Собственники мкд это

Содержание

Что такое общее имущество МКД, как его эффективно использовать

Собственники мкд это

Доказано: эффективное использование общего имущества многоквартирного дома позволяет сэкономить на оплате жилищно-коммунальных услуг.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома?

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • лифты;
  • лифтовые и иные шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • чердаки;
  • подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши;
  • ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома?

Общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения.

Кто несет расходы за содержание общего имущества?

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Что такое надлежащее содержание общего имущества?

Управляющая организация, в соответствии с договором управления, должна поддерживать надлежащее состояние дома: осуществлять текущий ремонт, ремонт крыши, уборку подъездов и придомовой территории, ремонт систем тепло-, водоснабжения и т.д.

Как эффективно использовать общее имущество многоквартирного дома?

Собственники помещений в многоквартирном доме, с одной стороны, содержат общее имущество дома за свой счет, а с другой стороны, могут распоряжаться этим имуществом, в том числе получать прибыль от его передачи в пользование иным лицам.

Нередко средств не хватает для качественного содержания и своевременного ремонта подъездов, стен, крыши, подвала и иного общего имущества.

Очевидно, что любому жилому дому и его жителям не помешает дополнительный источник дохода.

Так, если имеется согласие собственников дома на возмездное использование его общего имущества (должно быть не менее 2/3 от общего числа ), то сделать это можно следующими способами:

1. Часть нежилых помещений может быть сдана в аренду для организации офисов, складов, установки платежных (банковских) терминалов, установки оборудования операторов связи, интернет-провайдеров и другого оборудования под индивидуальные (дополнительные) нужды собственника помещения/жителя дома (разумеется, при соблюдении санитарных норм и требований пожарной безопасности).

2. Стены, крыши, козырьки подъездов жилого дома могут быть предоставлены для организации наружной рекламы.

Собственник или пользователь нежилого помещения может бесплатно разместить на фасаде только вывеску о часах работы и наименовании своей организации, размещение иных конструкций, не являющихся информационными, а носящих цель привлечения к деятельности предприятия внимания неограниченного числа лиц, должно производиться на платной основе и только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме.

3. В пользование может быть передан также придомовой земельный участок (его части). Это может быть сделано в целях установки торговых палаток, киосков, рекламных щитов, организации платной парковки, при условии, что прилегающий земельный участок имеет утвержденные границы и кадастровый паспорт.

Может ли управляющая организация распоряжаться общим имуществом?

Управляющая организация не имеет права распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, так как в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Как расходуются средства, полученные от использования общего имущества МКД?

По решению общего собрания собственники МКД могут направить средства, полученные от использования общего имущества, на:

  • благоустройство общего имущества и прилегающей территории МКД;
  • проведение ремонтных работ;
  • на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая организация не может распоряжаться средствами, полученными от использования общего имущества МКД, без решения общего собрания собственников жилья.

Информация по использованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома содержится в Главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/chto-takoe-obscee-imuscestvo-mkd-kak-ego-effektivno-ispolzovat-5f48d28dbde1b7679fb54888

Мифы ЖКХ: Кто является собственником многоквартирного дома?

Собственники мкд это

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Рассмотренный в настоящей публикации миф непосредственно связан с ранее развенчанными мифами о том, что якобы общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит собственникам помещений в таком доме.

Одним из аргументов отказа собственников квартир от права собственности на общее имущество является ссылка на то, что существует некий собственник многоквартирного дома, которому и принадлежит всё имущество в таком доме (в том числе – общее имущество), за исключением тех помещений, которые были приватизированы, куплены, иным способом приобретены в частную собственность каких-либо лиц. В качестве собственника многоквартирного дома сторонники лжетеории чаще всего называют государство или муниципальное образование, на территории которого расположен многоквартирный дом. В данной статье проанализируем приведенную позицию.

Сторонники лжетеории полагают, что поскольку в СССР все здания, в том числе многоквартирные дома (далее – МКД), принадлежали государству, при передаче квартир в частную собственность в ходе приватизации собственник самих МКД не изменился, и им по-прежнему является государство. Максимум, что готовы признать лжетеоретики в части смены собственника многоквартирного дома – это передачу такого дома с баланса государства на баланс муниципалитета.

Таким образом, в здании, принадлежащим либо государству, либо муниципалитету, имеются отдельные помещения, которыми на праве собственности владеют физические или юридические лица. Соответственно, всё, что не входит в границы частной собственности (не находится в пределах квартир), в том числе и общее имущество, принадлежит или государству, или муниципалитету.

Лжетеоретики даже представляют некие выписки из ЕГРН, которые якобы подтверждают право собственности муниципалитета или государства на МКД.

В настоящей статье попробуем разобраться, есть ли у многоквартирного дома собственник и что за выписки из ЕГРН представляют сторонники лжетеории в подтверждение права собственности на МКД.

Является ли МКД объектом права?

Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом».

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

 Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости). 

Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий.

Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.

Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.

А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?

Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику.

Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование.

И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.

Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.

Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.

Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч.

квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права.

Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.

Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.

Что говорят документы?

Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».

Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.

Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ).

Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».

ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения». Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета.

Многоквартирный дом существует как технический объект. При этом такого объекта права как «многоквартирный дом» не существует.

А как же выписки из ЕГРН, где черным по белому написано, что якобы собственником МКД является муниципалитет?

Рассмотрим одну из таких выписок, представленных лжетеоретиками (приведена на рисунке). Если посмотреть сведения о правообладателе в Разделе 2, то такие сведения действительно содержат указание, что правом собственности обладает муниципальное образование (на рисунке обведено красным).

Но если посмотреть перечень объектов недвижимости, правом на которые обладает муниципалитет (на рисунке обведено синим), то можно увидеть, что в качестве таких объектов перечислены отдельные помещения дома.

Причем, если внимательно посмотреть на номера этих помещений, то можно увидеть, что это далеко не все помещения – часть номеров пропущена, поскольку помещениями с пропущенными номерами владеет не муниципалитет, а иные собственники.

Таким образом, представленная Выписка содержит сведения о праве собственности лишь на отдельные помещения в МКД, а не на весь многоквартирный дом в целом.

Сведений о праве собственности на какой-либо МКД в ЕГРН содержаться не может, а, следовательно, и никаких Выписок из ЕГРН, якобы подтверждающих право собственности какого-либо публичного образования (или вообще кого бы то ни было) на многоквартирный дом в целом, попросту не существует. Поскольку просто не существует такого объекта права как МКД.

И даже если у всех помещений в МКД будет один собственник, этот собственник будет владеть именно этими помещениями, и Выписка из ЕГРН в этом случае будет содержать сведения обо всех помещениях в доме.

Как собственник всех помещений в доме такое лицо будет единолично будет владеть общим имуществом в МКД. Но ни в коем случае такое лицо не будет считаться собственником именно многоквартирного дома в целом.

Выводы

В настоящей статье доказано, что никакого «собственника многоквартирного дома» не существует. МКД является совокупностью помещений, принадлежащих отдельным собственникам, и общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений, и не является отдельным объектом права.

Многоквартирный дом не может находиться на чьем бы то ни было балансе.

Право собственности на МКД не может быть зарегистрировано в ЕГРН.

Государственной регистрации подлежит только право на отдельные помещения в МКД, и эта же регистрация права собственности на помещение одновременно является государственной регистрацией права собственности на долю в общем имуществе (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Мнение о возможности принадлежности права собственности на весь МКД какому-либо отдельному собственнику неверно, не основано на законе.

“АКАТО”.

Источник: https://xn----ctbinhejpbubkeiwf.xn--p1ai/novosti-gkh/article_post/mify-zhkkh-kto-yavlyayetsya-sobstvennikom-mnogokvartirnogo-doma

Мкд – что это такое в жкх, особенности содержания и обслуживания

Собственники мкд это

Многие потребители не могут отличить многоквартирные и обычные жилые дома. Предлагаем разобраться с понятием МКД, что это такое в ЖКХ, и как им надо управлять. Это позволит лучше разобраться в тарифах, выставляемых за те или иные услуги, а также с особенностями оказания этих услуг.

Многоквартирный дом имеет особенности в обслуживании

Мкд – что это такое в жкх: знакомимся с терминологией

Проживая в многоквартирном доме, мало кто знает его отличительные особенности и признаки. Предлагаем познакомиться с определением данных зданий, с точки зрения законодательства.

Для МКД есть своё определение

МКД – что это такое, согласно ЖК РФ

Для начала стоит разобраться с терминологией. Данное понятие раскрывается в 16 статье ЖК РФ, согласно которому, МКД – это индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, основным назначением которых является удовлетворение бытовых и иных нужд граждан, проживающих в данном здании. К его признакам стоит отнести:

  • элементы конструкции;
  • отдельный участок;
  • системы, обеспечивающие определённые удобства для проживающих в здании граждан, например, система водоснабжения, отопления и другие.

Многоквартирный дом располагается на отдельном участке

Основные характеристики многоквартирного дома

Характеристики конкретного МКД прописаны в его техническом паспорте. Он составляется на каждое здание отдельно в БТИ. В процессе эксплуатации многоквартирного дома данный документ периодически обновляется. В нём прописаны:

  • площадь здания в целом;
  • квадратура конкретной квартиры;
  • площади объектов нежилого сектора.

Паспорт дома содержит всю необходимую информацию

Внимание! Характеристики МКД имеют важное значение при смене собственника здания и выделении средств на его обслуживание.

От характеристик дома зависит сумма, выделяемая на обслуживание

Чем отличается многоквартирный и частный дом: основные позиции

Частный дом, по сути, является квартирой, оснащённой отдельным входом и имеющей несколько жилых комнат. У него, как правило, один собственник. Возможен вариант наличия нескольких совладельцев, каждому из которых принадлежит определённая доля, и они могут обладать правами только по частям. Если же полноценных хозяев хотя бы двое, речь уже идёт о многоквартирном доме.

В МКД хозяев больше двух

МКД предполагает наличие нескольких квартир, у каждой из которых свой владелец. Домом занимается либо УК, либо совет. В МКД есть общее имущество, в частном − всё принадлежит собственнику. Все вопросы по управлению общим имуществом решаются на проводимых собраниях.

Внимание! Многоквартирный дом, возведённый на участке для строительства частного, будет снесён.

Для МКД выделяется специальный участок

Какие помещения входят в состав многоквартирного дома: интересные нюансы

Cогласно Жилищному кодексу, в состав МКД входит:

  • жилой сектор, включающий отдельные квартиры, принадлежащие государству, юридическим и физическим лицам;
  • нежилой сектор, располагающийся на первом либо нулевом этаже. Его собственником могут быть либо физические, либо юридические лица;
  • иные площади, не входящие в состав квартир. Сюда относятся общие коридоры, чердак, подвал, лифт, лестница, так называемое общее имущество.

МКД включает разные сектора

Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании

Чтобы многоквартирный дом прослужил как можно дольше, его надо правильно и своевременно обслуживать. Рассмотрим, что входит в обязанности управляющей компании, а что должен делать собственник самостоятельно.

Перечень работ достаточно большой

Капитальный ремонт многоквартирного дома

Начиная с 2014 года, с владельцев стали брать плату за капитальный ремонт мест общего пользования. Это подтверждает, что выполнение капремонта является обязательным для МКД. По мнению правительства, данные платежи являются инвестициями коллективного типа, способствующие повышению требований к выполнению ремонтных работ.

Внимание! Накопление средств может осуществляться на собственном счёте МКД либо регионального оператора.

Многие многоэтажные дома нуждаются в замене лифтового оборудования, срок эксплуатации которого уже истёк. В некоторых зданиях необходимо заменить коммуникации и укрепить фундамент. Совместно накопленные средства и направляются на выполнения ремонтных работ подобного вида.

Внимание! Если собственником является государство или муниципалитет, строки «капремонт» в квитанции не будет.

Капитальный ремонт актуален для всех объектов

жилья многоквартирного дома

Порядок содержания жилого строения зависит от его технического состояния и степени износа, некоторых конструктивных особенностей и имеющегося имущества, а также особенностей местности, в которой он находится. Постановлением Правительства п.

10 № 491 предписывается соблюдение прав собственников и сохранности их имущества, обеспечение безопасности и надёжности многоквартирного дома, возможность пользования придомовой территорией и помещениями, а также поддержания в исправном состоянии общедомового имущества.

Каждый собственник квартиры должен самостоятельно за свой счёт выполнять текущий и капитальный ремонт принадлежащих ему площадей, исправлять возникшие поломки и неисправности. жилья, согласно жилищному законодательству, предполагает выполнение следующих работ:

  • уход за домовой территорией круглый год;
  • вывоз ТКО;
  • содержание систем освещения в надлежащем состоянии;
  • поддержание температурного режима в рамках нормативов;
  • выполнение норм противопожарной безопасности.

Как формируются тарифы на содержание многоквартирного дома: порядок и особенности

Формирование тарифов производится ежегодно на собрании владельцев жилья. Граждане, проживающие в квартирах, относящихся к муниципальной или государственной собственности, на собрании присутствуют, но участия в ании не принимают. Они дополнительно вносят плату в соответствии с договором социального найма. Между УК и собственниками заключается договор, в котором приводится:

  • перечень услуг, которые будут предоставляться;
  • стоимость конкретного вида работ;
  • срок и порядок оплаты;
  • ограничения в предоставлении услуг при возникновении задолженности.

Внимание! При отсутствии договора выставленные счета могут не оплачиваться.

Формирование тарифов производится по четырём направлениям на:

  • текущий ремонт;
  • содержание общедомовых площадей;
  • капитальный ремонт;
  • социальный найм.

Тарифы устанавливаются на собрании

Тко – что это такое в жкх, и кто отвечает за оказания коммунальной услуги

Для начала разберёмся, что такое ТКО в ЖКХ. Это коммунальная услуга, предоставляемая всем жильцам многоквартирного дома по сбору, вывозу, обезвреживанию и захоронению твёрдых бытовых отходов. Разберёмся в этом более подробно.

ТКО – коммунальная услуга

Какими правилами регулируется обращение с ТКО: нюансы

В каждом регионе назначается свой оператор, обеспечивающий обращение с ТКО, формируются единые тарифы на вывоз и переработку. Правила обращения с ТКО включают:

  • порядок складирования отходов жильцами;
  • обязанности оператора по обращению и порядок действий, если в неположенном месте находится более 1 м³ мусора;
  • обязанности собственника земли при наличии места несанкционированного сбора мусора;
  • порядок сбора старой электротехники;
  • нормативы для мусоровозов;
  • правила по обработке, переработке, обезвреживанию и захоронению мусора, а также порядок составления договора;
  • причины лишения статуса оператора и обязанности юридического лица после потери статуса.

Обращение с ТКО выполняет оператор

Плата за ТКО в счёте за коммунальные услуги

Плата за ТКО выставляется в зависимости от количества людей, проживающих в квартире. При разработке норматива учитывается средний объём мусора, который вырабатывает один человек. Для каждого региона устанавливается свой тариф, в зависимости от:

  • объёма и количества установленных контейнеров;
  • наличия или отсутствия сортировки с возможностью хранения отходов различного вида. В этом случае тариф намного меньше;
  • большого процента отходов, которые могут быть переработаны.

Что представляет собой совет многоквартирного дома: это надо знать

На совете МКД решается много вопросов. Давайте узнаем, какие задачи он должен решать, какие функции выполнять, а также какими обязанностями и правами обладает председатель многоквартирного дома.

Совет решает все вопросы, связанные с управлением МКД

Основные задачи и функции

К основным функциям совета МКД относится:

  • обеспечение выполнения принятых на собрании собственников решений;
  • инициация собрания, на которое будет вынесено обсуждение различных вопросов;
  • соблюдение процедуры проведения общего собрания собственников;
  • подготовка проекта, который будет вынесен на собрание собственников;
  • вынос предложений о порядке пользования, содержания и ремонта общего имущества;
  • обсуждение проектов договоров управления, которые заключаются между собственниками дома и управляющей компанией;
  • оказание методической и информационной помощи собственникам дома.

Внимание! Совет избирается максимум на 2 года. Если он ещё не сформирован, орган местного самоуправления должен инициировать его создание.

Права и обязанности председателя МКД

Во главе собрания стоит председатель МКД. Его права и обязанности достаточно широкие. Он:

  • встречается с представителями управляющей компании, чтобы согласовать проект договора, внести изменения в соответствии с пожеланиями собственников жилья;
  • озвучивает условия договора собранию собственников;
  • заключает договор, если ему были переданы такие полномочия;
  • контролирует работу, выполняемую управляющей компанией, подписывает акт выполненных работ;
  • принимает участие в судебных заседаниях на основании доверенности, выданной собственниками.

Источник: https://HouseChief.ru/chto-takoe-mkd-v-zhkkh.html

О собственнике мкд

Собственники мкд это

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.

Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.

Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.

Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке >>>

**************************************************

Рассмотренный в настоящей публикации миф непосредственно связан с ранее развенчанными мифами о том, что якобы общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит собственникам помещений в таком доме.

Одним из аргументов отказа собственников квартир от права собственности на общее имущество является ссылка на то, что существует некий собственник многоквартирного дома, которому и принадлежит всё имущество в таком доме (в том числе – общее имущество), за исключением тех помещений, которые были приватизированы, куплены, иным способом приобретены в частную собственность каких-либо лиц. В качестве собственника многоквартирного дома сторонники лжетеории чаще всего называют государство или муниципальное образование, на территории которого расположен многоквартирный дом. В настоящей статье проанализируем приведенную позицию.

Суть лжетеории

Сторонники лжетеории полагают, что поскольку в СССР все здания, в том числе многоквартирные дома (далее – МКД), принадлежали государству, при передаче квартир в частную собственность в ходе приватизации собственник самих МКД не изменился, и им по-прежнему является государство. Максимум, что готовы признать лжетеоретики в части смены собственника многоквартирного дома – это передачу такого дома с баланса государства на баланс муниципалитета.

Таким образом, в здании, принадлежащим либо государству, либо муниципалитету, имеются отдельные помещения, которыми на праве собственности владеют физические или юридические лица. Соответственно, всё, что не входит в границы частной собственности (не находится в пределах квартир), в том числе и общее имущество, принадлежит или государству, или муниципалитету.

Лжетеоретики даже представляют некие выписки из ЕГРН, которые якобы подтверждают право собственности муниципалитета или государства на МКД.

В настоящей статье попробуем разобраться, есть ли у многоквартирного дома собственник и что за выписки из ЕГРН представляют сторонники лжетеории в подтверждение права собственности на МКД.

Является ли МКД объектом права?

Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом».

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости).

В настоящей статье не будем детально анализировать, кому же принадлежит общее имущество, поскольку указанный вопрос ранее неоднократно рассматривался в статьях на сайте АКАТО (например, в публикациях «Кому принадлежит общее имущество?», «Кто владеет и распоряжается общим имуществом?»).

Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий.

Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.

Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.

А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?

Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику.

Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование.

И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.

Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.

Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.

Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч.

квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права.

Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.

Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.

Что говорят документы?

Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».

Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.

Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ).

Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».

ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения». Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета.

Многоквартирный дом существует как технический объект. При этом такого объекта права как «многоквартирный дом» не существует.

А как же выписки из ЕГРН, где черным по белому написано, что якобы собственником МКД является муниципалитет?

Рассмотрим одну из таких выписок, представленных лжетеоретиками (приведена на рисунке). Если посмотреть сведения о правообладателе в Разделе 2, то такие сведения действительно содержат указание, что правом собственности обладает муниципальное образование (на рисунке обведено красным).

Но если посмотреть перечень объектов недвижимости, правом на которые обладает муниципалитет (на рисунке обведено синим), то можно увидеть, что в качестве таких объектов перечислены отдельные помещения дома.

Причем, если внимательно посмотреть на номера этих помещений, то можно увидеть, что это далеко не все помещения – часть номеров пропущена, поскольку помещениями с пропущенными номерами владеет не муниципалитет, а иные собственники.

Таким образом, представленная Выписка содержит сведения о праве собственности лишь на отдельные помещения в МКД, а не на весь многоквартирный дом в целом.

Сведений о праве собственности на какой-либо МКД в ЕГРН содержаться не может, а, следовательно, и никаких Выписок из ЕГРН, якобы подтверждающих право собственности какого-либо публичного образования (или вообще кого бы то ни было) на многоквартирный дом в целом, попросту не существует. Поскольку просто не существует такого объекта права как МКД.

И даже если у всех помещений в МКД будет один собственник, этот собственник будет владеть именно этими помещениями, и Выписка из ЕГРН в этом случае будет содержать сведения обо всех помещениях в доме.

Как собственник всех помещений в доме такое лицо будет единолично владеть общим имуществом в МКД. Но ни в коем случае такое лицо не будет считаться собственником именно многоквартирного дома в целом.

Дополнительно стоит обратить внимание, что часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.

2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо устанавливает: «При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется».

Выводы

В настоящей статье доказано, что никакого «собственника многоквартирного дома» не существует. МКД является совокупностью помещений, принадлежащих отдельным собственникам, и общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений, и не является отдельным объектом права.

Многоквартирный дом не может находиться на чьем бы то ни было балансе.

Право собственности на МКД не может быть зарегистрировано в ЕГРН.

Государственной регистрации подлежит только право на отдельные помещения в МКД, и эта же регистрация права собственности на помещение одновременно является государственной регистрацией права собственности на долю в общем имуществе (часть 5 статьи 40, часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Мнение о возможности принадлежности права собственности на весь МКД какому-либо отдельному собственнику неверно, не основано на законе.

Источник: https://acato.ru/articles/20190326/mify-zhkh-kto-yavlyaetsya-sobstvennikom-mnogokvartirnogo-doma

Многоквартирный дом – расшифровка МКД, что это такое в жкх, какие дома считаются многоквартирными по закону

Собственники мкд это

Расшифровка аббревиатуры МКД выглядит следующим образом – многоквартирный дом. По установленному государством закону, дом, построенный на частной территории, считается многоквартирным, если несколько квартир объединены в единое здание, с общей территорией и коммуникациями.

п.6 Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.

Такое здание не принадлежит отдельному гражданину, и оформляется на группу собственников. Собственниками могут быть:

  • юридические лица;
  • муниципальные службы;
  • физические лица.

К общей инфраструктуре относят:

  • система отопления;
  • водопровод;
  • газопровод;
  • пожарные гидранты;
  • охранные системы.

Как определяется МКД в законодательстве РФ

Нормативные акты, дающие определение многоквартирного дома:

  1. Указ №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, подлежащего реконструкции или сносу». Здание получает статус МКД в случае наличия двух и более квартир, оборудованных персональными выходами на общую для собственников территорию.
  2. «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2 04 2004». Здание считается многоквартирным строением, если квартиры имеют совместные для всех комнаты, и связаны едиными инженерными коммуникациями.

Небольшие МКД по закону имеют право организовать самостоятельное управление.

Управление многоквартирным домом

Управление МКД и системами его жизнеобеспечения организуются по одному из следующих сценариев:

  1. Если дом насчитывает не более 30 квартир, управлять им имеют право проживающие граждане.
  2. Если помещений больше, требуется создать жилищный кооператив, который будет руководить важными процессами.
  3. Смотреть за домом поручается управляющей компании, которая, в обмен за ежемесячные отчисления, контролирует состояние придомовой территории и коммунальных систем.

На собрании жильцов решаются вопросы о:

  1. Выдаче разрешения на использование общего имущества посторонним гражданам.
  2. Проведении ремонта здания, добавления к нему пристроек, изменении конструкции.
  3. Способах использования общего земельного участка на благо всех проживающих в здании.
  4. Передаче полномочий контроля состояния МКД местной УК.

Иными полномочиями собрание не наделяется, и спорные ситуации решаются через суд.

Особенности многоквартирного дома

Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:

  1. Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
  2. Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
  3. Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
  4. Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
  5. Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.

Жилищный кооператив – одна из форм управления жилым домом.

Чем отличается многоквартирный и жилой дом

Многие граждане путают многоквартирные дома с жилыми и частными, в которых проживает две и более семьи одновременно. Различия между ними существенны, и заключаются в следующих деталях:

  1. Частный дом принадлежит одному человеку, а МКД – нескольким.
  2. Жилой дом состоит из отдельных комнат, используемых жильцами по собственному усмотрению. Многоквартирный дом состоит из квартир, принадлежащих собственному хозяину.
  3. У жильцов в частном доме нет общих долей, определяющих права на совместное имущество. У жильцов МКД они есть.
  4. Частный дом управляется хозяином, как ему заблагорассудится, а многоквартирные дома – общим собранием жильцов или УК.

Обратите внимание! Различия указаны для МКД, относящихся к смешанной форме собственности.

Что такое квартира

Квартира – отдельное помещение МКД, из которого есть доступ в общие помещения.

Состоит как минимум из одной комнаты и бытовых помещений, для удовлетворения естественных нужд жильцов, владеющих помещением по праву собственности или снимающих его в аренду.

Квартиры бывают:

  • студийными. Они состоят из одной комнаты, которая не отгорожена от кухни. Санузел отдельный;
  • коммунальные квартиры. В них есть несколько помещений, в которых проживают разные семьи. Кухня и санузел общие;
  • загородные квартиры. К ним относятся здания, называемые таунхаус, и прочие постройки схожей планировки.

Придомовая территория

По определению, указанному в Жилищном кодексе РФ, к придомовой территории многоквартирного дома относят:

  • зоны для занятия спортом;
  • парковочные зоны;
  • детские игровые площадки;
  • пешеходные дорожки, тротуары и мостовая;
  • подъезды к зданию;
  • элементы, обеспечивающие коммунальные нужды здания – тепловые пункты, трансформаторы и прочие постройки;
  • площади зеленых насаждений, газон, клумбы.

Придомовой называется та территория, которая закреплена за определенным домом.

Границы участка определяются по формуле Sнор= УхSk, где

Sнор – придомовая территория;

У – удельная мера территории, рассчитываемая на один квадратный метр жилища;

Sk – площадь здания выделенная под квартиры.

Обычно границы придомовой зоны заканчиваются в 3-6 метрах от жилого здания, но бывают ситуации, когда территория значительно больше по размерам.

Оформив территорию на себя, жильцы вправе распоряжаться ею по собственному усмотрению, однако обязаны ухаживать за ней за собственный счет, ремонтируя дорожное покрытие и прочие объекты.

На придомовой территории жильцы обязаны:

  • организовывать уборку, расчищая ключевые подъезды к зданию, вход в подъезд и табличку с названием улицы и номером здания;
  • выполнить обустройство парковочных мест для всех жильцов;
  • обустроить земельные участки под мусорные баки и следить за тем, чтобы территория вокруг них не была захламлена;
  • проводить ремонтные и строительные работы на прилегающей местности, если в этом возникает необходимость;
  • контролировать состояние детских площадок.

Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным

Двухквартирный дом относится к многоквартирным. Это понятно из определения, в котором указывается, что здание, при наличии 2-х или более квартир и совместного участка, относится к МКД.

С общежитием все немного сложнее. Чтобы превратить бывшее общежитие в многоквартирный дом, необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  • провести инвентаризацию помещений с дальнейшей реконструкцией;
  • по их завершению требуется переоформить документы на помещения и сменить адреса проживания.

Выполнив эти условия, жильцы имеют право переименовать свой дом в многоквартирный. В противном случае квартиры продолжат относить к общежитиям, пусть и приватизированным.

Название таунхауса в документах о собственности

По закону, таунхаус не относится к МКД и считается жилым домом блочного типа, а в некоторых документах даже значится, как квартира. Таким образом, управляющая компания не обязана ремонтировать фасад и крышу здания за собственный счет, а оказывает услуги лишь на территории общего пользования.

Обратите внимание! Список обязанностей, возлагаемых на управляющую компанию, указывается при составлении гражданско-правового договора. Полный список обязанностей будет зависеть от договоренностей, заключенных между жильцами и коммунальными службами.

Возможна ли смена статуса помещения

Пунктом №1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ, предусматриваются следующие условия для смены статуса помещения:

  1. Квартиры, не имеющие помещений для общего пользования и не связанные едиными коммуникациями, фактически относятся к категории жилых домов. Соответственно, владелец помещения наделен правом менять его статус, классифицировав данный объект, как жилой дом.
  2. Подтверждение смены статуса комнаты и признание ее собственностью гражданина, осуществляется через суд.
  3. Для этого в судебный орган по месту расположения имущества подается исковое заявление.
  4. В качестве доказательной базы используются справки, полученные в кадастровом учете и после проведения судебно-строительной экспертизы.

После вынесения положительного решения судом истец идет в кадастровую палату для переоформления жилища.

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Какие ещё помещения входят в состав многоквартирного дома

В состав МКД входят такие нежилые помещения, как:

  • цокольные;
  • подвалы;
  • кладовые.

Иногда они выкупаются в частную собственность и используются в коммерческих целях. К таким помещениям предъявляется ряд требований, выполнение которых обязательно:

  1. Если комната оборудована под ресторан или кафе, то в 23.00 оно должно быть закрытым. Иначе жители имеют право подать на владельца в суд, и его ждут большие штрафы за нарушение общественного порядка в ночное время.
  2. В комнате необходимо соблюдать требования пожарной безопасности и выполнять санитарные нормы. Нарушения приведут к отзыву лицензии и закрытию.
  3. Запрещается организовывать деятельность, приводящую к загрязнению окружающей территории.
  4. Размещать такие объекты разрешается только на первом этаже здания.
  5. Обустройство комнаты не должно выбиваться за рамки общих норм, портить внешний вид многоквартирного жилого здания.
  6. Для открытия заведения в МКД его требуется оборудовать отдельным входом, иначе вы не получите разрешения от государственных органов. Если вы не располагаете необходимыми денежными средствами на организацию отдельного входа в комнату, разрешение на ее переоборудование выдано не будет.
  7. Вход следует оборудовать тамбуром. Доступ в помещение для лиц с ограниченными физическими возможностями должен быть удобно оборудован, ступени лестницы, ведущей к тамбуру, запрещается делать из скользких материалов.

Оформление нежилых площадей МКД в собственность

Оформление нежилых площадей многоквартирного дома в собственность возможно после:

  1. Получения разрешения в письменном виде, минимум от половины собственников многоквартирного дома. Для этого требуется посетить управляющую компанию, и договориться с жильцами о времени сбора, для получения подписей и заявлений с разрешениями.
  2. Как только подписи собраны, идет согласование с остальными государственными органами. Они объяснят правила эксплуатации помещения и нормы его содержания.
  3. Если соглашения от контрольных органов получены, приступайте к строительным работам по переоборудованию помещения под частные нужды.

Помните о главном правиле – переоборудованное помещение не должно мешать жильцам в повседневной жизни. Иначе вас ждут проблемы с законом и большие штрафы. В остальном, помещения МКД применяются по прямому назначению, и никаких неожиданностей ждать не стоит. Помогла статья? Оцените её
Загрузка…

Обсудите действия управляющей компании, повышение тарифов, проблемы с соседями и другие вопросы на нашем форуме.

Для решения сложных вопросов, споров, судебных разберательств рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов

Источник: https://ZKHinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/mkd-chto-takoe

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.