Собственность менее трех лет

Содержание

Риски при покупке квартиры в собственности менее 3 лет

Собственность менее трех лет

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Просмотров 393

Информация о том, что продаваемая квартира находилась в собственности менее 3-х лет, многих покупателей настораживает. Имеются ли к тому основания и как максимально себя обезопасить от возможных неприятностей?

С чем связаны опасения?

Почему покупателей смущает факт того, что жилье находилось во владении на протяжении короткого срока? Первый фактор, который заставляет насторожиться – необходимость оплаты 13% налога продавцом. В соответствии со ст. 217 НК РФ (п. 17.1), ст. 229 НК РФ (п.

4) налог требуется заплатить с продажи жилья, находившегося во владении до 5-ти лет (в оговоренных законом случаях – до 3-х лет). По истечении этого срока продавец освобождается от НДФЛ.

Что заставляет его идти на дополнительные траты? Возникает закономерное подозрение, что жилье имеет определенные недостатки – рядом или сверху проживают проблемные соседи, крыша протекает, отопление в зимний период оставляет желать лучшего.

Не исключаются и мошеннические схемы – многие граждане наслышаны о случаях перепродажи жилья через подставных лиц. Схема проводится в достаточно короткие сроки, чтобы жертвы аферы не успели исправить ситуацию.

На самом деле причины продажи жилья могут быть вполне обоснованными. В большинстве случаев они не таят скрытых угроз. Часто сделка заключается с целью улучшения жилищных условий. Продавая двухкомнатную квартиру, человек одновременно с этим приобретает трехкомнатную или частный дом.

Сделка заключается, если планируется переезд в другой город или молодая семья съезжается и избавляется от «лишней» жилплощади. Чтобы судить о рисках, стоит выяснить мотивы второй стороны.

Желательно в этих целях пообщаться не только с самим продавцом, но и с его соседями – не все они охотно идут на контакт, но найти источник информации можно практически всегда.

Чем грозит приобретение квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет?

Можно услышать мнение, что покупатель при приобретении квартиры, бывшей в собственности менее 3-х лет, не имеет права на налоговый вычет. Это противоречит ст.220 НК – невозможно получить компенсацию от государства, только если покупатель:

  • не имеет доходов, поэтому не выплачивает НДФЛ (под доходами понимается не только зарплата – средства могут поступать от сдачи квартиры в аренду или из других источников);
  • не является гражданином РФ;
  • сделка заключается между взаимозависимыми людьми;
  • жилье покупается за счет материнского капитала, средств работодателя или бюджетных средств.

В действующей редакции не предусмотрено каких-либо оговорок, касающихся срока, в течение которого бывший владелец пользовался жильем.

Тем не менее, риски, как и при заключении любой сделки, существуют.

  1. Мошеннические схемы. Чаще всего с фактами мошенничества приходится сталкиваться именно при продаже жилья, недолго бывшего в собственности. Квартира переоформляется на ряд подставных лиц и все это занимает относительно небольшой промежуток времени. Мошенники умудряются продавать по поддельным документам даже арендованную жилплощадь. Потерять свои деньги покупатель может, заплатив аванс, передав на руки мошенникам всю сумму или столкнувшись с оспариванием сделки в суде. Нередко проворачиваются схемы, при которых один объект недвижимости продается сразу нескольким покупателям. Следует проявить максимальное внимание к изучению документов. Крайне желательно заручиться поддержкой юриста.
  2. Продажа по доверенности. Если сделка проводится через представителя, то это должно вызвать определенные подозрения. От покупки стоит отказаться, если доверенное лицо всячески препятствует встрече/общению с самим продавцом. Благодаря современным средствам коммуникации организовать видеосвязь с человеком можно вне зависимости от места его нахождения. Отсутствие желания идти на контакт является серьезным предупреждением о факте мошенничества. Доверенное лицо может использовать недействительную доверенность (таковой она становится в случае смерти или пропажи без вести доверителя, признания его недееспособным, либо при отмене документа). Если отказываться от предложения не хочется, то крайне неразумно проводить сделку без поддержки юриста. Специалист располагает гораздо большими возможностями для проверки продавца и истории жилья, ему хорошо известны признаки мошенничества.
  3. Продажа жилья, полученного по завещанию. Это один из наиболее сложных и непредсказуемых рисков. В соответствии со ст. 181 ГК РФ, завещание может быть оспорено в течение определенного срока. Если наследники считают, что к завещателю было применено насилие, то обратиться в судебную инстанцию они должны на протяжении года, а если появились доказательства недееспособности лица или были выявлены факты нарушения при составлении завещания, то период оспаривания ограничен 3-мя годами. Купив завещанное продавцу жилье, можно затем столкнуться с серьезными проблемами, решать которые придется в суде. Если соблазн купить именно это жилье велик, то действовать можно только через юриста. Подробнее: Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Чтобы максимально обезопасить себя при проведении сделки купли-продажи, желательно внести в текст договора следующий пункт: если у третьих лиц возникнут претензии на жилплощадь, то продавец берет на себя всю ответственность перед ними.

Как себя обезопасить?

Любая сделка, связанная с серьезными денежными вложениями, таит определенные риски. Не является исключением и приобретение квартиры, бывшей во владении у продавца короткий период (до 3-5 лет). Как себя обезопасить?

При выборе жилья на рынке недвижимости с очень большой осторожностью стоит относиться к «выгодным» предложениям. Если цена на квартиру незначительно ниже среднерыночной, то такой вариант еще можно рассмотреть.

Но даже в этом случае желательно заручиться поддержкой юриста, проконсультироваться с ним по всем аспектам предстоящей сделки. Специалист проведет работу по обнаружению потенциальных рисков, проанализирует историю жилища, выявит возможных претендентов на него.

Если стоимость жилья значительно ниже среднерыночной, то стоит сразу отказаться от идеи его приобретения.

https://www.youtube.com/watch?v=OUPrwSOo-gM

Другие настораживающие факторы:

  • повышенная срочность в совокупности с выгодной ценой – такое сочетание практически всегда сопровождает мошеннические схемы;
  • отсутствие в пакете любого из документов (правоустанавливающего, правоподтверждающего, технического) – только после его предоставления можно говорить о заключении сделки;
  • проведение сделки после развода – если жилье приобреталось в браке, то на него имеют право оба супруга (если продавец не может предоставить нотариально заверенного согласия бывшего супруга, то от покупки стоит отказаться).

Нельзя заключать сделку с асоциальными элементами – к ним относятся психически больные лица, наркоманы, алкоголики. Совсем необязательно человек должен состоять на учете – оспорить сделку может как сам продавец, так и его родственники, предоставив в суд показания соседей, протоколы полиции о вызовах, заключение судебной экспертизы.

Пример. Дети купили гражданке Семеновой однокомнатную квартиру. Спустя год после вступления в права владения она во время очередного запоя продала жилье и сразу после этого попала в наркологическую клинику.

После выхода из нее она подала иск в суд о признании сделки недействительной по причине того, что не могла отвечать за свои действия, и на нее было оказано давление.

Подтверждением служили почерковедческая экспертиза, справка из наркологической клиники, показания соседей. Суд удовлетворил ее требования.

Опасно приобретать жилье у лиц, возраст которых составляет 65-70 лет. Крайне редко они продают квартиру после недолгого владения, тем не менее, прецеденты случались.

Пожилые люди нередко признаются недееспособными.

В качестве аргументов для оспаривания договора приводятся сведения о заболеваниях, препятствующих осознанию правовых последствий действий (это может быть, например, обострение гипертонии).

Прежде чем купить квартиру, бывшую во владении менее 3-х лет, стоит изучить перечень ранее проживавших там жильцов – для этого нужно запросить выписку из домовой книги. Обязательно потребуется и выписка из ЕГРН – она покажет, кто является владельцем недвижимого имущества, кто прописан на жилплощади. Требуется проверить уплачен ли налог и имеются ли какие-либо обременения на квартире.

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то это усложняет ситуацию. В соответствии со ст. 20 ГК РФ (п.2), дети, не достигшие 14 лет, должны быть сразу после выписки прописаны по адресу, где зарегистрированы родители (опекуны).

После 14 лет ребенок может быть прописан по другому адресу. Но в любом случае не допускается выписка «в никуда» – покупателю нужно удостовериться, что нормы закона будут соблюдены.

Если несовершеннолетний к тому же имеет свою долю собственности, то продавец должен получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Если прописанный в квартире ребенок находится под опекой, то разрешение органов опеки потребуется даже в случае, если он не имеет своей доли собственности.

Еще один момент, требующий внимания при покупке жилья, бывшего во владении менее 3-х лет, – наличие перепланировок. Достаточно часто владельцы недвижимости игнорируют требования закона.

Они не тратят время на подготовку документов, их подачу, ожидание разрешения от комиссии, согласование с работниками жилищной инспекции, получение нового технического паспорта и прочие необходимые манипуляции. Они выполняют перепланировку самовольно.

Узаконить «нововведения» после этого можно только через суд.

Поскольку продажа квартиры, бывшей во владении менее 5-ти (в ряде случаев – 3-х) лет облагается налогом, продавец может попросить записать в договоре меньшую сумму. Это позволит ему избежать высоких налоговых выплат.

Ни в коем случае не стоит соглашаться на такое предложение. Если впоследствии сделка будет оспорена через суд, то на руки покупатель получит сумму, прописанную в договоре купли-продажи, а не реально выплаченную продавцу.

За исключением некоторых моментов, приобретение квартиры, бывшей во владении менее 3-х лет, не таит серьезных рисков. Хотите избежать “подводных камней”? Вам стоит заручиться поддержкой специалиста, досконально разбирающегося во всех тонкостях процедуры купли-продажи. Юристы сайта окажут необходимую помощь, проконсультируют, предупредят о возможных проблемах.

Источник: http://law-divorce.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Риски покупки квартиры менее 3 лет

Собственность менее трех лет

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет риски покупателя увеличивает значительно. Помимо мошеннического фактора, здесь значение приобретает и невозможность получения некоторых правовых льгот.

Кроме того, сама по себе продажа недавно приобретённого жилья должна настораживать людей, планирующих купить его.

Ведь просто так купленную квартиру никто сразу не продаёт, так что стоит ознакомиться с причинами продажи, а также взвесить все риски.

Что если квартира в собственности менее трёх лет?

От того, находилось ли жильё в собственности владельца менее или более трёх лет, в основном зависит налоговая составляющая вопроса продажи или покупки. Жилые помещения являются особым объектом собственности, который имеет стратегическое значение для страны. По этой причине в налоговом законодательстве закреплены некоторые льготы в отношении лиц, покупающих и продающих жильё.

На сегодняшний день от срока владения жильём более или менее трёх лет зависят следующие налоговые особенности:

  1. Лица, продающие квартиры, которые были в их собственности более трёх лет, освобождаются от уплаты налога на полученные в результате продажи жилья денежные средства.
  2. Лица, впервые приобретающие жильё, которое было во владении продавца более трёх лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Соответственно, если квартира находилась в собственности меньше трёх лет, рассчитывать на такие налоговые поблажки не приходится.

По этой причине рекомендуется покупать и продавать жильё лишь после трёхлетнего фактического и юридического владения им.

Кроме того, три года в гражданско-процессуальном законодательстве отмечены в качестве максимального срока, в течение которого лица могут обжаловать сделку по поводу продажи жилья.

Соответственно, если продавец владеет жильём более трёх лет, то никаких проблем и претензий со стороны третьих лиц покупателю угрожать не будут.

К сожалению, из-за высокой волатильности рынка недвижимости очень часто такой рекомендации не придерживаются.

Такие положения законодательства становятся удобным инструментом в руках мошенников, которые путём обмана получают прибыль. Поэтому жилые помещения, которые находились во владении продавца меньше трёх лет, необходимо тщательно проверить.

Как проверить квартиру?

Разумеется, каждый хочет проверить продавца, квартиру, перед тем как купить её.

Для начала стоит отметить, что при наличии следующих признаков нужно насторожиться и приступать к проверке:

  • продажа осуществляется по доверенности через представителя;
  • квартира была во владении продавца меньше трёх лет;
  • продавец сам официально не зарегистрирован в продаваемой квартире;
  • помимо собственника, в квартире прописаны ещё и другие лица;
  • сомнительная причина продажи квартиры;
  • заниженная стоимость квартиры и так далее.

При наличии одного из вышеуказанных признаков лучше всего отказаться от покупки, но если квартира показалась достаточно привлекательной, то всё же следует проверить её по нескольким источникам.

Так:

  1. Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.
  2. Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
  3. Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.
  4. Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.

Разумеется, о наличии мошеннических мотивов указанные сведения не скажут, однако основные правовые аспекты квартиры по ним установить будет можно. Это значит, если в указанных документах всё будет в порядке, то можно не бояться за последствия покупки, так как покупатель будет иметь юридические основания для защиты своего права собственности.

Мошеннический аспект

К сожалению, помимо правовых проблем при покупке квартиры зачастую встречаются недобросовестные продавцы, которые преднамеренно обманывают покупателей, чтобы заполучить их деньги.

Вот несколько самых распространённых методов, которыми пользуются мошенники:

  1. Зачастую продажу осуществляют по подложным документам. Правда, на такую удочку попадают слишком доверчивые люди, которые абсолютно не осведомлены в специфике подобных дел. Наиболее опасным вариантом по подлогу документов является подлог доверенности. Ведь проверить доверенность порой довольно сложно. Кроме того, сделав настоящую доверенность можно добиться признания сделки в последующем недействительной, что также нежелательно для покупателя.
  2. Мошенники зачастую после продажи обращаются в суд, чтобы добиться признания сделки недействительной. В большинстве случаев стороны в договоре продажи квартиры указывают более низкую стоимость, чем цена фактическая. В таких случаях после признания сделки недействительной покупателю возвращается сумма, указанная в договоре, а оставшаяся часть сохраняется за продавцом. Таким образом, мошенники благодаря одной квартире могут иметь приличный доход.
  3. Одним из самых изощрённых способов обмана при продаже квартиры является одновременная продажа нескольким покупателям. Таким образом, за одну квартиру мошенники получают в три, четыре, а то и больше раз денег, а потом продавец просто исчезает. Обманутые покупатели же будут вынуждены годами оспаривать купленную квартиру.

Разумеется, это далеко не полный перечень методов мошенников, однако самые распространённые способы обмана при продаже квартиры. Таким образом, от покупателей требуется чрезмерная осторожность, чтобы не быть обманутым и не потерять денег.

Общие риски покупателя

Риски при покупке квартиры довольно серьёзные.

Помимо того, что покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, существуют менее значимые последствия, которые могут наступить вследствие покупки квартиры, находившейся во владении продавца менее трёх лет:

  • претензии со стороны предыдущих владельцев (тех, что владели квартирой до продавца);
  • отмена договора;
  • невозможность получения налоговых льгот;
  • обременения на имуществе.

В следующих случаях могут иметь место претензии со стороны третьих лиц:

  1. Когда квартира была подарена продавцу менее трёх лет назад, даритель может оспорить факт продажи, а также факт дарения.
  2. Когда продавец квартиры менее 3 лет назад покупал её, предыдущие владельцы могут оспорить соответствующую сделку, тогда как новый покупатель будет лишь третьим лицом, без права подачи иска.
  3. Когда на квартире имеется обременение со сроком давности менее трёх лет, кредитор может потребовать изъятия обременённой квартиры в счёт погашения долга.
  4. Если в квартире прописаны третьи лица, они могут в судебном порядке потребовать своего права проживания.
  5. Когда квартира находилась в совместном владении нескольких лиц, любой из совладельцев может оспорить сделку в судебном порядке.
  6. Если для приобретения квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или же недееспособному лицу, не было получено разрешение органа опеки.
  7. Если квартира приватизировалась на платной основе, но выплаты ещё не были окончены, то уполномоченный орган может затребовать погашения остатка от покупателя.
  8. Если идёт бракоразводный процесс в семье продавца, то по его окончании супруг или супруга могут предъявить претензии к действительности сделки.

Любая из указанных ситуаций может стать основанием для признания сделки недействительной. Вследствие признания сделки таковой все её последствия отменяются, соответственно, деньги возвращаются покупателю, а квартира продавцу для дальнейшего определения её судьбы.

На данном этапе возникает казус между налоговой составляющей и действительностью сделки. Как уже говорилось, в целях меньшего налога продавцы настаивают на указании в договоре более низкой цены, чем фактически уплаченной. При признании сделки недействительной деньги покупателю возвращаются лишь в пределах указанной в договоре суммы.

Разумеется, покупатель может указать на фактически уплаченную сумму. Но в таком случае стороны рискуют получить санкции со стороны налогового органа. Причём за уклонение от уплаты налогов ответственность может быть даже уголовной.

Особые случаи продажи

Есть несколько особых случаев, при которых приобретать квартиру крайне нежелательно:

  1. В некоторых случаях продажа квартиры осуществляется согласно доверенности. В таких случаях под сомнение может быть поставлена легитимность такого документа. Если доверенность будет признана незаконной и не имеющей юридической силы, то сделка, совершённая по ней, тоже будет признана незаконной.
  2. Продажа квартиры, полученной по наследству, тоже является делом рисковым. Ведь, как правило, у наследственного имущества больше одного собственника, которые могут не согласовать между собой действия, что становится причиной возникновения споров.

Во всех подобных ситуациях дело доходит до суда. Редко какие продавцы, обманутые дольщики или покупатели соглашаются мирно решить вопрос.

Если в таких случаях продавец или иное лицо, предъявляющее претензии, согласится на мирное урегулирование вопроса, к примеру, путём доплаты, то, скорее всего, это работа мошенников.

Ведь большинство покупателей не хотят проблем в суде, считая это бесполезным действием. Недостаточная юридическая подкованность лиц заставляет их становиться жертвами мошенников.

Любое мирное соглашение по данному вопросу, которое не утверждено соответствующим актом суда, не будет достаточным основанием для страховки от проблем в последующем. В любом случае необходимо решить вопрос актом суда, иначе рано или поздно подобное может повториться.

Разумеется, в идеале лучше не доводить дело до суда, а внимательнее отнестись к объекту покупки и к продавцу непосредственно перед заключением сделки. Специалисты обычно не рекомендуют приобретать квартиру, которая находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Способы перестраховки

Наилучшим способом перестраховаться при покупке квартиры является обращение к специалистам, риелторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости. Как правило, такие организации ведут учёт сведений о каждом потенциальном объекте купли-продажи.

Но для тех, кто впервые сталкивается с такими вопросами, но по каким-либо причинам не желает обращаться к специалистам, существуют следующие рекомендации:

  1. Необходимо тщательно изучить продавца. Как правило, продажа осуществляется посредством риелторских организаций. У них и можно выяснить все подробности о продавце, а также легитимности факта продажи.
  2. Не будет лишним получить выписку из ГКН, в которой указываются все сведения о собственниках недвижимости, причём и о тех, что владели объектом ещё до продавца.
  3. Нужно навести справки в жилищной организации, под управлением которой находится продаваемая квартира. Таким образом можно будет выявить сведения о лицах, правомочных проживать в указанной квартире, а также о наличии задолженностей за коммунальные услуги.
  4. Необходимо получить справку из налоговой службы, чтобы удостовериться в отсутствии долгов по обязательным платежам.
  5. Нужно проводить сделку под надзором нотариуса, который прямо скажет, есть ли какие-либо ограничения или обременения на продаваемой квартире.

Пусть даже эти процедуры занимают достаточно много времени и могут потребовать некоторых финансовых затрат, так можно будет удостовериться в безопасности покупки. Это также позволит не ввязываться в сомнительные сделки, которые могут в дальнейшем вылиться в ещё большие проблемы.

Тщательная проверка объекта купли-продажи, а также самого продавца является основным условием проведения безопасной сделки. Предварительная проверка является залогом предотвращение нежелательных последствий. Рискованная квартира не сулит ничего хорошего.

Существует много частных организаций, которые за определённую плату проведут весь комплекс исследовательских работ и дадут профессиональное заключение. Однако и риелторским организациям также не стоит сильно доверяться. Ведь зачастую мошеннические действия осуществляются самими риелторами либо с их подачи.

В любом случае возникновения проблем с недавно приобретённой квартирой или предъявления претензий со стороны третьих лиц необходимо сразу же обращаться в суд. Обычно лишь таким образом можно сохранить за собой права на квартиру либо вернуть уплаченные за неё деньги.

Основным правилом покупки квартиры является правильное составление договора. Несмотря на никакие уговоры продавца нельзя занижать цену сделки в договоре, а фактически уплачивать больше, иначе купишь дом с сюрпризом. Это может означать не только мошеннические действия, но и угрозы быть привлечённым к ответственности согласно налоговому законодательству.

Точное соблюдение буквы закона при заключении сделки является своего рода гарантом обеспечения законных прав и интересов сторон.

Мошенники редко соглашаются на точное соблюдение рамки закона и, если продавец не идёт на это, то, скорее всего, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/kvartiry-menee-3-let-riski.html

Риски для покупателя, если вартира в собственности менее 3 лет

Собственность менее трех лет

Статья акутальна на: Октябрь 2020 г.

Значительная часть квартир продается задолго до того, как срок их владения составит 3 года и более. Считается, что покупка такого жилья более рискованная, чем тех видов недвижимости, которые находились в собственности продавца более трех лет. Это утверждение во многом правдивое. Существует три основных типа рисков, актуальных именно для такой недвижимости.

Дарение квартиры

Чем грозит покупка квартиры, которая была получена в собственность менее трех лет назад на основании договора дарения? Тут все достаточно просто: даритель может отменить свой дар, тем самым вернув себе права собственности на недвижимость. Как следствие, все действия, которые одаряемое лицо совершало с жильем, будут признаны недействительными.

В результате покупатель квартиры будет обязан вернуть жилье предыдущему владельцу, а деньги он должен будет стребовать с того человека, который ему эту квартиру продал.

Как доказывает практика, процедура взыскания таких денег – это очень долгий процесс, так как продавец может просто заявить, что денег у него нет (потратил), никаких сбережений тоже нет, а зарплата не позволяет выплачивать подобный долг.

https://www.youtube.com/watch?v=LSQWlerNW4Q

В конечном итоге, через суд, можно будет с огромным трудом добиться хотя бы ежемесячных небольших выплат, но как легко догадаться, растянуться они даже не на годы, а на десятилетия.

Чтобы решить данную проблему, необходимо убедиться, что даритель ничего не имеет против продажи его бывшей квартиры и, что даже более важно, в договоре дарения есть четкие пункты, на основании которых договор может быть признан недействительным, расторгнут, отменен и так далее. Однако даже при таких условиях никто не сможет дать никаких гарантий. Рекомендуется воздержаться от приобретения подобного жилья.

Квартира была получена по завещанию

Если квартира находится в собственности менее трех лет и была получена по завещанию или в наследство, есть серьезная вероятность, что другие наследники не согласятся с тем, что один из них забрал целую квартиру себе в собственность и не поделился с ними.

Как следствие, они могут подать в суд и признать распределение наследства неверным/недействительным. В результате продавец теряет право собственности на жилье и, что логично, сделка купли-продажи также признается незаконной.

Покупатель обязан вернуть квартиру и может требовать деньги с продавца. Общие принципы тут аналогичны описанной выше ситуации. Проще говоря, квартиру вернуть придется все равно, а вот стребовать деньги будет проблематично.

Решить проблему можно убедившись, что все остальные наследники также получили имущество усопшего соразмерно квартире продавца и не имеют на нее никаких претензий. Еще лучше, если продавец – единственный наследник.

Занижение стоимости жилья

Несмотря на тот факт, что два указанных выше варианта проблем абсолютно реальны, на практике они встречаются значительно реже, чем занижение стоимости жилья по договору купли-продажи. Это может быть актуально в том случае, если, например, собственник получил квартиру в дар от близких родственников и хочет продать ее так, что минимизировать сумму налогов или вообще их не платить.

Дело в том, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она досталась владельцу) нужно платить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи за вычетом необлагаемого минимума (одного миллиона).

Для того, чтобы не платить налоги или, хотя бы, уменьшить их размер, продавцы сознательно занижают цену квартиры в договоре, однако фактически расчет между продавцом и покупателем ведется по полной стоимости.

Мало того, что такая операция сама по себе является достаточно сомнительной, так еще и добавляют риски того, что продавец признает сделку недействительной. Например, на том основании, что он неправильно оценил квартиру или вообще продавал жилье, не понимая его истинной стоимости (находясь в недееспособном состоянии и так далее).

В таких ситуациях суд чаще всего становится на сторону продавца. В результате покупатель обязан вернуть жилье предыдущему собственнику, а в ответ получает не всю стоимость, которую он заплатил, а только 1 миллион, указанный в договоре.

Способов решить проблему практически не существует. Частично поможет расписка, в которой будет указана полная сумма платежа, однако этот документ передается продавцу и обычно составляется в одном экземпляре. Логично, что продавец может просто заявить, что никакой расписки не получал.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Квартира в собственности менее 3 лет?

буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

«Свежая собственность» является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец «попадает» на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года — срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи.

Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения.

Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей.

Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. — очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со «свежей собственностью» сопряжена с различными уловками. Основная уловка — занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей.

Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон «О банкротстве физических лиц»), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала «до плинтуса».

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски «собственности менее 3 лет» для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все «вчерашние новостройки» и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде.

Причем, если «вчерашние новостройки» обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц» риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно.

Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Риски приобретения квартиры собственности менее 3 лет

Квартира в собственности менее 3 лет риски покупателя при покупке и как уменьшить опасности при приобретении недвижимости читайте в статье!

Любые операции купли-продажи, связанные с недвижимостью, находившейся в собственности владельца менее трех лет, предусматривают обложение полученного продавцом дохода налогом в размере 13%.

Риск покупки квартиры менее 3 и 5 лет в собственности

Для отдельных сделок с начала 2016-го года предусматривается увеличенный срок владения, равный 5 годам. В частности такая норма распространяется на инвестиционные операции с жильем.

Существенные риски несет в себе такая сделка и для покупателей:

  • Возможность отмены сделки.
  • Невозможность получения налогового вычета.

Это важно знать:  Раздел квартиры приобретенной по военной ипотеке

Покупка жилья, полученной продавцом на основании договора дарения, может быть возвращена дарителю в случае оспаривания им факта дарения, что автоматически сделает любые действия продавца жилья незаконными.

Для квадратных метров, полученных продавцом через процедуру наследования, существует риск оспаривания завещания другими собственными, что в случае его изменения по решению суда, сделка будет признана недействительной.

Опасностью является и попытка снижения размера уплачиваемых налогов за счет снижения стоимости объекта недвижимости в заключаемом договоре. В случаях, если операций я жильем будет признана недействительной, покупатель будет обязан вернуть квартиру предыдущему владельцу, но претендовать он сможет только на возмещение суммы, отраженной в договоре, а не фактически уплаченной приобретателем.

Предшествующие владельцы имеют возможность оспаривать продажу жилья нынешнему владельцу, в то время как последний покупатель в данном случае рассматривается законом в качестве третьей стороны, не способной защищать собственные интересы путем подачи собственных заявлений и исков.

Наличие любых лиц, прописанных в приобретаемой недвижимости, оставляет за ними право в дальнейшем при помощи судебных органов оспорить проведенную между сторонами сделки с учетом собственных интересов.

Оспорить продажу объекта могут и в случаях, когда собственником выступало несовершеннолетнее лицо, а при проведении сделки не было получено предварительное разрешение от представителей органов опеки.

Покупка у владельцев, разводящихся на момент сделки, в дальнейшем может быть отменена при принятии судом соответствующего решения после искового обращения бывших супруга или супруги.

Источник: https://tvoizakon.ru/riski-dlja-pokupatelja-esli-vartira-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Как продать квартиру в собственности менее 3 лет и не платить налог

Собственность менее трех лет

В интернете есть популярное видео про мальчика, который расплакался над настольной игрой “Монополия”. “Что случилось?”, – спрашивают у него. “Налоги!”, – отвечает он. “Налоги меня разорили! Так не должно быть в жизни.

Это не весело!” Ну и какой взрослый станет спорить с этим ребёнком?! Нет, конечно, платить налоги необходимо, а уклоняться от них – противозаконно, однако всё это отнюдь не делает данный процесс приятным. И если уж есть хоть какая-нибудь возможность уклониться от уплаты налога, но при этом не нарушить закон, грех её не использовать.

Рассказываем, как сделать это, если вы хотите продать квартиру, которая находится у вас в собственности менее трёх лет.

Что это вообще за налог такой?

Итак, обо всём по порядку. Если вы хотите продать квартиру, собственником которой являетесь менее пяти лет (да-да, пяти – о трёх годах поговорим позже), вам нужно заплатить налог государству. О справедливости или несправедливости этого правила мы спорить не будем.

Понятно, что государство на рынке недвижимости отстаивает свои интересы, а в его интересах не только уменьшение количества перекупщиков, но и увеличение количества людей, которые проживают в собственных квартирах на его территории.

В общем, закон такой есть, и ему необходимо следовать.

Какой же сам налог? Возьмите сумму, полученную в результате продажи квартиры. Отнимите от неё миллион рублей – это так называемая налоговая льгота. И от полученного отнимите ровно 13%. Вот эти 13% вам и нужно будет заплатить государству.

Если вспомним, какие суммы сейчас крутятся на рынке недвижимости, то поймём, что число будет очень и очень значительное.

А ведь для тех, кто не живёт и не работает в России, то есть не является её резидентом, ставка ещё выше – целых 30%!

Но не спешите расстраиваться, потому что у нас есть для вас и хорошие новости, причём сразу две. Во-первых, закон о пяти годах в собственности вступил в силу только 1 января 2016-го года, тогда как раньше этот срок ограничивался тремя годами.

А так как обратной силы закон не имеет, любую квартиру, ставшую вашей собственностью до этого числа, уже с начала 2019-го года можно продавать, не выплачивая никакой налог. Во-вторых, есть квартиры, которые можно продавать без налога, владея ими только три года.

Их особенность, которая позволяет с ними так поступать, заключается не в их площади или, скажем, классе, а в том, каким образом они перешли к вам в собственность. Остановимся на этом моменте поподробнее.

Какие квартиры можно продать без налога после всего трёх лет в собственности?

Ждать пять лет не нужно, если…

  • Квартира получена в собственность в результате приватизации. Ну, тут всё понятно! Если государство уже пошло навстречу людям, проживавшим в этом помещении, и полностью передало его им, зачем ему заставлять новых собственников жить там пять лет? Часто сам факт приватизации подразумевает, что жильцы квартиры захотят её продать.
  • Квартира получена в собственность по договору о ренте с обязанностью пожизненного содержания с иждивением. Это случай, конечно, не такой уж частый, да ещё и подразумевающий дополнительные обязательства, с которыми многие могут и не справиться. Не будем вдаваться в детали, чтобы не влезать в морально-этическую дискуссию, однако упоминание сделаем – да, имейте в виду, так тоже можно.
  • Квартира получена в собственность по наследству. Помните, что вашей собственностью она становится сразу с открытия наследства, другими словами – с дня смерти наследодателя.
  • Наконец, квартира получена в собственность как подарок члена семьи или близкого родственника. Как бы вы ни были близки с двоюродной тётей, она в этот список не входит, а входят бабушки, дедушки, родители, братья, сёстры, дети, внуки и супруги. К слову, если родственники оказались не такими уж щедрыми и не подарили, а продали вам квартиру, это тоже считается – пять лет в таком случае вам ждать не нужно, достаточно будет трёх.

Отдельно хочется отметить, что всё перечисленное верно не на всей территории России, а в столичном регионе.

В некоторых других областях (скажем, в республике Алтай) и правила немного другие, и там они не такие строгие – ограничения в пять лет нет вообще, только три года.

Так что если вы собираетесь продавать квартиру не в Москве и не в Московской области, сначала на всякий случай проверьте, какие условия продажи диктует вам местный закон.

И всё-таки – а можно не платить налог вообще?

Но если даже три года – это всё равно слишком большой срок для вас, вы можете не дожидаться его окончания и при этом точно так же в рамках закона избежать уплаты налога. Более того, вариантов, как это осуществить, есть сразу несколько.

Помните про налоговую льготу от государства в миллион рублей? Это та, которая вычитается из суммы, полученной от продажи квартиры, перед тем, как отнять от неё, собственно, 13% налога.

Так, а что, если квартира стоит ровно миллион, ну или меньше? Льгота всё ещё работает? Вы, возможно, удивитесь, но да, никаких ограничений в этом плане нет. Получается, что миллион вычтут из миллиона, 13% нужно будет отнимать от ноля, ну и налог в таком случае составит тоже ноль рублей.

Доплачивать, если вы продадите квартиру за сумму меньше миллиона, вам не будут, но согласитесь, и без того уже неплохо!

Хотя если вы хотя бы чуть-чуть знакомы с рынком российской и уж тем более столичной недвижимости, то наверняка понимаете, что миллион рублей и меньше квартира на нём стоить никак не может.

Это должен быть какой-то совсем уж редкий и непривлекательный вариант – такой, продать еще сложнее, чем купить.

Тут в вашей голове могла появиться одна интересная, пусть и не совсем чистая и честная мысль… Но мы сразу вас от неё предостережём!

Имейте в виду, что схитрить при продаже квартиры не получится. Продать жильё по совсем уж заниженной цене вам не позволит его кадастровая стоимость.

Если ваш ценник будет гораздо ниже, чем она (а именно – меньше 70% кадастровой стоимости), то государство при высчитывании налога предпочтёт ориентироваться на неё.

Ну а даже если вы каким-то чудом обойдёте эту загвоздку стороной и, скажем, просто захотите продать квартиру за сумму большую, чем прописанная в документах… Помните, что на любого недобросовестного продавца всегда найдётся ещё более недобросовестный покупатель.

Ни на какие устные договорённости, личные отношения и честные лица тут полагаться не стоит, ведь в случае чего доказать что-либо в суде вам не удастся. И тогда экономия на налоге покажется вам, что называется, не такой уж экономной.

Как ещё можно использовать налоговую льготу?

Однако не спешите отбрасывать в сторону вариант с налоговой льготой, даже если ваша квартира стоит гораздо больше миллиона рублей. Дело в том, что льгота в миллион предоставляется не на всю квартиру, а на каждого её собственника.

Получается, если помещение в равных долях поделено на две (ну, или более, что в данном случае только лучше!) части, на каждой из них удастся сэкономить миллион. Правда, в таком случае перед продажей вам нужно будет договориться со всеми другими собственниками квартиры и очень внимательно отнестись к документам.

Впрочем, что это мы! В операциях с недвижимостью к документам всегда нужно относиться особенно внимательно – даже тогда, когда кажется, что они и вовсе не нужны.

Допустим, что вам удалось избежать налоговой выплаты, а вернее, сумма налога, который вы должны выплатить государству, равна нулю. Так вот, даже в таком случае вам необходимо пойти в налоговую и заполнить там соответствующую декларацию.

Сроки и правила её заполнения лучше узнавать прямо на месте, тем более что налоговые инспекторы наверняка и сами напомнят вам о ваших обязанностях за пару месяцев до наступления критичной даты.

И имейте в виду, что если вы их проигнорируете и в налоговую всё-таки не пойдёте, в будущем вам предстоит раскошелиться не только на пени, но и на ежемесячный штраф. Глупо будет допустить подобную ошибку, раз уж вы так мечтаете сэкономить на налоге.

А как ещё сэкономить на продаже квартиры?

Ещё один предлагаемый нами метод вряд ли позволит вам совсем не выплачивать налог с продажи, однако поможет существенно сэкономить и не переплатить.

Вам понадобятся документы, подтверждающие все ваши расходы на квартиру в собственности – как на её приобретение, так и на ремонт.

Достать последние, понятно, не всегда просто, ведь часто приводить жильё в надлежащий вид нам помогают работники, нанятые за наличные деньги, а иногда и вообще друзья. Так что если в будущем вы планируете перепродать квартиру, озаботьтесь этим вопросом заранее.

Единственный минус использования этого метода с вычитанием расходов из доходов заключается в том, что его не удастся использовать вместе с вычитанием налоговой льготы.

Нужно будет выбрать – либо минус миллион рублей, либо минус все расходы.

Задумались и никак не можете определиться? Погодите с решением, ведь сейчас мы представим вам, наверное, самый оптимальный способ продажи квартиры без налога.

Как осуществить налоговый взаимозачёт?

Почему же вам так не терпится продать квартиру, полученную в собственность в результате приватизации, ну или в качестве наследства и подарка? Возможно, вам просто нужны деньги.

Однако высока вероятность, что эти деньги вы потратите на приобретение нового жилья. Ну, мало ли, вдруг в этом вас что-то не устраивает (состояние, расположение, площадь…), а вот какая-то новостройка вдруг полюбилась одним лишь своим внешним видом.

И в таком случае вам точно не помешает использование налогового вычета.

Допустим, что вы продаёте квартиру за пару миллионов рублей, а после покупаете ещё одну квартиру, которая стоит на пару миллионов рублей дороже. Из первой суммы вы вычитаете миллион рублей и отнимаете 13%, это вы наверняка уже запомнили.

Однако так как вы не только продаёте, но и покупаете, то есть по сути остаётесь собственником квартиры в стране, государство идёт вам навстречу и позволяет воспользоваться налоговым вычетом. Отсчитайте 13% от дополнительно потраченных вами на приобретение новой квартиры двух миллионов (но не больше, потому что сумма вычета тоже не бесконечна).

Забавно, что таким образом вы можете не просто не потратиться на налог, а получить дополнительные деньги. Получается своеобразный налоговый взаимозачёт.

Правда, для получения налогового вычета да и просто для того, чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо соблюсти несколько важных условий. Во-первых, нужно работать в России и, соответственно, на регулярной основе платить налоги, то есть формировать государственный бюджет. Во-вторых, нужно делать налоговый вычет впервые.

Воспользоваться им можно только один раз, ежегодно зарабатывать таким образом у вас не получится. Наконец, в-третьих, продать и купить квартиру нужно в пределах одного календарного года. Поэтому действовать лучше оперативно, в идеале – уже зная, что и где вы хотите приобрести.

К счастью, рынок недвижимости сейчас достаточно богат, чтобы вам было из чего выбрать.

Подводим итоги

Раз уж государство придумало, что все, кто является собственником квартиры на протяжении небольшого срока, должен платить налог с её продажи, избежать и даже сократить его, понятно, довольно тяжело. Однако это не невозможно, нужно просто знать несколько условий. Повторим их для закрепления в памяти.

  • Квартира, которая досталась вам определённым образом (посредством приватизации, в качестве подарка от близкого родственника, в наследство или по особому договору о ренте), может быть продана без уплаты налога после трёх, а не пяти лет в собственности.
  • 13%-й налог вычитается не из всей суммы, полученной вами за продажу квартиры, а из суммы меньше этой ровно на один миллион рублей. Если же вы умудрились продать квартиру за миллион или меньше, налог платить не нужно.
  • Налоговую льготу в миллион рублей можно использовать даже тогда, когда собственниками квартиры являются сразу несколько человек – и причём предоставляется она не всем вместе, а каждому по отдельности.
  • Сократить размер налога можно, если предоставить данные о расходах на квартиру. Тогда они будут вычтены из полученного вами дохода.
  • Если сразу после продажи одной квартиры приобрести другую, вы сможете не только не платить налог, но и немного заработать.

Конечно, все перечисленные способы потребуют от вас активных действий, а некоторые из них возможны далеко не в любой ситуации, но главное, что все они абсолютно легальны и по-настоящему работают

Какая влажность должна быть в квартире

https://www.youtube.com/watch?v=7_ilkJ-ZHtY

Как восстановить документы на квартиру

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-kvartiru-v-sobstvennosti-menee-3-let-i-ne-platit-nalog-5e0075a10be00a00af5ba67b

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.