Собственность в многоквартирном доме

Можно ли оформить в личную собственность общедомовое имущество: отвечает юрист

Собственность в многоквартирном доме

Нина Логинова. Эксперт в области административного, гражданского, семейного и трудового права. Образование высшее юридическое — окончила Уральский государственный юридический университет, факультет Юстиции.

Опыт работы: помощник адвоката, стаж 17 лет. Оказываю юридическую помощь гражданам и организациям — даю консультации, составляю претензии, жалобы, исковые заявления, представляю интересы в суде, правоохранительных и иных государственных органах..

Дата: 24 февраля 2020. Время чтения 9 мин.

Приобретение жилья предоставляет право владельцам на общедомовое имущество. Присвоить часть коридора или подсобное помещение можно только с согласия остальных собственников МКД при условии, что объект не содержит общих коммуникаций.

Для этого проводят собрание, выясняют мнения соседей. Если 2/3 от всего количества ответили «за», то гражданин вправе оформлять имущество. В личное пользование можно взять только территорию, прилегающую к квартире, путем ее реконструкции.

Остальные объекты — передать во владение по договору аренды.

Согласно статье 290 ГК РФ покупка жилплощади гарантирует право свободно пользоваться всеми объектами в многоквартирном доме (МКД). Исключение — личные помещения. Оформить общедомовое имущество в собственность можно, но только с разрешения соседей.

Основные положения

Общедомовыми признаются (ст. 36 ЖК РФ):

  • лестницы и прилегающие площадки;
  • лифты и шахты;
  • коридоры;
  • технические этажи;
  • крыши и подвалы;
  • помещения для проведения досуга, культурного развития, детские и спортивные площадки;
  • механическое, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование;
  • несущие и не несущие стены, конструкции;
  • земельный участок, на котором располагается дом, элементы благоустройства и озеленения.

Забрать себе часть объектов и (или) коммуникаций можно только путем реконструкции и с согласия всех владельцев квартир в доме, поскольку это влечет уменьшение размера их общего имущества.

Пример. Федор Савельев приобрел жилье с тамбуром, который в его собственность не входит, а числится общедомовым. Он самовольно установил дверь и организовал там прихожую, решив, что данная территория никого не интересует. Однако это не так. Остальные владельцы оплачивают содержание коридора, к которому относится этот тамбур. Хозяин должен был посоветоваться с жильцами.

Что можно взять

Купить часть общего имущества в доме нельзя, потому что оно является неделимым с квартирой и не может отдельно отчуждаться. Такие объекты автоматически приобретаются с помещением и переходят в результате продажи. В Росреестре общие площади не регистрируются, поскольку принадлежат жильцам по умолчанию (ст. 89 ГК РФ).

детская зона. Источник: bigdagency

Сюда не относятся отдельно приобретаемые элементы:

  • индивидуальные кладовки;
  • овощные ячейки;
  • машино-места на парковках.

Их застройщик может реализовать по договору купли-продажи или предоставлять в аренду на своих условиях. Если собственник купил квартиру и место в подземном паркинге, то он вправе его отдельно реализовать.

Все остальное можно оформить во временное пользование или аренду, но с учётом, что на территории нет общих коммуникаций, ведь к ним нужен свободный доступ в любое время суток для спецслужб. В целях безопасности категорически запрещается передавать в индивидуальное пользование чердаки, подвалы и технические этажи.

Поскольку коммуникации, счётчики и провода в доме протянуты практически везде, то жильцу остается выбрать:

  • тамбур или приквартирную площадь;
  • подсобку, колясочную;
  • часть земли, на которой стоит дом и где нет общих элементов благоустройства — скамеек, качелей, спортивных снарядов и т. п.

Передача в личную собственность предусмотрена исключительно в случае реконструкции прилегающих к квартире площадей.

На заметку! Иногда управляющая компания сдает в аренду стены дома для размещения рекламы. Однако она не имеет права этого делать, поскольку капитальные и некапитальные конструкции относятся к общедомовым объектам. Членам ТСЖ тоже нельзя самовольно использовать их. Кстати, зачастую подсветка такой рекламы оплачивается собственниками.

photochur/ pixabay

УК не может получать доход от использования имущества жильцов. Деньги должны поступать каждому собственнику помещения в доме, а не этой организации.

Так, если они сдадут колясочную или подсобное помещение какой-нибудь фирме, то вправе ежемесячно получать плату и тратить её, например, на коммунальные услуги.

С УК можно договориться, чтобы средства поступали им на счет, и на эту сумму у всех жителей уменьшатся ежемесячные взносы.

Решение принимают собственники квартир. А чтобы узнать их мнение, нужно провести опрос.

Шаг 1. Организуем собрание

Согласно статье 44 ЖК РФ жильцы решают вопросы о перепланировке общих помещений, а также определяют условия и сроки пользования, цену, порядок оплаты.

Собственником внутренних объектов или земли могут быть не только граждане, но и застройщик, юридические лица и даже муниципалитет. Их представители также приглашаются на собрание. Узнать владельцев можно в управляющей компании или по выписке из ЕГРН. Она запрашивается в электронном виде на официальном сайте Росреестра или на бумажном носителе в МФЦ.

Мероприятие проводят в личной, дистанционной или очно-заочной форме. Жильцам, которые не смогли прийти на собрание, почтой высылают опросный лист, который они заполняют и передают в управляющую компанию.

Проведение процедуры обязательно фиксируют протоколом. Его составляет определенный жильцами секретарь во время собрания или после него, но не позже десяти календарных дней.

Скрин шапки

Скачать образец протокола

Требования к оформлению регламентируются приказом Минстроя России 44/пр от 28.01.2019. В документе обязательно отражают:

  • наименование — протокол общего собрания;
  • номер и дату составления (исчисление производится с начала года);
  • адрес хранения документов;
  • место проведения процедуры;
  • заголовок и содержательную часть.

Датой создания бумаги считают итоговый момент подсчета . Если заседание длилось несколько суток, то указывают начало и окончание мероприятия.

Протокол прошивают, проставляют общее количество листов. На последней странице председатель, секретарь, инициатор собрания и лицо, ответственное за фиксирование , ставят свои подписи.

При принятии решения опираются на ст. 46 ЖК РФ. Просьбу удовлетворят, если за нее отдано 2/3 или большинство от общего числа членов собрания. При этом должны выразить свое мнение собственники, обладающие свыше 50% от общего количества жильцов.

Шаг 2. Получаем имущество

Дальнейшие действия зависят от решения собрания. Условия пользования также оговариваются в протоколе, поэтому, выполнив их, гражданин или юридическое лицо может занимать место.

Присоединение площади

Тем, кто решил добавить территорию, прилегающую к квартире, нужно установить перегородку и двери.

реконструкция тамбура. Источник: магазин «Ателье стальных дверей»

По окончании работ получают техническое заключение. Для этого обращаются в проектную организацию или БТИ, сотрудники которой создадут новый план-схему квартиры с присоединенной площадью. Поскольку размеры собственности увеличиваются, нужно внести изменения в ЕГРН.

Порядок регистрации в Росреестре установлен ФЗ №218 от 13.07.2015. Для оформления объекта в собственность подают:

  • заявление о государственной регистрации;
  • решение общего собрания жителей дома;
  • документ об оплате госпошлины — 200 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • технический паспорт на помещение — запрашивается в БТИ (стоимость в Москве — от 2 400 руб.).

При оформлении земли требуются правоустанавливающие бумаги от органов муниципальной власти о формировании границ участка и его кадастровый паспорт.

Скрин обращения в Росреестр

Скачать бланк заявления о постановке на кадастровый учет

Документы подает собственник или его представитель по нотариальной доверенности. На общем собрании участники могут поручить это работникам ТСЖ или УК. Решение нужно обязательно прописать в протоколе, которым избранное лицо подтвердит свои полномочия.

Обращаются в территориальное отделение Росреестра или многофункциональный центр. В большинстве регионов подать документы лично можно только через МФЦ.

Специалист рассмотрит бумаги, на их основании самостоятельно заполнит заявление, попросит сверить информацию и поставить подписи. Правообладателю выдают расписку с перечнем принятых документов и датой получения результата.

Сроки регистрации составят до 9 рабочих дней (п. 1 ст. 16 закона №218-ФЗ от 13.07.2015).

После внесения данных в реестр у заявителя появляется дополнительный объект, за который будет начисляться налог. Сведения в инспекцию ФНС уходят автоматически, самостоятельно передавать их не требуется.

На заметку! Отдельные свидетельства о праве на часть общей собственности в многоквартирном доме не выдаются. Информация об объекте с указанием доли включается в основную выписку на жилье.

Аренда

Общее подсобное помещение или колясочную нельзя перерегистрировать на одного человека или фирму. Их можно сдать в аренду как жителям, так и посторонним лицам.

помещение для хранения спортинвентаря и колясок в ЖК «Новый город», г. Стерлитамак. Источник: bigdagency

Запрещается предоставлять общее имущество с коммуникациями целиком, но можно получить небольшую часть, которая не помешает проходу собственников с крупногабаритной мебелью. Так, предприниматели арендуют пару «квадратов» для установки кофейного, печатного или иных автоматов на первых этажах здания.

На основании оговоренных условий с собственниками квартир МКД составляют договор аренды. В нем детально описывают объект и размер ежемесячной платы за пользование территорией или коммуникациями.

Справка! Допускается оформление эксплуатации на безвозмездной основе.

Как правило, представителем жильцов дома выступает конкретное лицо (собственник, работник УК), которое уполномочено собранием на заверение необходимых бумаг.

Дополнительно составляют акт приема-передачи объекта в двух экземплярах, который подписывают в момент оформления права на аренду.

Скрин первой страницы бумаги о найме

Скачать образец договора аренды

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ документ обязательно регистрируют в Росреестре, если он составлен на 1 год и более. При этом датой заключения считается день его внесения в ЕГРН.

Для регистрации в течение 30 дней со дня составления документа в МФЦ подают:

  • договор аренды;
  • правоустанавливающие бумаги на помещение — свидетельство, выписку;
  • квитанцию о внесении госпошлины — 2 000 руб.

Процедура занимает 7 будних дней. Участникам выдают свежий документ из ЕГРН с внесенными ограничениями на арендованное помещение. Любое изменение условий договора также регистрируется в Росреестре.

Что будет с нарушителями

Пока не получено разрешение всех проживающих в доме, запрещено пользоваться территорией и ограничивать проход на нее. Возмущенные соседи могут пожаловаться в жилищную инспекцию, специалисты которой предпишут снять замок или демонтировать дверь, т. е. организовать свободное перемещение остальных собственников. Если виновник не согласится, то получит штраф.

Пример! Анна поставила железную перегородку, прихватив часть общего коридора. Однако не учла, что на этой территории располагается технический ящик с сетевыми коммуникациями. Когда она отдыхала за границей, у остальных собственников пропала связь.

Ремонтникам нужно было попасть к тому самому ящику и заменить провода, но дверь оказалась закрытой. Люди остались без возможности звонить и пользоваться интернетом по вине одного человека. Они обратились в жилищную инспекцию — хозяйку наказали штрафом и заставили убрать конструкцию.

А одна бабушка подала в суд для взыскания морального ущерба, потому что в этот период ей понадобился телефон для вызова скорой помощи.

Инициатором ликвидации перегородок будет и пожарная инспекция, уполномоченная привлекать к ответственности.

Читайте подробно, куда жаловаться на соседей, захламивших коридор

Незаконно установленные ограждения могут привести к серьезным последствиям и крупным денежным тратам. Конструкцию все равно придется убрать и даже привести помещение в первоначальный вид, поэтому не стоит ее устанавливать до согласования с жильцами.

Эксперт канала «Строительная компания «АльфаСтройКомплекс» объяснят понятие общих объектов и территорий, а также приводит требования к организации собрания и составлению протокола.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/obshhedom-imushhestv-sobstvennost/

Порядок государственной регистрации права на общее имущество многоквартирного дома | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Собственность в многоквартирном доме

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрации права общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном доме. В этой статье я попробую ответить на волнующие вас вопросы.

Что такое общее имущество собственников в многоквартирном доме?

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, т.е. собственники помещений могут зарегистрировать долю, пропорциональную занимаемой площади, на следующее имущество:

— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

— здания и сооружения (расположенные на общем участке и относящиеся к общему имуществу данного дома);

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме)  в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

— отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Обязательна ли государственная регистрация права на общее имущество в доме?

Регистрация права на общее имущество обязательна в случае:

1.      Возведение нового общего объекта недвижимости;

2.

     Приобретение общего земельного участка;

3.      Совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование;

4.      Установления ограничения.

Какими нормативными актами установлен порядок регистрации права на общее имущество в многоквартирном доме?

1.      Статьей 23 Федерального Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.

2.

     Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29, регулируются вопросы, касающиеся особенностей внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  при проведении территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, а также ведения дел правоустанавливающих документов, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на данные объекты.

Кто может обратиться с заявлением о государственной регистрации права общего имущества многоквартирного дома?

Представление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права могут представляться:

— всеми собственниками помещений в многоквартирном доме;

— представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников (протоколом), на ином соответствующем закону основании;

— председателем и (или) иным членом правления товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) при наличии документа, подтверждающего полномочия (полномочия подтверждаются посредством представления данными лицами устава ТСЖ (подлинника или нотариально удостоверенной копии), документа об избрании лица, которому это право предоставлено, председателем, членом правления ТСЖ, соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копией);

— лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) зарегистрированного права общей долевой собственности на объекты недвижимости, при условии, что общее имущество ранее было зарегистрировано в ЕГРП.

Если на момент представления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в существующей застройке поселений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников (отдельных собственников) помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998г.), также представляются подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у этих лиц прав на помещения (например, свидетельство о праве на наследство). После проведенной государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости подлинники правоустанавливающих документов возвращаются заявителю, а копии правоустанавливающих документов помещаются в дело правоустанавливающих документов.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

Каков размер государственной пошлины за государственную регистрацию права общего имущества ?

Согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 100 рублей (каждым собственников жилого или нежилого помещения).

Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме:

1. Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности (составляется при приеме документов);

2.

Документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя;

3. Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель или протокол об избрании выборного лица, который наделяются правами по подаче заявления и получения документов после государственной регистрации общего имущества;

4. Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (100 рублей оплачивает каждый собственник жилых помещений);

5. Решение (протокол), не менее 2/3 собственников помещений, общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме о размере долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, с указанием:

а) Доли  в праве в виде простой дроби,

б) Каждого собственника помещения (ф.и.о., дата рождения, паспортные данные, место жительство или место регистрации);

в) Реквизитов документов, на основании, которого принадлежит помещение (не менее 2-х подлинников) (статья 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса, статья 245 Гражданского кодекса, пункт 39Правил ведения ЕГРП);

6. Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры;

7. Правоустанавливающие документы, подтверждающие права на объекты недвижимого имущества (квартиры);

8. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);

9.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса) (пункт 3 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);

10.  Планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (статьи 17, 18 Закона о регистрации, пункт 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

11. В соответствии со ст. ст. 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями действующего законодательства для осуществления правовой экспертизы документов, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы.

Выдается ли свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме?

Свидетельство о государственной регистрации права, в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме, не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрацией права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе “Вид права” не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

В заключении хотелось бы напомнить, что приобретение права влечет за собой и обязанности, в том числе и по оплате налога на общее имущество.

Озерова М.С., главный специалист-эксперт Нерюнгринского отдела

Газета «Индустрия Севера»

Источник: https://myupravdom.ru/articles/poryadok-gosudarstvennoy-registracii-prav-na-obshchee-imushchestvo-mnogokvartirnogo-doma

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Собственность в многоквартирном доме

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме надо содержать и ремонтировать наравне с квартирами.

В состав общедомовой собственности входят: стены, фундамент, крыши, чердаки, подвалы, лестничные проемы, инженерно-технические коммуникации и тому подобное.

Многоэтажное здание – это сложная техническая постройка, нуждающаяся в контролировании и управленческих действиях. От качества последних зависят комфортные условия жизни в доме, стоимость каждой квартиры и общедомовой собственности.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса. Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

  • помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
  • кровля;
  • несущие конструкции;
  • инженерно-технические коммуникации;
  • земля, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
  • другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, автопаркинги, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

  • владельцы недвижимости в здании;
  • органы госвласти;
  • органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Определение доли в общем имуществе

Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.

К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).

При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:

  • лестничные клетки;
  • чердачные и подвальные помещения;
  • коридоры и т. д.

Помимо этого, к расчету доли не относят:

  • землю;
  • инженерные коммуникации;
  • тепловые станции и т. п.

Взыскание средств с собственников МКД

Имущество многоквартирного дома находится в ведении управляющей компании. Это один из способов руководства жилым зданием, которое проводят профессиональные специалисты.

При этом владельцы квартир не могут вмешиваться в действия управляющей организации в отношении общедомовой собственности. В такой ситуации домоуправляющая компания может и превысить свои полномочия.

Переизбрать в таком случае управляющую компанию или предпочесть иную форму правления можно на собрании владельцев недвижимости.

При втором способе управления руководство домом осуществляется ТСЖ или ЖК. Для выбора такой формы собирают собственников и принимают решение о создании ТСЖ, которое и понесет ответственность за общую собственность.

Содержать эти помещения может как само ТСЖ, так и привлеченные подрядчики, с которыми оформят договор на обеспечение сохранности и надлежащего состояния общедомовой собственности многоэтажного здания.

При таком способе управления также не гарантировано отсутствие злоупотреблений, так как председатель ТСЖ может нанимать выгодные для него организации с высокими расценками на оказание услуг.

При третьем способе управления входящей в состав общедомовой собственностью руководят сами владельцы квартир многоэтажного здания. Они заключают соглашения на содержание с ресурсоснабжающими и обслуживающими ЖКХ компаниями от себя.

При таком способе сохраняются средства владельцев недвижимости в многоквартирном доме, но на практике такая форма управления непопулярна среди населения из-за отсутствия инициативности, предприимчивости и информированности среди граждан.

Зачем требуется определение общедомовой собственности

Собственность МКД, которая входит в состав общего имущества, является основным объектом подписываемого соглашения на управление зданием.

Руководство многоэтажным зданием без включения в договор общедомовой собственности просто невозможно.

Поэтому многие управляющие организации ошибаются, не включая в договор общее имущество, полагая, что довольно перечня, где будет все расписано в подробностях.

Подобные оплошности многих управляющих организаций базируются на Правилах содержания общего имущества от 13.08.2006 года.

Там регламентируются предельные размеры инженерных сетей в пределах дома, из-за чего эти системы возможно причислить к общедомовому имуществу жителей многоэтажных зданий.

В надежде на то, что в законах прописан весь состав общедомовой собственности, большинство управляющих организаций пренебрегает оформлением перечня для конкретного дома, в который входят и места совместного пользования.

Основой договора управления многоэтажным жилым зданием определяется состав общедомовой собственности, а если подобного в соглашении нет, то и объект, которым требуется управлять, в сущности, отсутствует. При этом управляющей компании угрожают такие возможные следствия отсутствия общего имущества:

  • опасность аварий и других чрезвычайных происшествий на управляемой территории;
  • написание госжилинспекцией предупреждения о ликвидации нарушений, которые явились следствием обслуживания общей собственности.

При опасности аварий управляющая компания уточняет у жителей многоквартирного дома, кто будет обслуживать общедомовые сооружения и оборудование, а также устранять повреждения при их появлении.

Во втором случае с управляющей компании взыщут штраф в соответствии с административным кодексом. При нарушении предписаний он составит от 500 до 300 тысяч рублей.

К тому же, управляющую организацию лишат лицензии на три года.

В таких ситуациях начинаются судебные препирательства. На практике управляющие организации и владельцы квартир спорят о том, принадлежат ли помещения к общей собственности многоэтажного жилого дома.

В такой ситуации как нельзя кстати придется правильно оформленный договор, содержащий определенный и зафиксированный состав общей собственности.

Подобный документ посодействует решению вопроса в свою пользу и оспорит постановление контрольных организаций.

К примеру, когда госжилинспекция прислала предписание, в котором требуется привести в порядок участок рядом с домом, то подобное предупреждение возможно опротестовать, когда эта территория не входит в список общей собственности.

На практике, придомовая земля располагается на протяженности не более одного метра, вследствие этого земля, которая находится дальше этого расстояния, придомовой не будет.

Поэтому управляющая компания не обязана содержать эту территорию в хорошем состоянии.

Заключение

В соответствии с вышеизложенным, надо отметить, что управляющие компании при заключении соглашения с жителями многоэтажного здания в обязательном порядке составляют список общего имущества.

Такой перечень поможет отстоять интересы управляющей организации в случае возникновения споров и конфликтов.

Утвержденный состав общей собственности является главным условием соглашения по содержанию и обслуживанию многоквартирного жилого здания.

Более детально об общем имуществе можно посмотреть в лекции видеоролика:

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist/obscee-imuscestvo-sobstvennikov-pomescenii-v-mnogokvartirnom-dome-5a7941be4826772f8c7644da

Общее имущество собственников помещений в МКД

Собственность в многоквартирном доме

В Жилищном кодексе РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество этого многоквартирного дома.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. 

Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права – права собственности на помещение.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся:

  1. Помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  2. Иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  3. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  4. Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию.

При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями.

Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия – по проектной документации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.

К общему имуществу в многоквартирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

Общему имуществу многоквартирного дома присущи следующие признаки:

  • оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;
  • в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;
  • при отчуждении помещения следует его судьбе;
  • право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;
  • оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
  • имеет функциональную зависимость с помещением;
  • предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);
  • является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст.

39 ЖК РФ), а также для ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому размер доли не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ).

Также доля не подлежит выделению в натуре и отчуждению отдельно от права собственности на помещение (п. 1, 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в доме.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно его доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее 2/3  от общего числа собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в МКД может быть принято без проведения собрания путем заочного ания (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного ания устанавливается решением общего собрания. 

В ч. 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.

Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества.

Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации.

Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения.

После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника, так и не исполненные им обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Источник: https://www.zaconoved.com/%D0%BE%D0%B1%D1%89%D0%B5%D0%B5-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0/

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Собственность в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

См. все связанные документы >>>

1. Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность на общее имущество многоквартирного дома, распоряжение которой по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения. В литературе появилось утверждение, что речь идет об общей неделимой собственности, с чем вполне можно согласиться .

——————————–

Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. 2005. N 6. С. 16.

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается прежде всего в невозможности выделить свою долю в натуре. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования.

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-II/Glava-6/Statya-36/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.