! Когда мы покупали квартиру – никто об этом ничего не говорил. В нашем доме порядка 30 человек имеют свидетельства на собственность. Ну как так можно? Выдать все документы, прописать, а потом принять такое решение? Я же свидетельство о регистрации не на вокзале покупал, а получал в юстиции (в госучреждении)».И уж ничто не спасет Вашу собственность, если дом признан небезопасным. Суд легко и просто выносит решение о его сносе. В судебной практике есть и те, и другие решения. Потому держите ухо востро – дом должен быть приведен в соответствие с нормами законодательства и СНИП, то есть – подведены коммуникации требующейся мощности, организованы пожарные подъезды и т. д.

Как не попасть впросак, приобретая такое жилье?

Если мы не имеем в виду «крутые» клубные дома (там по определению все юридически грамотно), то часто в домах на несколько семей квартиры приобретаются теми, кто решил сэкономить. Однако на чем нельзя экономить – так это на юридически верном принятии решения и правильном оформлении собственности. Приведем несколько советов, чтобы никто не попался мошенникам «на крючок».

При покупке квартиры будьте бдительны:1. В свидетельстве на право собственности на земельный участок или договоре аренды, или т. д. разрешенный вид использования должен быть “под малоэтажное строительство”, но никак не “для ИЖС”, “для дачного строительства” или “для садового участка”.2.

Обязательно смотрим разрешение на строительство, там так же не должно быть написано строительство индивидуального жилого дома, с количеством этажей не более 3, для проживания одной семьи. Обязательно прописываются параметры будущего объекта капитального строительства, и называется это ну никак не “индивидуальный жилой дом”.3.

Смотрим градостроительный план, без которого не выдают разрешение на строительство. Если на плане земельного участка стоит маленький компактный домик, а вы видите фундамент на весь участок, то это Вас должно как минимум насторожить.4. Просим у продавца технические условия на подключение к инженерным коммуникациям.

Если в них на воду и канализацию норма потребления указана 0,5 м3/сут (это объем на семью из 2-х человек, норма потребления 0,25 м3/сут. на человека), а на электричество выделена мощность 15 кВт (этого хватит на 1,5-2 семьи, на 1 квартиру необходимо минимум 6 кВт) – отказывайтесь сразу же! Даже если Вам будут обещать решить все проблемы после окончания строительства.

Слишком велика вероятность того, что позднее администрация обяжет ресурсоснабжающие организации отозвать ранее выданные ТУ, вы оформите долю по договору купли-продажи, который не имеет никакого отношения к 214-ФЗ.

Это значит, что объект не будет зарегистрирован в регпалате, дом не будет передан на баланс города, и никакой управляющей и обслуживающей организации у Вас не появится, пока вы ее сами за свои деньги не наймете, что означает – Вы сами будете биться головой об стены, чтобы подключится хоть к чему-нибудь!

5.

Фактически Вы станете владельцев доли в частном доме, которую фактически выделить вы сможете только через суд, ну и последующее владение этой “квартирой” Вам не доставит удовольствие. Многие люди не могут договориться, живя со своими родственниками, а представьте, что Вы захотели продать свою квартиру и переехать, а в Вашем доме 48 “квартир”.

Сразу же работает принцип коммунальной квартиры. Вы должны будете каждому соседу официально предложить выкупить Вашу долю, и только в том случае если они все откажутся – у Вас появится шанс… Где гарантия, что сосед сверху или снизу не будет иметь на Вас зуб? И тогда вы долго и нудно будете ему слать это предложение заказными письмами, нотариально (а значит за немаленькие деньги) заверенные заказные письма, а он за ними не будет ходить и получать и т. д.

А избежать всей этой головной боли можно, всего-навсего проверив документы до сделки. Отсюда вывод: не загоняйте себя в угол, покупка квартиры это очень серьезный шаг, и если Вы сами не вполне подкованы, возьмите юридическое сопровождение для проверки чистоты сделки. ?

|

andry_astashkinВалерий Филиппов, руководитель областного управления мониторинга и контроля департамента регулирования оборота алкогольной продукции был намедни пойман на рэкете, давлении на ООО «Метро Кэш энд Кэрри». И ведь, бедолага, выполнял указание губернатора Меркушкина – увеличить долю продукции местных производителей алкоголя на прилавках до 80%. Интересно, Николай Иванович хоть свидетелем-то по делу пойдёт? 😉По версии следствия, в мае 2013 года подозреваемый с целью увеличения поставок продукции ООО «Самарский комбинат «Родник» организовал незаконное выявление подчинёнными ему сотрудниками в ходе внеплановой выездной проверки юридического лица ООО «Метро Кэш энд Кэрри» заведомо для него подменной не маркированной алкогольной продукции, в результате чего, у ООО «Метро Кэш энд Кэрри» было приостановлено действие лицензии на розничную продажу алкогольной продукции…Пишут об этом все наперебой, но я подметил ещё момент: подследственный входил в состав регионального координационного совета проекта “Народный контроль”. Вот так “Единая Россия” контролирует рынок! Да ещё смеет называть этот контроль “народным”…Посмотрел доходы чиновника – бедновато как-то. Может ничего с этого и не имел и впрямь просто выполнял волю САМОГО?СВЕДЕНИЯо доходах, имуществе и обязательствах имущественного характераруководителя управления мониторинга и контроля департамента регулирования оборота алкогольной продукции

(полное наименование должности) и членов его семьи за период с 1 января по 31 декабря 2012 года

Фамилия, имя, отчество лица, замещающего
соответст-вующую должность

Годовой доход за 2012 г.  (руб.)

Перечень объектов недвижимого имущества итранспортных средств, принадлежащих на

 праве собственности

Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся
в пользовании

Вид объектов недви-жимости

Площадь (кв.м)

Страна распо-ложения

Транс-портные средства

(вид, марка)

Вид объектов недви-жимости

Площадь (кв.м)

Страна распо-ложения

Филиппов
Валерий Владимирович

1121607,2

1/3 доли квартиры

43,3

Россия

Легковой Toyota Corolla

1/2 доли квартиры

67.9

Россия

Легковой KIA Sorrento

супруга

70986,72

1/3 доли квартиры

43,3

Россия

1/2 доли квартиры

67,9

Россия

квартира

58,5

Россия

Земельный участок

451

Россия

Сведения – с сайта министерства экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области

Источник: https://andry-astashkin.livejournal.com/534990.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.